北京商住房沉浮录

北京对商业、办公类项目的调控政策持续收紧,先是“3·26新政”的严厉政策,继而是5月下旬的态度缓和,伴随着政策的松紧,北京“商住房”市场出现了沉浮波动。

Minsheng zhoukan - - 目录 - 郑智维《民生周刊》记者

被冠以“酒店式公寓”“商务公寓”“LOFT”“类住宅”的名头,商住房一度是房地产市场上炙手可热的门类。

今年以来,北京对商业、办公类项目的调控政策持续收紧。先是“3·26新政”的严厉政策,继而是5月下旬的态度缓和。伴随着政策的松紧,北京“商住房”市场出现了沉浮波动。

目前来看,调控取得了成效。为引导商住房市场合理预期,除了对增量市场的严格把控外,还要对存量物业的管制和交易等进行更具细节性内容的制定。

沦为“烫手山芋”

“层高4.8米的小复式,每平方米的单价才4万元左右,从价格上看确实是入手的好时机。”代理中弘北京像素小区的一位房产中介安杰说。

不过,他坦言,最近该类房产交易不多。因为新政策规定,“个人购买商住房需连续5年社保或个税,名下在京无房产记录,而且不 能贷款。” 3月26日,北京市住建委深夜发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该政策出台后,多数中介公司都将商住房项目下架。紧接着,在北京市住建委于3月的执法检查中,15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,因而被责令停业整顿。 一直到7月份之前,安杰所在的中介公司才恢复了商住房的代理。中介暂停代理期间,个别着急卖房的业主开始大幅降价。中弘北京像素价格高时飙升到每平方米近7万元,炒房客疯狂涌入。《民生周刊》记者走访了北京的中弘北京像素、北京城建·N次方、7克拉公寓等多个商住房项目,房价均有较大幅度的下降。

7月份,北京商住房项目成交量继续下滑,仅成交一套,面积为43平方米。市场交易几乎为零成交。

“现在已经没有了所谓市场价,什么价格都有,业主对价格的判断出现了分歧。”一位中介说。

据易居研究院智库中心向本刊提供的数据显示:7月份,北京商住房项目成交量继续下滑,仅成交一套,面积为43平方米。市场交易几乎为零成交,相比2016年月均34万平方米的交易规模,当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。

与交易量对应的,北京商住房项目成交均价也呈下降趋势。“从价格来看,商住房已接近探底,下降的空间已经不大了;但不建议用抄底的心态进入,因为该类房产已经成为‘烫手山芋’,即脱手是比较困难的。”接受本刊采访时,上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。

“伪住宅”规模渐大

脱胎于“商办房”,商住房房本标明的用途是“商业、办公”。

商住房是指一些商业或办公等立项的项目被开发商改变规划,冠以商改住名义卖给购房者。严格地说,商住房是开发商为了利益制造出的“伪住宅”。作为一种违规行为,商住房始终处于政策灰色地带。

“一线城市批复的商业用地,土地价格都相对便宜;在住宅严格限购条件下,商住房需求量巨大,开发利润率高,开发商开发动力大。”接受本刊采访时,苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙分析道。

和普通住宅相比,商住房存在土地年限短(仅有40年或50年)、没有学校等基础配套、水费、电费、物业费、供暖费价格 高,过户税费成本高等诸多弊端。即便如此,商住房也曾让许多购房者趋之若鹜。

有统计数据显示,2008年,北京市场商住房的供应套数为1.15万套。换句话说,在此之前,商住房市场基本没有形成规模。

限购政策的出台,催热了商住房市场。由于北京等一线城市常住人口居住需求巨大,而商住房不限购、低总价等因素吸引了不少购房者。

从2007年至今,北京市已成交的二手商办类物业也有38万套,面积达4500万平方米。

事实上,商住房曾一度成为北京新房市场交易的主力。根据亚豪机构统计,北京“商住房”成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%。

遏制增量

2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

然而,炒作商住房不仅拉高了房价,还弱化了限购政策效果,这也是越来越多的城市对商住房项目加强管控的原因。

和上海相比,北京对于存量商住房的态度显然缓和许多。5月 23日晚,北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于“3·26新政”的补充说明:以3月26日网签为节点,之前的可以保留居住功能;已购买商住,可租可售,中介可以代理,但不允许宣传居住。

严跃进分析认为,缓和的原因在于政策希望做微调,进而迎合当前购房者的需求,这也是比较务实的调整,有助于相关矛盾得到解决。通过此类补充条款,有助于各类商住房的扯皮事情减少。

而对于增量市场的规定,则明显较为严格。

新政规定,“新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米,且不得面向个人销售;存量商办项目可以销售给个人,但执行严格限购政策的同时,也不得办理银行贷款。”

下一步,势必会对商住房建设过程严格监管。

“对于此类商住房来说,土地政策方面需要积极调整,用地规划和检查等都需要反思。不能给房企有侥幸心理,各类土地随意变更性质的做法是需要积极进行管制和查处的。”严跃进说。

前期,对商住房的严监管主要是为了尽快冻结或遏制疯狂炒作行为,接下来将迎来长效机制的建立。

“商住房占北京新房成交套数接近一半,最终还是要找到出路的。”黄志龙分析说,商住房管控目前基本上是冻结了交易,显然这不是各方希望看到的,只有市场有一定的交易,形成了市场价格,让商住房有出路才能说管控达到预期的效果。

北京商住房项目成交均价呈下降趋势。

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