四大核心因素不變ﾠ樓市根基未受動搖
近日媒體上經常見到單憑幾宗成交個案，就揚言樓市轉勢的報道，一時說甚麼業主勁劈價，一時又說減價一球成交等等，不知還以為樓市岌岌可危。然而看看新盤銷情，樓市根本未受到動搖，新鴻基地產（ 00016）位於南昌站的匯璽II，幾天售出500伙，並悉數加推最後111伙；南豐將軍澳日出康城LP6，截至本週三（ 95月 日）收票逾7,300張，超額逾14倍。
分析樓市，不能光看片面，更不能將枝節點無限放大。傳媒是做新聞，慣性將小事化大，以誇張標題去吸引眼球，至於是否事實全部則值得商榷。事實上，影響樓市的核心因素仍然沒大改變，個別因素對樓市更有利，筆者暫時未見樓市有轉勢之 風向。所謂樓市核心因素，最重要是看經濟情況、實際供應、利率走向，以及政府政策，只有在這些大關鍵點出現問題，整個樓市才會出現轉勢，否則全屬雜音。要綜觀全局，才看得清看得真。經濟對樓市的影響至為重要， 樓市好與壞，跟經濟是向上與向下實在息息相關。1997年樓市大冧，主要在於亞洲金融風暴，大鱷衝擊亞洲多個地區貨幣，連帶將多個地區的經濟摧毁，之後要經歷多年休養生息，經濟才慢慢復蘇起來。在經濟衰敗下，當年的樓市以
陰乾式下跌，香港樓價由1997年跌到2003年沙士後，由高峰足足下跌七成，直至中央開放自由行才得以逆轉。2008年金融海嘯，金融機構幾至沒頂，多家國際投行紛紛倒閉或要國家拯救，才得以渡過困境，經濟隨時崩潰。那時香港樓價短時間下插三成，眼看又要大幅回落時，因全球多國央行放水救市，樓市才得以起死回生，逃過一劫。 供應匱乏利率仍低由此觀之，經濟是主宰樓市的最大因素。目前全球經濟面臨貿易戰，最壞情況就是美國對內地進口商品全面實施高關稅，涉及金額規模5,000億美元。單看數字是十分大，然而始終是有一個譜。投資界最忌不能計算，但目前市場大體對影響有一個底。加上情況遠遠不如金融業崩圍那樣慘烈，香港的零售業仍然理想，未見經濟被動搖而影響樓市。未來經濟未見有大問題，市民工作依然有保障，換言之購買力未受到打擊。再看看供應，剛公布的樓宇單位落成量，今年上半年只有6,200個（見表），預計全年落成量也不外乎 萬多個，與過去幾年相若；換言之樓市供應繼續處於一個緊張狀態。土地供應小組諮詢民意，大部分意見都承認樓市供不應求，土地嚴重不足，長遠要以填海去解決。惟填海需時經年，未來幾年肯定遠水不能救近火。要在市區覓地，簡直是痴人說夢；要更改農地用途，阻力甚強；要發展郊野公園，環保團體寸土不讓。左看右看，就是擠不出一點土地出來。可以說，除非市民購買胃納大降，否則按目前供應量，樓價仍然是易升難跌。說到與樓價關係密切的利率，即是供樓借貸的成本，銀行最近儘管上調拆息封頂利率，但最優息利率至今仍紋風不動。即使市場普遍估計，今年第四季度極有機會調升最優惠利率，但畢竟看不到會有一個急速上升態勢。美國聯邦儲備局現時對息口上調的預期，也是每年三至四次，步伐並不急進，況且美國總統特朗普已明言不想美元升值，言下之意是不希望大幅加息。 港府政策旨在拉人上車雖然聯儲局是利率決定者，惟特朗普之取態也不容忽視。簡言之，本港的利率相信到明年也看不到會大幅趨升，對於供樓人士來 說，負擔還是極其輕鬆。政策方面，看來更加不著邊際，行政長官林鄭月娥上場已年多，真正對樓市實施政策也不外乎是「娥六招」，這六招根本沒有解決核心的供應問題，亦沒有壓抑置業人士購買意欲，即是說供不足，壓不力。何況，供應上絲毫沒有增加，反而將私人土地撥作興建公屋，做法隨時導致私樓土地更形匱乏，私樓價格自然易升難跌。至於甚麼空置稅，只不過是加促發展商賣樓的小小手段，談不上對樓市有何壓力。而土地供應小組，更加是一場政治「騒」。由去年到今天，足足一年多了，才說甚麼搜集足夠民
意，而方案又說有十多個；到報告上交特首，不知又需要多少時間討論採用這個或採用那個。之後縱有方案，肯定又有許多反對聲音，很大機會又是拖延經年。就算方案馬上推行，但不外乎是移山填海，一時三刻根本提供不到任何土地。
望樓價跌不切實際
可以看到，港府在政策上對供應或壓抑需求根本做不了甚麼事情。或者可以說，林鄭骨子裡其實不想樓價下跌，因為現時全港有110萬業主，倘樓價下跌，難免又會惹來怨聲載道。因此筆者相信，林鄭採用的手法是將未有能力上車的人拉上車，例如提供居屋或首置項目折扣資助，同時又大量興建公屋。當更多人上了車，最終就是全港大部分市民也想樓價升，反對聲音則愈來愈少。但試問這些手法，又怎可能將樓價壓下？明白到核心因素沒甚改變，現時所謂的樓市下跌，只是許多人的一廂情願。筆者可以說，樓價是否會下跌，一切還得看基礎因素而定，而既然一切如舊，在累積一輪購買力後，樓價向上機會仍是十分大。所以說到底，現階段希望樓市下跌，實在是不切實際。