上車族疑難全面解答

聽過紀惠湯文亮及祥益汪敦敬這兩位樓市專家意見後,上車人士最切身問題是,現時應該趁樓價調整上車嗎?有什麼類型單位最抵買?以下繼續邀得他們解答各類置業問題。

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現時首置客應否入市?

汪敦敬認為現時屬上車好時機,尤其是預算以500至600萬,購入價錢便宜三房私樓單位的人士。他按價格把樓盤分成兩類: 600萬以上; 600萬以下的單位,由於600萬以上樓盤易受樓花供應及定價影響,故建議以600萬以下的住宅作上車目標。汪敦敬補充,買樓較租樓划算,因供款中包含本、息。「本,你未來可以收回;息又一定低過你交租,所以等樓價跌是一回事,但若趁現在調整期入市,即賺不是更好嗎?」不過各人有自己處理風險以及機會成本的方法,市民要自行消化有關意見、,資訊 再視乎適用與否。「合符個人情況就用;不適用就等待下一個更好的時機。」汪敦敬說。根據上文分析,600萬以下樓盤的調整期今年始完結,多等一會或許能買到更抵的心頭好。那麼汪敦敬就建議大家先再問自己三個問題:你想買的盤是否要等、你有沒有能力等、你應該等嗎。對租樓人士而言,「等」似乎並非明智之選。「橫掂每月都要交租,現遇上好的入市時機,買第一 層樓自住就不值得等,要知道等待都有風險。樓價或於你入市後跌;但你不買樓價亦可能升,兩者都有風險存在。」再者,租樓隨時面臨加租風險,只要算一算十多年後交了多少租給業主,你會發現付出的代價並不對等,這是大家要認清的一個數學問題,汪敦敬如是說。他又以居屋抽籤為例,供應沒有增加,需求不斷上升,等待中籤,等完可能只是得個桔。一直等待談何掌握將來。「如果你有一定承受能力,掌握到未來風險,不論樓市升跌你都能掌握將來。」汪敦敬認為,處理自住樓很容易計機會成本,掌握到入市機會就掌握到將來。即使樓價真的下跌,你有力繼續供款就不成問題;樓價上升,與自住不賣的業主無關。汪敦敬又忠告有意上車人士,買樓要認清目標,不要將夢想家居( dream house)與上車混為一談。年青人買樓更應該以上車先決,不要過分執着於向海、位處市區中心等元素。「上車最緊要抵食、易上車,不要給自己太大壓力,最重要是在合適時候有沒有買。買了樓,多年後自住單位升值好幾倍;租樓的 話,你只是在幫人供樓,有沒有上車真的影響一生。」

上車族應該瞄準哪類單位?

一般以屯門、天水圍作指標,這亦較合乎上車人士處境。以嘉湖山莊為例,近日有三房單位就以580至590萬成交;有兩房單位以495萬售出,創近期新低。汪敦敬指,入市明顯較調整期前出現容易。若大家有留意,會發現其他區的樓價也在調整中,「香港地物業保養算是不錯,不少已有20年樓齡的單位仍然新淨,又可以在銀行借到按揭。」,這類樓盤可以作為置業目標。「不妨用屯門及天水圍的成交價做藍本,你覺得它們的價位合適、符合個人預算,就可以向兩方面推演,依這條公式物色心水市區

盤。」首先是向上推演,即在580至600萬元三房的價格上加50萬元,容易找到多點選擇;又或是向下推演,挑選400萬元以下的兩房樓盤。「目前市場上也多了這個價位的盤,譬如是一些洋樓、又或是一些居屋自由市場放盤也不定。選購樓價在400萬元以下住宅的好處為,買家不用購買按揭保險也只須支付樓價一成作首期。」換言之,買家可做九成按揭,較多人負擔得到,上車難度較低。特別是年輕人可「往下游」,尋找「入場費」低於400萬的樓盤,惟汪敦敬不推薦買開放式單位。「年輕人想過二人世界,惟變數在一瞬間出現,譬如生仔,這時你就需要換樓。」因此,他認為買二手兩房單位最聰明,事關兩房麻雀雖少,但添了一位新成員後還算 夠用,年輕買家要多考慮潛在變數。

首次置業應否買村屋?

除了居屋、私樓以外,近年愈來愈多人物色村屋作上車盤。無可否認,村屋中不乏荀盤,透過基建發展,有些村屋的確很吸引。不過,汪敦敬指出,買入前有兩點要格外留神。第一是業權,因為村屋的業權較複雜,不要盡信地產代理,自己亦要上網查找相關資料;第二則是該村屋的轉售價值以及交易量,有些村屋的交易量低迷,那些是被房地產玩家買的,普通買家就應該挑一些不太冷門而交易量正常的,不然業主想轉售時未必能輕易脫手。看罷上述的觀點,可能對樓價仍抱觀望態度,紀惠湯文亮提議可等政府放寬逆週期措施之時。屆時買樓借貸額會上漲,變相要繳付的 首期下降。「不過無論要付的首期多少,大家緊記要於銀行做按揭,千萬不要為升值而去財務公司借錢。」其次就是要衡量自己的供款能力。供不起的話,上車前要慎重考慮。即使繳了首期,你每月仍要供款,如果每個月的收入不足,那就真的不要買。「以做生意為例,我一次蝕一筆沒關係,將來賺回來;但如果每個月都蝕,那就看不到未來,這樣的話就不行了。」湯文亮道。

落錯車人士該何去何從?

湯文亮不贊同於此時再入市。「落錯車已經錯了一次,現在買回單位後,若樓價繼續下跌,那就是錯完又錯,被連打兩巴可不行。」他認為,落錯車的人不如等多陣,靜待樓價調整。

祥益汪敦敬指出,租樓只是在幫人供樓。( iStock圖片)

等待新居屋中籤,等完可能只是得個桔。(資料圖片)

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