整个房地产市场正在走向调整期,这样的周期性调整尽管对于整体经济下行构成压力,但对于房地产市场来说,却是必须的,也表明市场参与者更加理性。

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这样的周期性调整尽管对于整体经济存在下行的压

力,但对于房地产市场来说,却是必须的,也表明

市场参与者更加理性。

在此轮房地产调整中,确实出现中小房地产

企业破产的现象,“大鱼吃小鱼”的故事也再次上 演。在过去3年中,前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升

了5个百分点至25.4%,这表明市场出现了显著的兼

并重组迹象。

未来,大量的商业地产泡沫会被挤破,中国大

型开发商有能力应对本轮的楼市调整。不过,资本

市场目前对整个房地产业的估值是很低的,收购房

地产公司股权的机会已经到来,行业将迎来兼并。

下一个十年仍将高企

我个人认为,对于中国房地产市场的担忧过于

言过其实了。首先,中国的个人住房市场非常年轻,

直到1998年该市场才成型。过去16年里,房地产领域

在价格水平和投资规模上都急剧增长。周期性的市场

下行或是由宏观经济原因、信贷紧缩造成,亦或是由

政府尝试阻止该领域过热或过冷造成的。

这种周期性某种程度上是好事,因为他能防止投资者就价格上升或下降单边下注,因此也能防止

过度投机。很大程度上是因为在金融创新有限、市

场发展程度有限、存在惩罚性税收的原因,中国的

房地产市场与其他发达经济体相比更少地杠杆化。

自2009年起,开发商们就开始降低自身的资产负债

率水平,同时中国的购房者在申请住房按揭贷款时

必须至少30%的首付。

其次,如果目前房地产市场下行比预期要更为严重的话,那么政府仍有足够的政策手段防止市场

彻底崩溃。

短期而言,政府能够放松其四年前出台的防止

投资购房的政策,包括限购和房贷优惠。截至9月24 日,全国已有40个城市陆续取消楼市限购,原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳、

珠海和三亚6个城市仍在坚持限购。

中期来看,政府还能够放松户籍登记制度,允许

外来城市移民购买房屋并鼓励他们在城市永久定居。

中国现在仍有大量农民工不能获得社会保障。户籍制

度改革将使得更多农民进入城市,这将显著提高非投

资性的城镇住房需求。

政府还能够采取一系列措施,譬如在大城市重新启动经济适用房项目,该项目由房地产税提供资

金,而房地产税意在缩小收入不平等并鼓励租房居

住。房地产税有助改善地方政府财政收入状况。实

行房地产税也能增加持有空置物业的成本,并提高

租用房的数量。房地产税收也能用于保障房的建设,

帮助低收入家庭。

对房地产开发商而言,也可以创造更多元化 的融资渠道。比如,通过建立房地产投资信托基金(REITS)市场,中国可以降低房地产业对银行体

系的依赖。

更重要的是,对于城市房地产的需求在下一个十年仍将高企。只要城市化进程继续并且政府执行正确

的政策,房地产市场的下行将被证明是周期性的,而

重大举措也不会出台。这也就是说,政府应借这次下

行的机会进行足够的制度变革,并将房地产市场引导

至一个在长期内能够更加持续发展的轨道上来。

(本文由CBF记者凌云霄根据9月24日由上海

金融与法律研究院主办的“鸿儒论道”上, 澳新银 行大中华区首席经济师刘利刚讲演的内容整理,文章不代表本刊观点)

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