“租购同权”真的来了

“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共权益,保障租购同权。”

China Today - - Economy 经济 - 文|刘欣

2017年7月17日,广州市人民政府发布 《广州市加快发展住房租赁市场工作方 案》通知,提出将“赋予符合条件的承租 人子女享有就近入学等公共权益,保障租 购同权。”这是中国大陆首次出现以政府 文件形式提出保障“租购同权”。“租购同 权”开始进入社会公众的视野。 随后,住房城乡建设部等9部门联合 印发了《关于在人口净流入的大中城市加 快发展住房租赁市场的通知》,要求在人 口净流入的大中城市,加快发展住房租 赁市场。住房城乡建设部还会同有关部门 选取了广州、深圳、南京等12个城市作为 首批开展住房租赁试点的单位。此外,北 京、无锡、郑州和济南等多个城市也出台 了相应措施,支持拥有经租赁登记备案的 承租人在一定条件下可进行落户、子女就 近入学以及享受其他公共服务等。 在不到两个月的时间里,从国家层面 到地方政府,一系列有关租赁政策的相继 出台,显示中国正在大力推动、扶持住房 租赁产业的发展。而“租购同权”作为租 赁政策的重要内容,引起了社会公众的普 遍关注。

子女上学容易了吗

国家发改委房地产研究中心主任刘 琳认为,“租购同权”是建立租购并举的 住房制度当中的关键内容,应该大力推广。 “因为实现租购并举的住房制度的关键 是租赁权和产权方能够享受同等的公共 服务”。 对于租房者,最大的一个权利就是 子女享受教育的权利。从广州出台的政 策上来看,需要各个地方政府根据自身 的情况来进行细化。在广州,能享受“租 购同权”的,指的是“具有本市户籍的适 龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政 策性照顾借读生、符合市及所在区积分 入学安排学位条件的来穗人员随迁子 女。”也就是说,并不是赶在入学登记之 前,突击在优质学校门口租个房,就能跟 买了房的同权。 这一政策的下半句是,“符合上述条 件,且其监护人在本市无自有产权住房, 以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住 地且房屋租赁合同经登记备案的,可安排 到义务教育阶段学校就读”。也就是说, 享受“租购同权”的是广州市的无房户,并 不是普惠制的。 刘琳指出,“像广州,对于几类人群 租赁住房就可以享受子女入学,都有详 细的规定,将来在推广‘租购同权’政策 时,各地应该制定更有针对性的政策来 执行。” 中原地产首席分析师张大伟表示, 广州的租房新政归纳了过去一些政策并 把它系统化。以前租房也是可以就近入 学的,比如北京学区房比较集中的西城 区,租房可以入学,租房和就近入学一直 是个标准。目前北京的非京籍家庭子女, 在义务教育阶段也能入学;在一些优质 学校附近,外地户籍的租房者只要符合 租房年限条件,其子女也是可以进入优 质学校学习。 但是,如果想通过租房的方式来获 取上“名校”的机会,恐怕是不太可能。业 内人士分析,通过“租购同权”政策上“名 校”难度其实很大。在重点学校的学区 内,租购同权体现在都可以申请学位,但 是优先级别上肯定还是房户合一是第一 顺位。在广州中心城区的一些学校,学位 本来就非常紧张,有房有户口的群体都不 一定能上,而这次的政策并没有提及以后 在学位紧张的学区里租购是否也在同一 顺位内。 同样的,在北京如果要享受“租购 同权”也需要满足一定的条件。8月17日, 北京市发布“租房新政”征求意见稿。意 见稿明确,承租人为本市户籍无房家庭, 符合在同一区连续单独承租并实际居住 3年以上且在住房租赁监管平台登记备 案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以 上等条件的,其适龄子女可在该区接受 义务教育。

对于承租人为非本市户籍家庭的, 可根据住房租赁监管平台登记备案的信 息,以及北京市关于非京籍人员子女接 受义务教育具体规定,依法申请办理其 适龄子女在出租住房所在区接受义务教 育的手续。 北京市住房保障专家组相关专家 指出,租房上学并不意味着就可以上“名 校”,只是说可以在区内调配,这里是 “区”,而不是“学区”。另外还要看学区 的学位情况,如果学位满了,会协调到其 他学区,具体办法由各区政府制定。 而梳理各地已经发布的“租购同权” 相关政策可以发现,对承租人的子女教 育、落户等赋权都需要满足一定的条件。 因此,对于“租购同权”更为重要的宏观 意义应当是租房市场规范化。业内人士认 为,相关政策如此密集出台,释放出中国 住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重 大信号。

房租会涨吗

房租会涨吗?这是“租购同权”推出 后,社会公众关注的又一敏感问题。 刘琳认为,租金理论上会有上涨的压 力,但是不会很大,对租金的影响有限。 发展“租购同权”应该会对租金的上涨有 一定的促进作用,尤其是名校周围的房屋 租金。但是能够上涨多少,还是要看这种 租赁的市场需求增加多少。从各地出台的 政策看,普遍对承租人的赋权有一定条件 的限制。比如在当地的居住时间,缴纳社 保年限等。通过这些条件的限制之后,市 场需求可以受到一定程度的控制。 财经评论家叶檀表示,普通房子的房 租是和消费密切联系的,因为租房的人不 是投资者,因此房租通常和一个城市的财 富、工资水平密切相关。比如说某个城市 的平均工资是5000元,租房需要6000元, 这是不现实的,所以房租受到工资、当地 经济发展水平和工薪层财富水平抑制。房 租是一种大众消费品。 对房地产市场来说,由于租金跟着消 费的价格跑,不像房产是跟着投资的价格 跑,如果租金价格上升,那它和房价之间 的价格比例就会降低,房地产相对来说也 会比较健康,不会出现太大的泡沫。 市场供给的增加也会对房租的上涨 有一定的抑制作用。北京、上海和杭州等 热点城市已要求部分出让土地须自持或 配建一定比例的租赁型住房,有的地块甚 至要求100%自持,有的地块的自持期限高 达70年。作为住房租赁试点城市之一,郑 州近日发文提出,将新组建或在现有国有 投融资平台的基础上组建国有或混合所 有制住房租赁平台,切实推进建立租购并 举的住房制度。 此外,一批企业加紧布局长租公寓市 场,如魔方公寓、YOU+公寓等。不少房地 产企业已开始探索“开发-租赁”模式,如 万科、龙湖等企业的长租公寓合同可以半 年,一年一签,最长可以达10年以上。这在 一定程度上解决了租房族对房东中途终 止合约的忧虑。 但是学区房却是例外。叶檀指出, “租购同权”理论上对抑制房价有一定的 作用,但是并不会起到根本的作用。因为 学区房是面向教育的,以前为了上好学校 必须买学区房,现在租学区房也可以了, 那也就意味着学区房的租金会大幅提升。 如果租金提升到一定的程度,有些人觉得 还不如买房,那说不定他就又去买房了。 现在的核心是教育资源的稀缺性没 有改变。教育资源的稀缺反映在价格上, 以前体现在房地产的学区房房价上,现在 会同样体现在学区房租金上。学区房的房 租和普通“消费品”性质房屋的房租不一 样,在这种情况下,学区房的房价不会下 跌,租金反而会上升。 中国城市和小城镇改革发展中心理 事长李铁表示,学区房的存在说明了两个 问题,一是优质资源稀缺,二是存在着充 足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。 无论学区房政策如何变换,都满足不了高 收入人口的需求,因此,房价和租赁价格 将来还会呈现上涨的态势。现在让租赁人 和产权人享受一样的学区入学待遇,结果 很可能是:房屋账面价值没有上涨,但租 赁价格急剧上升,只是资源置换的形式变 成了房租。

“租购同权”有待完善

从各地出台的租房新政看,都加大 提升了对承租人的服务保障,而当前的 “租购同权”是以有条件的赋权为主要 内容,要实现真正的“租购同权”还有很 长的路要走。 不可否认的是,除了教育、户籍外, 医疗、就业、养老等市民化权利几乎都是 与住房产权紧密捆绑,以至于买房成了享 有市民化权利的唯一途径。 住建部有关负责人不久前表示,将通 过立法明确租赁当事人的权利义务,保障 当事人合法权益,建立稳定租期和租金等 方面的制度,逐步使租房居民在基本公共 服务方面与买房居民享有同等待遇。 住房“租购同权”的改革,需要立法、 政策文件的护航,更需要有具体行动的改 革魄力。 易居研究院智库中心研究总监严跃 进表示,要实现“租购并举”,同权、平权 的概念是最关键的。这需要国家和地方 政策真正剥离附着于房子、房价之上的 各种资源,赋予租房人享有和买房人同 等的在这个城市生活、享受当地公共服 务的权利。 当前,中国住房制度改革的指导思 想是贯彻“房子是用来住的、不是用来炒 的”,而目标是让老百姓“住有所居”。在 一个十几亿人口的大国,通过买房来实现 人人“住有所居”,显然不现实。唯有实行 “租购并举”,才能逐步实现,这在全世 界任何一个国家和地区都是如此。 尽管“租购同权”制度还有待完善, 但我们需要看到中国住房制度改革已经 迈出了关键一步。它一方面是避免更多人 沦为“房奴”,让租房居住和买房居住一 样有尊严、有幸福感;另一方面,当租房为 社会公众所普遍接受时,相当于给房地产 市场的旺盛需求降温降火,有利于政府更 好地调控房价,最终有利于房地产市场的 健康发展。 相信随着试点城市对“租购同权”政 策的不断总结和后续配套政策的臻于至 善,最终将探索出保障“租购同权”真正 落地的有益示范。

Newspapers in Chinese (Simplified)

Newspapers from China

© PressReader. All rights reserved.