公积金贷款为何难?

在买卖住房交易中,许多城市都有不待见公积金贷款的开发商或卖房人存在。针对这一问题,多地出台政策,力促解决公积金贷款难。

Licai - - 目录 Contents - 文/翟群丽

对于开发商和卖房者,全款购房优先于按揭购房优先于公积金贷款购房,已经成了不争的事实。网上流传一句顺口溜:“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

公积金贷款遭歧视

若你是购房者,你会选择公积金贷款还是商业贷款呢?一笔100万元、期限20年的公积金贷款,比商业银行贷款要节省利息支出20万元以上。正因为此,很多购房者青睐使用公积金贷款。但现实购房交易中,不论是新房还是二手房,公积金贷款都容易遭到开发商或者卖房人的嫌弃。像记者之前在郑州进行二手房交易时,就碰到过卖房人直接拒绝公积金贷款的,“不接受公积金贷款,放款比较慢,可以考虑商业贷款”。不光郑州,全国许多城市普遍不待见公积金贷款。春节刚过,兰州市民邵先生去一个楼盘看房,可是置业顾问却告诉他,在这个楼盘买房,只能使用商业贷款。对于邵先生来说,这样一来将来的还款压力就会很大,他打算放弃了。邵先生吐槽,“没想到,真到了买房子的时候,公积金在这个楼盘居然用不上!那缴这个公积金还有什么用?”在福州,有记者走访了融侨方圆等8家楼盘,有6家拒绝公积金贷款。如即将开售的、每平方米售价3万元的阳光城·檀府,销售人员明确表示只卖给全额付款客户,公积金贷款甚至商贷按揭客户都“机会不大”。在广州、深圳等热点城市,开发商拒绝公积金贷款 或要求全款购房也屡见不鲜。有记者走访广州的明星板块——广纸区域发现,区域内的楼盘基本拒绝公积金贷款。

公积金贷款遇冷原因

开发商之所以拒绝按揭贷款,最主要的说辞是公积金贷款资金回笼慢。一般来说,公积金贷款的放款时间在1.5~3个月。但季末、年底受额度所限,或者各地审批的原因,放款速度则更慢一些。安徽某楼盘销售经理李梅表示:“公积金放贷很慢,买了房子以后开发商很难拿到钱。纯公积金贷款可能稍快点,两个月左右;如果是组合贷款,半年都未必放款,但是商贷就很快。”从流程上,公积金贷款要经过公积金中心、不动产登记中心、房屋交易中心、银行等多个流程,一般走完全程至少要1~3个月,而商贷则要快得多。广东格林律师事务所律师张旭锋表示,开发商拒绝公积金贷款,主要原因是程序较为复杂,放款时间长、提成少。表面上看,开发商拒绝公积金贷款是嫌弃放款慢,深层次看,某些楼盘开发商在商业银行已经做了抵押贷款,即“开发贷”,因为房地产行业是资金密集型企业,前期开发需要的大量资金主要依靠银行融资。有银行人士对记者解释说:“房地产开发商把楼盘抵押给银行以获得前期开发所需资金,接着才开始盖楼,后期再用预售给房屋业主的按揭房贷进行置换,这样事实上贷款就被买房子的老百姓背上了,房地产商其实只是做了一个连接银行和个人房贷的桥梁。”只要将“开发贷”与购房者捆绑,购房者就只能选择一种房屋按揭方式,那就是商业银行提供的按揭贷款。

公积金贷款不受开发商待见的另一个原因就是开发商没有在住房公积金管理机构进行备案。这种备案没有强制性,完全靠开发商自觉。某地楼盘置业顾问很直接地告诉记者,他们在全国所有的项目都不接受公积金贷款。问及原因,对方只说和公积金中心没有合作。除了开发商,各地的公积金管理中心是公积金贷款难的关键所在,因此住建部、财政部、央行、国土资源部四部门联合下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,也对公积金管理中心提出了要求,压缩审批时限,10个工作日内完成审批。

公积金贷款额度有上限

利率为3.25%,银行同期商业性住房贷款年利率为4.9%,利率差额1.65%。住房公积金1.65%的这个差额,在相同条件下,如果贷款50万元,贷款时间为20年,用住房公积金贷款月供会款的优势,那么贷款额度则是它的劣势。对工薪阶层来说,减以现行5年以上住房贷款年利率为例,住房公积金贷款年少436.24元。相比商业银行贷款,实惠是住房公积金贷用公积金贷款买房,首付压力相对大些。公积金贷款额度是指个人在使用公积金贷款时所能申请的最大贷款金额。一般而言,使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限公积金贷款额度40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限额60万元。也就是说,若是房款在100万元以上,利用公积金贷款的话,即便是首套房,首付也不止三成,可能在四成及以上。首付压力比商业贷款的压力大。

政策出台利好公积金贷款

针对拒绝公积金贷款的情况,多地近期已经出台相关政策,纠正部分房地产开发企业阻挠和拒绝使用住房公积金贷款的行为。武汉市房管局要求开发商不得区别对待全款和贷款购房,不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商,将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。南宁住房公积金管理中心下发文件要求房地产开发企业预售或者现售商品房时,不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。公积金贷款放款真的慢吗?在审核环节,国家规定公积金贷款材料审核不得超过10个工作日,海南压缩到5个工作 日,广州公积金贷款审批5个工作日内完成。可见,商业贷款也好,公积金贷款也好,在提交资料和审核环节所需要的时间相差并不大。郑州尝试先放款后办抵押在某种程度上加快了放款的速度。据其相关工作人员介绍,郑州市公积金贷款主要是担保贷款,客户来公积金大厅办借款手续,在担保公司把抵押合同已经签了,先放款后办抵押,目的是为了加快放款的速度。贷款发放以后,担保公司向不动产中心申请。“客户办理公积金贷款只需一趟,在公积金大厅所有的业务基本都办完了。审批、放款都不用客户管,放完款以后我们再去办抵押。”

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