“双合同”也是“房闹”祸根

Oriental Outlook - - DISCUSSION - 张大伟(中原地产首席分析师)

近段时间全国很多城市“房闹”多发,而退房的理由除了降价外,还有一个祸根不可忽视,那就是“双合同”。

“双合同”是开发商在政府限价、限签双重压力下,为了能够卖房采取的一种违规行为。在2016到2017年,二三线城市采用“双合同”售房相当普遍。

比如,为了控制房价上涨,某地相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万元/平方米,然而市场上多数楼盘已经卖到了4.2万元/平方米~4.8万元/平方米。这个时候开发商就采用“双合同”:在购房合同上显示均价为2.7万元/平方米,再签一份装修合同,装修价为2万元/平方米,其中仅购房合同用于网签备案。这样一来,售楼价格就在当地政府的限价范围内了。“双合同”违规操作必然是有风险的:第一,房价上涨还好,一旦出现了滞涨或下调,部分购房者就用这个漏洞要挟开发商,开发商违规在前,购房者“闹”起来就更显得理直气壮。

第二,签订“双合同”捆绑装修,其实给购房者带来更大的首付压力,而且这种装修在开发商看来如同“赠送”,质量难以保证。同时,由于购房合同上的价格比实际付出的价格低不少,购房者将来出售房产时,将会面对更高的差价税费。

最重要的是,这种操作违反政策、扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖了真实的市场数据,迷惑了监管部门。

今年楼市出现冲高回落的迹象,这种情况下,房企不降价促销,销售难有起色;但如果降价,一旦遭到老业主退房,事情就更加棘手。开发商忌惮于降价后的纠纷麻烦,选择暂时观望。

四季度恰是售房高峰期,大量房企都进入加快回款的节奏中,我预计打折、降价现象很可能由点到面扩散。监管层需要重视,过去因房价上涨而掩盖的各种问题,下一阶段可能集中爆发。

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