浅析房地产企业财务风险管理

———以保利地产为例俞兰平,李素珍(杭州电子科技大学,浙江 杭州310018)

China Market - - 财税审计 -

[关键词] DOI 1013939/jcnkizgsc201733185 []

企业财务风险理论11 企业财务风险的概念目前学术界对财务风险的概念有不同范围的解释。其中,狭义的财务风险即指集资风险,是指过度借款所引起债务偿还的不确定性。该观点认为没有债务就没有财务风险。另外,广义的财务风险是企业整个经营过程中种种风险的集中表现。而在企业现实的经营过程当中,财务活动的组织和管理过程当中的任何一个步骤出现问题,都会加大风险转变成为危机的可能性。所以,广义的财务风险相比于狭义的财务风险更能反映出财务的本质特征。所以,本文将财务风险定义为企业的财务状况受到内外部环境变化的影响而导致企业经济利益受到损害。12 企业财务风险的特征了解财务风险的特征是进行财务管理的基本前提。总的

①来说,可大致将企业财务风险的特征梳理为下面几点: 客观性:财务风险客观存在于市场中,贯穿经营管理全过程且

②不随管理者意志而转移。 关联性:财务风险存在于各个环

③节且各环节相互影响,牵一发而动全身。 不确定性:财务风险产生与否、什么时候产生、产生的规模和带来的影响大

④小等都是不定的。 可控性:尽管企业财务风险能够随时出现,然而,它是可以被事先预测和防范的。13 企业财务风险的种类财务风险按其出现的环节可分为以下四类。①筹资风险:筹资风险是指企业因不合理借款而使企业

②面临财务风险的可能性。 投资风险:投资风险是指由于需求等的变化而导致实际收益不及预期收益的风险。比如由于前期研究不准确造成上市产品滞销、项目无法得到很好的施

③行等。 资金回收风险:资金是企业生存发展之基,资金回

④收风险是指资金转换过程中时间和金额的不确定性。 收益分配风险:收益分配风险源于两个方面:第一,收益确认的风险,是指由于客观因素的存在以及计量方法的错误,可能少计成本或多计收益,导致利润虚高。第二,企业分配利润 的时间、形式、金额等的不恰当。2

房地产企业财务风险概述21 房地产企业特征1) ( 流动性差,地域性明显。房屋以固定资产的形式依附于土地,由于土地经济活动的范围有限而无法移动,因此具有较强的区域性特征。我国幅员辽阔,地区之间极不平衡的经济发展状况以及城镇化程度和市场需求的巨大差异导致不同地区房地产的发展进度和社会需求等方面都有很大不同。2) ( 与其他行业联系紧密。房地产行业是民生的基础、宏观经济的支柱。它在一定程度上带动了其他产业的发展。房地产产品的生产更是需要依赖众多上游行业及下游行业,与其他行业联系密切。3) ( 定价对市场的依赖性较强。房屋价格受到多种市场因素的影响。当市场因素发生变化时,房价就会波动,消费者对住房的需求会随之波动,进而影响企业的经营绩效。在通过出租实现房屋价值时,完全体现了房地产产品定价依赖市场的特性。房价较低时,所有者以出租房屋的形式等待售价的上涨;房价较高时,购房者通过租房的方式等候房价的下跌。4) ( 占用资金量大且时间长。房地产行业的整个经营过程都依赖于大量资金,资金从投入到盈利要历经比较长久的过程,加之复杂的市场因素,高风险存在于许多企业的经营过程中。同时,较长的建设周期更使整个房地产行业具有不确定性,财务风险水平进一步提高。5) ( 受宏观经济政策影响较大。我国房地产不仅受市场制约,还有很强的政策导向性。各类相关政策的出台,往往会给房地产业带来较大影响。房地产行业对国家宏观层面政策的变化尤其敏感。因为房地产这一行业和民生息息相关,因此国家给予该行业高度关注,在近几年房地产价格飞速上涨的情况下,不断地进行宏观调控来使该行业在既定轨道上发展,任何一个微小的政策变化都将对房地产行业造成

[摘 要]近年来,随着我国经济的增长,房地产行业也发展迅猛,房价更是增长明显。然而,房地产业的固有特性使其本身承担了一定程度的财务风险。与此同时,上涨的房价为我国人民住房的民生问题带来了挑战,为了阻止五花八门的投机性购房及炒房问题,政府相关部门推出了多项针对房地产企业的调控方案,这无疑给房地产企业带来了进一步的财务风险,如购买力透支风险、库存积压风险等。所以,强化房地产企业对财务风险的分析与防范在现阶段便有了非常重要的现实

Z意义。文章在分析房地产企业财务风险的表现形式和形成原因的基础上,以保利地产为例,运用 计分模型,得出其财务风险发生的概率。理论联系实际,旨在发现问题并有针对性地提出防范和控制措施以解决问题,为企业管理者进行财务风险的控制与防范提供有价值的参考。

房地产企业;财务风险;保利地产; 计分模型

巨大的冲击。22 房地产企业财务风险的表现形式1) ( 财务指标异常。企业财务状况与其财务指标联系密切。当企业财务状况良好时,可以从其财务指标得到体现;反之,指标也将异常。2) ( 无力偿还债务。按照约定的日期、金额等条件偿还债务,是企业正常运转所必需的一环。如果公司的债务投资无法收回,就很难如期实现预期收益,那么公司的资金链就会紧张甚至断裂,这就无法满足到期需偿还的债务,损害公司信誉。3) ( 再筹资困难。在一定时期内,企业筹资能力有限。企业财务状况不乐观时,其再筹资也会变得困难,比如:再筹资成本可能会上涨。并且,再筹资渠道也会受到一些条件的限制,造成融资难问题。23 房地产企业财务风险的成因1) ① ( 内部原因。 资本结构不合理。众所周知,我国房地产企业大多采用负债经营模式,因此行业本身就具有很大程度的财务风险。再加上一些房地产企业的产业结构欠妥,一旦产品销量不佳,库存积压严重,营运资金无法正常流动,资金周转速度便大大降低,由此导致资本成本上升,

②财务风险加剧。 企业自身的风险管理水平较低。中国房地产业行业起步较晚,由于明显有利的政策导向,风险管理知识的重要性从未引起企业管理者的注意,而这又进而导致企业内部缺乏相应的宣传和激励机制,使得基层员工的财务风险管理意识更是淡薄,由此造成相关信息不能及时传达和汇报,财务风险无法得到很好的管理。2) ① ( 外部原因。 政策与法规影响。在房地产企业投资过程中,国家出台的各项政策加大了其所处外部环境的不确定性。如今,我国房地产企业很多,由于巨大的投资利润空间,房价已经比普通人可以承受的范围要高得多,甚至开始威胁到国家的长治久安,但在法律的缺失之下,政策干预有时候不能达到预期的效果,这使得房地产企业的财务风险

②进一步加强。 宏观经济环境。房地产行业与我国宏观经济彼此作用和制约。经济形势的好坏,对房地产市场的资金投入规模、企业的需求以及债务人的偿还能力和融资成本有决定性作用。如果外部经济环境停滞或萎缩,那么企业难以进一步发展。相反,若外部经济环境良好,那么也会在一定程度上促进企业健康发展。3Z

计分模型在房地产企业财务风险评价中的应用31 Z

计分模型概述Z计分模型主要用于破产预测。该模型基于多元统计方法,以破产企业为样本,通过大量的实验,分析企业的经营状况、破产与否,能反映企业财务状况,广泛应用于多个国家。

Z = 0012X1+ 0014X2+ 0033X3+具体模型如下: 0006X4+ 0999X5

X1= / X2= /其中: 流动资本 总资产, 留存收益 总资产, X3= / X4= /

息税前利润 总资产, 股权市值 总负债账面值, X5= / Z 2675,

销售收入 总资产。当计算出来的 值大于 表 Z 18 2675明公司的财务状况良好, 值在 到 之间时,通常Z表明公司的财务状况处于灰色地带可能有财务隐患,当 值18低于 时,则表明公司已经存在财务危机。32 保利地产综合财务状况分析2016 ,2016中国房地产上市公司 年的评估报告显示600048) 6,年,保利地产 ( 的综合实力排名第 较之上年, 4跌了 位。与此同时,从该报告所公布的上市房地产企业风险控制专项排行榜来看,保利地产并未进入五强之列,这表明了保利地产的风险控制能力有待加强。本文将根据保利地产近五年的财务报表数据以及公司年Z-score报资料,以 模型为框架,并以重要财务风险评价指标为主,对其财务现状进行具体分析。

1 2011—2015表 保利地产 年财务状况综合评价指数 年份

指标X1 X2 X3 X4 X5 Z值

数据来源:根据保利地产的年报数据计算所得。

保利地产五年内财务状况综合指数的平均值为1300918, 2011 2013其中 年至 年这三年,财务状况综合指2013数明显低于平均值,尤其是 年,财务指标达到低谷值, 2014财务风险水平达到最高点。而从 年开始财务状况综合评价指数开始攀升,此后两年公司财务指标都高于平均值, 2014 2015说明企业的财务状况在转好。但是相比于 年, 年公司的财务指标又有所下降,没有保持一个持续上升的态势,这表明公司的财务状况不稳定,这也与近年来房地产业财务状况整体上不稳定的现状相吻合。对此,企业应引起足够重视,分析原因并采取针对性的措施,力求改变现状,使财务风险能够得到最大限度的控制。4 41 筹资环节———确定恰当的资本结构,发展多元化的融资渠道筹资渠道缺乏多样化已经在很大程度上影响了企业更好地经营与发展。我国房地产企业的资产负债率普遍高达80%以上,财务风险普遍较大。当房地产企业通过银行贷款、公募方式发行股票或债券进行筹资受到限制时,不妨采用典当融资、投资信托以及私募方式。再者,引入部分海外投资亦是帮助企业减少贷款依赖、降低财务风险的方式。42 投资环节———增强投资项目可行性分析房地产投资周期长、范围广,不易改变,随便一个突发事件都有可能给企业带来巨大的风险。因此,为了减少企业P188)不必要的风险与损失,强化对投资项目的可 (下转

房地产企业财务风险的防范

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