租购同权,你还买房吗?

房地产调控是一盘大棋,要实现“房住不炒”还须配套施策——从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠,从财税上降低住房交易带来的财富增值效应,从投资渠道建设上引导资金流到急需支持的实业上去。

Licai - - 第一页 - 文/赵新江 吴 辉 常冠龄

7月,“租购同权”这个词一夜之间火了。事实上,“租购同权”概念的提出,只是房地产市场 改革的冰山一角,更值得关注的是房地产市场体系“画风”的转变——租房市场被前所未有地提到了一个新的高度。当前国家想要发展的房地产市场是一个租购并举的市场。租购同权了,你以后还买房吗?

楼市步入租购并举时代

日前,住建部等九部门选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,采取只租不售模式。北京也 要求拿地企业自持租赁住房,只租不售。 今年以来,各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。广东1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台,用于收购或长期租赁库存商品房等。截至6月,广东省已成立肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市租赁平台。 北京市在今年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。北京市住建委相关负责人表示,北京正力图使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式,同时将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

上海市近日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中提出,“十三五”期间,上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套,加快住房市场向租售并举转变。

记者梳理发现,北京、上海和杭州等热点城市已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房,有的地块甚至要求100%自持,有的地块的自持期限高达70年。

业内人士认为,相关政策如此密集出台,释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。

万科董事长兼总裁郁亮表示,租购并举是建立我国房地产调控长效机制的重要举措,现在发展租赁市场是在“补课”,未来市场前景看好。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,大力发展住房租赁市场,有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制,对促进住有所居目标的实现,具有重要意义。

多城市明确租房可落户

7月26日,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

7月28日,无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》,取消了有关投资、购房落户政策,增设了租赁住宅落户政策,将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,新政从9月1日起正式实施。

紧接着,郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

租房可落户,可谓是租购同权在户籍领域的体现。未来,承租人还能享受哪些公共福利?“由于入学等重要公共福利都与户籍挂钩,若租赁不能落户,租购同权就无从谈起。”中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时表示,租房可落户有利于租赁关系稳定,而租赁关系稳定的核心其实是产权中的资产收益和使用权中的公共福利。

虽然租购同权的出发点是好的,但在执行过程中也存在一系列难题,操作起来,效果反而会适得其反。比如国人的住房消费观念,“有房才有安全感”,引导更多人终身租房肯定有一个艰难的过程。

此外,一旦租购同权,租金水平提高是大概率事件。各试点城市还得严防“百姓租不起房”风险,基于此,河南8月1日率先发布《住房租赁合同示范文本》(试行),示范文本第四条明确约定,租赁期间,出租人不得单方面上调

房屋租金。有租金涨幅的,必须在合同中明确约定涨幅标准。

租购同权提出后,很多人认为小孩读书问题解决了,租房也就可以就近入学,不用再买昂贵的学区房了。对此,有网友纷纷吐槽道:“如果相信租房能上名校,你就输了。”“有产权的都未必有学位,租房就能有?”“现在你担心的是买不起房,未来或许租不起房、租不到房。”

专家表示,“同权”的实现要有足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑,如果有一方面无法满足,那么“租购同权”也就没有办法保障。

长租公寓成投资方向

最近,在广州上班的张淼刚从与同学合租的小区搬出来,换了一套月租金4000元的公寓,虽然比合租每月多掏1500元,但住着舒服自在。

调查显示,拥有自己的住房,仍是“90后”毕业生的刚性需求,但他们当中只有三分之一接受“为了买房,我愿意降低生活质量”;另有超55%的“90后”毕业生,选择“如果要背上沉重的房贷,我宁愿不买房”。

张淼租房小区的二手房均价近每平方米6万元。如果购买一套60平方米的一居室,至少要360万元。她用经济账说明租房远比买房明智:“即便父母有钱先付120万元,剩下240万元分30年还房贷,月供还要15000多元,而240万元放在银行里理财,每月可以进账12000元左右。”

如今,一线城市高企的房价,类似张淼的“90后”年轻人对品质生活的追求与观念改变,正催生青年租赁公寓的兴起。相比个人住房出租,由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓,正快速崛起,发展迅猛。

据国家卫计委发布流动人口发展报告显示,2015年,中国流动人口为2.47亿人,2020年将增至2.82亿人,2030年则达到3.27亿人,也就是说,十多年后,中国五分之一的人口将处于迁徙之中。

在人口流动频繁的情况下,租房无疑是大多数人更倾向的居住方式。中国房产中介公司链家发布报告显示,2015年中国有近1.6亿人租房,2020年将达到1.9亿人,2030年将有2.7亿人成为租客。

目前,由于掌握房源及资金优势,房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现,不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式,全国排名前30位的开发商中,已有60%以上选择进军长租公寓市场。除了房企,互联网企业也看好租房市场的升级换代。支

付宝携手蘑菇租房进军租房市场,小米创始人雷军亿元投资YOU+国际青年公寓。此外,一些知名的酒店集团也孵化出窝趣、魔方等众多单身品牌公寓社区。

未来,承租人如何享受公共福利?住建部有关负责人 对媒体表示,未来将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

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