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中国经济导报记者 | 张洽棠

2018近日,国家统计局发布了7 70年 月份 个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65城新建商品住宅价格环比上涨。易居房地产研究院发布的数据也显示,7 100月受监测的 个城市新建商12809品住宅成交均价为 元 平方米, 1 2%,同比增长8 6%。环比增长相关受访专家表示,从数据看12来,百城住宅均价涨幅连续 个月同比收窄,从政策调控看来,调控扩围密度增加力度升级,而从银行贷款情况看来,三四线按揭贷款增长明显。

百城住宅均价涨幅连续同比收窄

2018近日,国家统计局发布了7 70年 月份 个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65

城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从数据来看,7

月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落。

7而在 月份,全国楼市调控密集程度刷新历史记录。据中原地产研

60究中心数据显示,合计超过 个城

70市发布了 余次有关房地产市场的调控政策,8 25

月份也有超过 个城市发布了与房地产市场相关的各类调控政策。

在各类调控政策作用下,全国百城住宅均价同比涨幅持续收窄。8

30月 日,易居房地产研究院发布的数据显示,7 100月受监测的 个城市

12809新建商品住宅成交均价为 元

1 2%平方米,环比增长 ,同比增长8 6%。数据显示,当前房价继续抬头, 6 12658 151相比 月 元上涨了 元 平方

100 11米。当前 城房价已连续 个月

12000超过 元 平方米的均价水平,不

13000断接近 元 平方米。同比来看,7 100

月 个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为8 6% ,总体呈现持续收窄的态势。2017 7 27 6%在 年 月达到 创下历史新高,随后持续收窄,目前已保持连

12续 个月的同比增幅收窄态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示,这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。当然从近期部分城市房价反弹的情况看,要警惕下半年百城房价同比增幅反弹的风险。从各线城市来看,7 100

月 个城 市新建商品住宅成交均价中,一线、

41965、二线、三四线城市分别为13610 10586和 元平方米。值得注

2018 1意的是,一线城市在 年 月房价

42607创下了新高,即为 元平方米,随后则总体处于下滑态势。7月一线、二线、三四线城市成

2 4%、13 3%交均价同比增幅分别为

7 3%和 。严跃进分析指出,总体上看,三类城市同比增幅均有持续收窄的态势。而从幅度上看,二线城市的同比增幅最大,这也是此类城市当前政策频频加码和“打补丁”的原因。从城市个数来看,7

月受监测的100个城市中,房价环比上涨的城市

80 6 74数量为 个,相比 月的 个有所增加。1~7月份房价上涨的城市数61、72、66、69、77、74 80量分别为 和个,这说明房价上涨的城市数量整体上是在增加的。易居方面认为,下半年要警惕更多城市步入房价上涨的行列中。整体来看,7

月百城住宅均价同比增幅继续收窄,体现了政策效应。但从具体城市的数据看,上涨的城市数量是有所增加的。严跃进表示,这也说明虽然部分城市在降温,但部分非热点省会城市以及部分重点三四线城市房价依然在上涨,这是市场风险点之一。“2018

年第三季度房价反弹风险值得防范。尤其是部分三四线城市的市场和房价等方面都需要积极管控。”严跃进认为,部分城市房价涨幅过大,往往会倒逼各类管控政策出台,此类管控或包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。

调控扩围密度增加 力度升级

部分城市房价仍在上涨,整体或也存在房价反弹的风险,相应的,政策调控密度和力度都有所升级。

7数据显示,今年前 个月,我国

260主要城市房地产调控累计达 次,

80%。其中7同比上涨 月单月,全国楼市调控密集程度再创新高,合计超

60 70过 个城市发布了超过 次各类型

6房地产调控政策,相比 月份出现了翻倍的变化。

中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示,一线城市具

7 31有“风向标”意义。深圳在 月 日发布全面升级调控政策,代表了新一轮楼市调控升级的开始。

中国指数研究院的调研显示,今年上半年限购限售政策新增或升级 的城市中,限购方面有超过六成集中在中西部、东北地区;限售方面超过七成集中在中西部和东北地区,这意味着以往调控偏弱的中西部和东北省份正加入“补调阵营”。

以东北地区为例,今年上半年,大连首次出台调控政策,针对不同户籍人群、不同购房需求实施限购、限贷、限售措施;哈尔滨首次出台调控政策,对主城区新建住房实施限购;沈阳调控政策升级,强化限购,将限售范围扩至全市。

除了密度增加外,调控力度也在持续升级。2016 9 30

年 月 日,北京发布楼市新政,开启全国新一轮楼市调控浪潮。各地陆续出台多种调控措施,其中最典型的是“四限”:限购、限价、限贷、限售。

北京金融风险管理研究院院长李永壮表示,今年以来,各地房地产调控政策明显升级,在“旧四限”基础上增加“新四限”,即限商住、限离婚、限新落户、限公司。“四限”升级为“八限”,标志着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。限购扩容升级,限售向县级城市

11下沉。数据显示,上半年约有 个城市出台限购政策(海南全省限购)、23

个城市出台限售政策(海南全省限售)。西安、长沙、杭州、上海对企业开始实行限购措施,海南、成都等地限购范围持续扩大;诸如济南济阳县、阜阳阜南县等县级城市也出台了较为严格的限售政策。张大伟认为,7

月多个城市发布了约束企业购房的政策,全面封堵投资炒房的可能性。暂停企事业单位购买住房,这一政策有可能继续向多个城市蔓延。

与此同时,各地也不断强化市场监管。北京、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、贵阳等地出台措施,加强市场监督检查;长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州等地出台公证摇号销售政策。西安还规定公证摇号售房

50%比例时,房地产商应提供不低于的房源优先保障刚需家庭。

各城市在需求端进行重点调控外,也注重在供给侧解决供需结构不匹配问题。多地集中出台土地供给计划与住房保障政策,加力建设“以政府为主提供政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。

数据显示,今年以来,各地延续去年以来的加速推地模式,仅今年上

300半年,全国 个城市共推出住宅用

5 30 4%。地 亿平方米,同比增长

在租赁住房方面,自中央提出构建“租购并举”住房制度以来,各地出台诸多有关租赁住房的保障性政策,并在房源保障上进行有力推进。在一线城市中,北京为开发住房租赁项目的企业、农村集体组织和国企等提供长期低息信贷资金;上海提出鼓励国企、事业单位加大新增租赁住房的用地供应;深圳采取多种措施保障租赁住房供应,在供应结构上确立租赁住房和人才住房的硬性供应指标。

此外,多地还加大政策性支持住房建设。北京提出,增加共有产权住房规模;深圳明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别

40%、40%、20%为 ;广东提出在广

5州、深圳、珠海、佛山、茂名 市先行探索试点共有产权住房政策,试点时

1限为 年。

三四线按揭贷款增长明显

对于房地产行业而言,银行按揭贷款数据可以从侧面反映市场冷热的情况。

日前,四大国有银行中报均已出炉,整体看来,房地产不良贷款有所反弹,三四线按揭贷款增长明显。

中国农业银行行长赵欢表示,房地产贷款过去的不良率一直比较低,但是今年上半年房地产不良贷款有所反弹,农行上半年新发生的不良贷

9%体现在房地产。款,约有根据农行中报,房地产业的不良

57 89贷款额由去年年末的 亿元上升

85 39 1 13%至 亿元,不良率从 上升

1 45%。至

赵欢指出,从行业看,不良集中爆发主要还是制造业,尤其是传统的、低端的制造业。农行上半年新发

60%在制造业;15%是生的不良贷款 在批发和零售行业,主要是受到贸易摩擦等因素的影响。

对于房地产而言,个人房贷一向备受关注。从各家银行反映的情况看,今年上半年三四线城市的个贷增长明显。农行副行长郭宁宁介绍,上半年

3 4农行个人按揭余额 万亿元,较上

2700 8 5%,占上年末新增 亿元,增长半年人民币新增贷款的比例为36%。农行房贷利率随行就市,今年

5 4%左上半年按揭贷款利率总体在

69右,较上年增加 个基点。据了解,农行按揭贷款质量较

6好,也实现不良双降。 月末,不良

100贷款余额为 亿元,比上年末下降13 0 29%

亿元,不良率仅 ,下降0 07%。值得注意的是,今年上半年农行三四线城市的按揭贷款新增占

56%,上升3 9比高达 个百分点;热点

9% 4 5城市占比 ,占比下降 个百分

36%。点,二线城市占比持平,为

郭宁宁表示,下半年农行会继续严格贯彻政策,实施差别化信贷政策,提高首套房需求,发展农民安家

4200贷超过 亿元。

农行如此,工行也不例外。中国工商银行行长谷澍介绍,上半年

3418工行个人住房贷款增量 亿元,主要是支持居民自住型和改善型的住房需求,90%是一手房、首套房的

30资金需求。贷款的户均余额是万左右。一二线城市和三四线城市

1:1,热点城市的比重的比例大概在在逐步下降。资产质量比较好,个人住房贷款不良率目前保持在0 29%的水平。

对于房贷利率问题,谷澍表示,工行主要执行“一城一策”房地产差别信贷政策,根据当地调控政策的要求和市场的需求,按照风险定价的原则来确定利率。

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