投資大灣區 買樓定買股?

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港股踏入8月份先急插後回穩,繼8月2日見過27,578點近一年低位後,上星期(6/8-10/8)因為A股造好,特別在地產股帶動下,滬指正搶奪2,800點再昂首闊步,連帶積弱的恒指都要連升四個交易日,重返兩萬八心理關口。這當然可視為急插後的技術反彈,但如果細看在香港上市的內房股,卻是這次回彈的動力所在,反觀本地地產股面對加息壓力乏善可陳,與內房股比較可謂南轅北轍。

盧盡義根據上述形勢,若從投資回報角度出發,大概可得出以下三個策略:一,大市未穩,以避險收息為上;二,內房股可以考慮跟進短炒;三,直接參與內地樓市。其中第三點最為重要,因為同時包括了第一與第二點的好處,所以先講。

何謂直接參與內地樓市?直接到內地買樓是也,即鎖定租金回報,待資產升值趁高沽出獲利。之後再考慮如何參與?在哪裏買?買甚麼好?價錢又怎樣(投資成本) ?風險與回報等?盧盡義快人快話,以下定必幫助大家盡快進入門檻。

首先要明白,港澳與深圳樓價早已升至離地,能接受這個價格的買家早已買下,手上有資金的,應該估市場八成以上,可惜其消費力不是耗在老千股身上,就僅能應付「白居二」、車位,以及東南亞、日本等細價樓了。由於山高皇帝遠,到外地買樓可以自用的機會等如零,反觀到內地買樓,例如是大灣區黃金地段如中山、珠海與東莞,這些地段與香港的距離,就好似幾十年前沙田、大埔與香港、九龍一樣。隨着交通配套日益完善及落實,今後港人的視野與生活空間,也必會像前人一樣衝出去,連城結邦變成一個大都會、大格局。

以中山為例,香港人在中山可以買到甚麼樓呢? 1,二手住宅;2,商業地產(不限購),通過 審批手續就可購房,具體流程如下:買賣雙方與經紀公司簽署買賣合同;買方到涉外審批室進行審批;買賣雙方提交過戶相關資料;買賣雙方辦理房屋產權過戶手續;領取房屋產權證。一般來說中山商業公寓投資門檻較低,好賣得來升值較快,加上面積小租金壓力細,比大單位更容易出租。

至於公寓的購買價值和投資價值怎麼區分?簡單講如身處市中心或商貿中心,投資價值就一定會高,而住宅只要是有交通就可以。投資公寓要參考附近租金水平,當然升值前景也很重要。另外,香港人最憂慮的相信是產權問題,好似「40年產權」吧,這是指房屋所在土地的使用年限,而不是指買家購買的樓可以住多少年。其實,「40年產權房」確切地說應該是「40年土地使用年限房」,年限不是層樓的產權年限,而是土地使用權的年限,因為樓房的產權是永遠屬於業主的。所以,不管是40年、50年還是70年,都有到期的時候,土地使用年限到期後,只要層樓還能住,就都得續租土地。屆時業主只需提出申請並繳納土地出讓金就可,根據國家現行相關規定,土地到期後會按照當時樓面指導價格,依一定比例繳費。

最後回顧文首提過的策略,本地地產板塊可以留意Reits及其他收租股,例如置富產業信託(778)、冠君產業信託(2778),都是有業績有資產,派息又高,股價素來穩健見稱,完全符合了價值投資法的收息、抗跌要求;反觀藍籌地產股面對銀行加按,縱有業績支持股價亦難免有壓力。

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