海外投资房地产且行且慎 Cautious March in Abroad of China’s Property Developers

国际化首先要量力而行;其次要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险。

China Business Focus (Chinese) - - 公司产经 - ◎文/CBF记者 王熙喜

际化战略元年,2014年成为它们海外战略稳健提速和收获之年。镑,在英国伦敦核心区、紧邻泰晤士河投资建设的超五星级酒店(伦敦万达文2013年成为很多中国房地产企业国10月25日,万达集团斥资10亿英

华酒店)和顶级河畔公馆——万达伦敦 ONE在全球公开发售。一年内万达还将

在纽约、洛杉矶、旧金山等主要城市进

行投资。截至目前,万达海外投资规模

已累计超600亿元。

9月22日,复星国际有限公司宣

布,将从2015年1月起与仲量联行合

作对外租赁纽约第一大通曼哈顿广

场。2013年12月,复星地产以7.25亿美

元正式收购第一大通曼哈顿广场。

如果说以上投资西方国家还可以

接受的话,10月6日,安邦保险宣布以

19.5亿美元(120亿元人民币)的价格

买下纽约华尔道夫酒店,则让美国政

府坐不住了。

华尔道夫酒店位于纽约市曼哈顿

核心地段,是纽约的主流社交活动中

心,它被视为纽约的地标建筑之一。

电影《闻香识女人》中有一段这样的

台词:“我们在哪里?一切文明的焦

点——华尔道夫酒店。”这段台词足以

证明,该酒店自始建以来,已深深地将

美国文化烙印其中。第31任总统胡佛开

了在该酒店确定永久住所的先河,自那

以后,在近一个世纪中,历任美国总统

都会下榻酒店总统套房,这里也是美国

驻联合国大使的官邸所在地。

按照此前协议内容,安邦集团将对

酒店进行全面翻新,但酒店原持有者希

尔顿集团则继续享有100年的酒店经营

权。11月13日媒体报道,因担心该公司

在对酒店进行装修时“动手脚”、以便

日后实施监听或间谍活动,美国外国投

资委员会(CFIUS)将重新评估该项收

购,并有权阻止这项商业活动。

谁在投资

等在海外掠食,主权基金甚至私人也成不仅房地产企业、保险公司、银行

为海外房地产的投资主体。

2013年7月,中国平安保险集团以

2.6亿英镑(24亿元人民币)购入伦敦

金融城标志性建筑劳合社大楼。2014

年6月中国人寿联合卡塔尔控股,7.95亿

英镑(约合84亿元人民币)购入伦敦金

丝雀码头10 Upper BankStreet大楼90%股

权,交易完成之后,中国人寿将持有该

楼70%的股权,这是险资投资伦敦不动

产的第二单。

而险资第三单,华尔道夫酒店拥

有1413间客房,安邦保险斥以如此巨

资收购,意味着它每间客房的单价高

达140万美元。其入住率75.6%,日均

房价316.52美元。中房信研究总监薛建

雄指出,当年日本企业收购洛克菲勒中

心,也是斥巨资,结果入住率必须达到

70%才能保本,导致后来不得不以一半

价格卖给美国房企铁狮门,后者降低成

本后,重新装修后出租盈利。

不仅房地产企业、保险公司、银行等在海外掠食,主权基金甚至私人也成为海外房地产的投资主体。

魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟告诉记者,虽然2012年10月保监会就允许保险公司投资海外房地产,2014年2月再将房地产境外投资上限确定为上非常谨慎,今年初的数据显示,险资境外投资的比例只有1%左右,所以他认为并不激进。店也许不仅仅是从经济方面考虑,而且也不是为了直接经营,而是资产合理配年对于中国企业会否步其后尘,世邦安邦保险斥巨资购买华尔道夫酒总资产的15%,但中国金融机构

置,稳定长期投资收益率。安邦保险与希尔顿建立了长期战略合作伙伴关系,在未来的100年内,希尔顿酒店集团将继续运营华尔道夫酒店。率相比,发达国家的一些城市收益率还与中国的一线城市2%-3%的收益

是有优势的,平安投资的伦敦劳合社大楼收益率可达6%,且租约还有10年。另外,国外的按揭贷款利率4%-5%,而国内高达6%-7%,国外资金相比还

是有优势的。不多。比如二线城市成都,办公楼空置“相对来说,国内稳定收益的物业

率高达40%,沈阳零售空置率高达20%,竞争激烈,风险高,基本面转差。1-10月

中国商品房销售面积和销售金额同比皆下滑。”陈仲伟表示。

记者查阅资料得悉, 2013年中国

保险公司总资产82886.95亿元,也就是

说保险资金最多有2000亿美元可以投

资海外物业。

在国际市场上,拥有庞大体量的

主权财富基金身影也十分活跃。2013

年12月中投以约7.5亿英镑从黑石集团

手中购入伦敦西区写字楼奇斯威克园区

(Chiswick Park)。

除了这些机构投资者,中国房地

产企业是对外投资的主力军。绿地集团

的海外投资额在中国房企中居首。2013

年,绿地集团海外销售额30亿元人民

币。2014年,新增100亿美元海外投

资,目标销售收入200亿元人民币,海

外投资额累计1000亿元人民币,最终形

成了“4洲9国12城”的全球战略布局。

由于留学、移民、投资、旅游等的

需求,中国个人投资者的购买力在海外

房地产市场也“声名鹊起”。

最近,一份来自美国房协NAR的

报告指出,过去一个财年(即2013年4

月至2014年3月),国际买家在美国购

房的金额为922亿美元,比上年的682亿

美元,增长了35%。其中,中国人在美

国购房金额约220亿美元,占国际买家

购房总金额的24%,比上年增长5%,

继续排名第一。

这意味着,在美国,国际买家贡献

的购房金额中,有近1/4、超过千亿元人

民币是中国人贡献的。

根据上述报告,美国房地产市场

的中国买家,有近76%是现金购房,其

中,主要用于自住的仅占39%。

因为青睐豪宅,中国购房者在美国

买房的平均价格也较高。美国现有房屋

的平均价格为24.7万美元,而国际销售

价格为39.6万美元。21世纪中国不动产

引述加州一位华人房地产经纪人的描述

称,中国人普遍喜欢豪宅,有的美国开

发商就投其所好,专门建造一批比当地

房子贵得多的豪宅卖给中国人。

投资风险

陈仲伟直言,房地产投资是一个

非常本地化( Local)的产业,包括细

微的文化差异,不同地理位置的购买力

等等,所以他不赞成中国房地产企业国

际化道路。

中房信研究总监薛建雄告诉记者,

有的国家房屋售价2万元人民币/平方

米,中国人以为很便宜,但其实经营

费用很高,算下来投资收益率与国内相

当。在国外,各地情况不同,但是各地

市场发展都有各自的困难,海外拓展难

言黄金机遇。

绿地董事长张玉良则表示,国际化

首先要量力而行;其次要切实了解各国

在地产方面的法律、政策、汇率、税收

等综合层面的异同和风险;此外,在分

工细化且系统的海外市场,要用好当地

律师、会计师等专业机构的力量。

高纬环球资本市场部华东区董事苏

金茂告诉《中国经贸聚焦》记者,不要

以为美国政府没有审批事项,在美投资

超过1亿美元的房地产项目是需要通过

政府审批的。

安邦的事件也提醒投资者要注意

政策风险。

陈仲伟说,纽约的税费既复杂又

沉重。持有收入税(租金收入)分联

邦税和州税,前者高达15-35%。2013

年SOHO中国CEO张欣没有整栋收购位

于曼哈顿的GM(通用汽车)大楼,就

是为了规避(收购比例超过50%的)高

额税费。仲量联行提供的资料则显示,

伦敦若房屋所有人为海外居民,房屋出

售不收取资本利得税。

陈仲伟还提示投资者不得不关注

的近期汇率风险。国际融资成本因为

美联储升息和人民币升值而显著增加,

中国房地产企业海外投资的资金压力将

凸显。

另外,海外融资成本大幅上升。

中原地产监测数据显示,由于中国房

地产市场风险加大,房企海外融资成

本已普遍增加到7%以上,这获得碧桂

园企业人士认同。“不过该成本还是比

中国普遍的融资成本10%左右低,”陈

仲伟表示。

中小房企的海外发债成本并不低,

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