与普通住宅一样,预制房市场最大的问题也是如何处理贷款。

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美国新汉普郡居民旺妮塔和凯文·奥德薇夫妇

(Wanita & Kevin Ordway)也曾被普通楼市拒之门

外。凯文是木匠,而旺妮塔已经退休,两人积蓄有

限。原本打算租一套公寓,去年偶然得到机会购置

了一套预制活动房以及周边2英亩(约8094平方米)

土地,共花费87500美元。这套100多平方米的房子

由3个卧室、2个卫生间、1个带壁炉的起居室、1个

附带角桌和大理石中央岛台的厨房组成,对奥德薇

夫妇来说,相当宽敞。入住前房屋已经预装水电系

统,厨房和卫生间还自带色调活泼的常春藤壁纸。

旧式活动房因为用料单薄,内部冬冷夏热,多

年累积下来,空调费用甚至超过一套新预制房的价

钱。付款之前,为了了解房子的冬季用电量,奥德

薇夫妇委托电力公司对整套房屋做一次电力审计,

结果发现,因为过于省电,这套房子甚至达不到电

力公司的审计门槛。

“活动房真是个美妙的选择。”旺妮塔说,“只

要你不计较人们对活动房的刻板印象,会发现它们跟

普通建筑一样结构坚固、功能齐全,一点都不敷衍,

而且更节能,更环保。”

“这些预制房连时速55英里的公路运输都能抗

住,普通建筑可不行。”某预制房业主联合会主席

保罗·布拉德利(Paul Bradley)说,“在联邦建筑

标准之下,预制房整体性能优于普通住宅,这是毫

无疑问的。”

行业短板

美国预制住房研究所 ( Manufactured Housing

Institute)数据显示,2011年,全美预制房需求一改

颓势,开始缓慢上升,2013年达到60000套。但是,

这个数字与20年前相比不过九牛一毛。整个1980和

1990年代,美国每年的预制房出货量都能轻易超过

20万套。

之所以需求剧减,是因为在次贷危机之前,美国

预制房市场就已经发生过一次小规模的预演——上世

纪末至本世纪初,银行和其他贷款机构普遍降低借贷

门槛,放松对申请者的材料审核,甚至时不时篡改贷

款申请,结果造成大量借款人违约,很多出借方因此

破产。可惜的是,美国人并未因此有所警醒。

“与普通住宅一样,预制房市场最大的问题

也是如何处理贷款。”平价住房推广者道格·莱恩

(Doug Ryan)说,“有些机构贷个款简直跟买二手

车一样简单。”

另一方面,对购房者来说,贷款时又缺少选 择余地,因为多数制造商都有关系紧密的合作贷款机构。与此同时,市面上可供选择的融资产品种类也不多。根据美国法律,预制房像汽车一样,

性质更接近动产,而非房产,因为很多预制房所

有者并没有同时买下相对应的土地所有权。2013

年,78%的预制房社区住房被联邦人口调查局归

类为私人动产。

这意味着,预制房业主无权享受普通住房贷款

利率,只能申请成本更高、期限更短、风险更大的

动产担保贷款(Chattel Loan),后者利率比前者普

遍高出50-500个基点,有时甚至高出一倍。新汉普

郡的奥德薇夫妇申请到的贷款利率是8.875%,远远

高出一般30年固定住房抵押贷款利率水平。

除了贷款和利率,土地所有权也是预制房的另一大风险根源。联邦建筑规范规定,预制房必须固

定在永久性基座上,一旦组装完毕就很难移动。但

是,一些土地所有者经常不顾屋主意愿,擅自出售

土地,很多预制房业主因此陷入留不得、走不了的

尴尬境地,有些屋主还因此失去投入在土地中的期

权。所以平价房推广组织强烈建议预制房业主连同

土地一起购买。

值得肯定的是,针对现存问题,业主和相关机

构正在努力推动改革。很多社区积极成立股份制合

作社,帮助那些预算紧张的业主以联合名义购买土

地所有权;或是干脆买下社区内整片土地,再回租 给业主。一些平价房推广组织积极运作,希望预制房交易过程能够更加透明、贷款种类更加多样。比 如福特基金会(Ford Foundation),该机构正在努力游说国会,希望能从法律上将预制房归类为私人不动产,同时加强对制造业者的质量监管。

“我真心认为,预制房产业正在发生重大转

变。”福特基金会项目负责人丽萨·戴维斯(Lisa

Davis)说,“行业参与者比从前更有责任感。无论

什么行业,这都是发生质变的第一步。”

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