股死樓價跌 劈價盤湧現

1921期「封面故事」( 2018年8月25日出版)提及當港股出現顯著下跌的時候,樓市亦要調整。當時恒生指數尚處於27,671點水平,惟事隔三個星期恒指已經低見三個星期恒指已經低見26,219點,難怪二手盤爆發劈價潮難怪二手盤爆發劈價潮。23%。

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如果參考上世紀90年代至今的樓價及恒指走勢,當股市出現顯著調整,樓價亦會同步下跌。最顯著例子是1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後,均見樓價調整。11年前的2007年月日10 30 ,恒指高見31,958點的歷史高位後開始拾級而下,最低跌至10,676點的期內低位,調整幅度最多達67%。中原城市領先指數亦在2008年3月31日至46月 日這個星期升至73.75點的高位。惟隨雷曼兄弟在該年9月15日宣布破產,樓價跌至該年12月中旬的56.71點始見底回升。由股市深度調整帶來的負財富效應,令樓價在短時間內回調 發展商嘉華國際( 00173)財務總裁林鋈鎏笑言:「股市和樓市有某程度的相關性,隨著股價下跌,置業人士感覺財富縮水,可能增加取用發展商提供的二按,因為置業人士不想出售股票以確認虧損。」 一手樓供應充裕 隨恒指一度跌至14個月以來低位,樓市亦出現劈價潮。嘉湖山莊樂湖居10座G室的三房單位售價竟是以兩房價出售,原本叫價600萬元,最後以580萬元成交(見表一)。惟今年7月樂湖居1座F室的兩房單位成交價高達589萬。換言之,劈價潮已令三房單位價格低過兩房價。 而另一個上車樂園沙田第一城,樓價亦見淪陷。在一個月內急跌10%。,其實 各區不論私樓、已補地價的居屋自由市場及未補地價的居屋第二市場,均見劈價成交。紀惠湯文亮指出劈價潮有兩個意思。第一個意思為樓盤已經放售一段時間,無人睇也賣不走。如果等錢洗,他們就要劈價。近年有人多買一層住宅,惟供兩層樓相當辛苦,結果要沽售舊有的樓宇紓壓。第二個意思是有人向財務公司借錢,惟他們還款能不足,僅靠資產升值借錢,結果愈借愈多,加上財務公司收取的利息高,借款人會陷入無底深譚。借款人持有的物業隨時已被加按三次。財務公司會建議借款人出售物

業還債,惟到樓價跌的時候,借款人就會發覺難以出售,也是近日屢屢出現劈價成交的原因。祥益汪敦敬指出,要分楚樓市調整與劈價潮是短暫性還是結構性。如果將住宅分為600萬元以下及600萬元以上兩個市場,估計600萬元以上的私樓有機會調整至2019年年底,因為這個市場相對容易受新盤供應所影響。參考運輸及房屋局提供的最新數據,未來三至四年可提供的私人住宅單位數目達93,000伙,當中包括已落成樓宇但尚未出售的單位約9,000伙,撇除已售出樓花的建築中單位約84,000伙及已批出土地並可隨時動工項目約17,000伙。汪敦敬認為可以想像未來一段時間一手樓供應充裕。汪敦敬指出,600萬元以下的私樓,包600萬元的三房及500萬元的兩房單位不會受一手盤供應所影響太多。

樓價跌15%

汪敦敬估計尚有一至兩個月時間調整,相信到11月這個類別的住宅,包括居屋,其成交就會恢復。因為新一輪居屋將於11月重新出籠,該批居屋的折扣率由七折下調至五二折,售價介乎118至468萬元。該批居屋售價最貴的單位為長沙灣凱樂苑,在未調低折扣率前的售價為630萬元。汪敦敬解釋,好像新居屋抽 籤,其實並無增加供應,只是增加了需求。由此路進,相信今次新居屋的向隅者眾,估計他們最終會轉投居二市場、居屋自由市場,以至私樓市場。汪敦敬補充,11月市場應該完成調整,屆時樓市購買力會重投市場,現時的放盤亦好大機會被消化。如果觀點符合以後市況發展,樓市成交會恢復,二手盤被消化後就會完成調整。,不過 倘日後樓市走向不符預期,則會演變為較長時期的調整期。湯文亮認為今年樓價會跌5%,明年再跌10%。現時他最擔心屆時 連樓市好友也會加入唱淡的行列。不過,倘樓會跌15%,而政府又放寬逆週期措施,讓年青人有能力支付首期買樓,屆時就會有樓市用家入市。其實,現時左右樓市走勢的因素大部分都看得到,如貿易戰、供應增加、。加息 惟湯文亮仍然相信樓價仍要調整,因為樓價經過多年長期上升後,已經脫離承受能力,樓價出現調整也屬正常。

香港樓市正步入轉角階段。( iStock圖片)

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