要区别考虑两种情形

Oriental Outlook - - DISCUSSION - 吕士威(律师)

“退房维权”有两种情形:一种是已签订认购书、支付定金,在签订预售合同前开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价,导致购房人拒签预售合同、要求退还定金的;另一种是购房人已签订预售合同、支付购房款,但因开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价,导致购房人主张解除预售合同或给予减价、补偿的。

一般而言,签订认购书与约定的签订正式预售合同时间相距很短(多在一周至十天),如果在如此短的时间内,开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价,对已签订认购书的购房人确实有失公平。

第一种情形下,若购房人主张解除认购书、返还定金,开发商从社会影响、避免激化矛盾的大局考虑,我认为应当同意解除并返还定金。

当然,如果购房人违约,未于认购书约定的期限内签署商品房预售合同,在逾期签约之后又以降价为由要求解除认购书、返还定金的,不应获得支持。

再来看第二种情形。合同生效有两个要件:一是依法签署,二是意思表示真实。符合这两个条件,合同就已生效。依法生效的合同对当事人具有约束力,各方都要遵照履行,除非出现法定的或者合同约定的解除条件。

商品房价格下跌是市场风险,购房人有权享受市场波动带来的利益,也应当自行承担市场波动带来的亏损。因此,除非合同有明确约定,否则购房人不能以价格下跌为由要求解除合同或主张赔偿。

需要说明的是,虽然购房人不得以商品房价格下跌为由解除合同,但如果真想退房,完全可以从设计变更未通知购房人、严重房屋质量问题、交付超过约定期限等诸多方面找到解除合同的理由。这些主张能否被支持则需要具体情况具体分析。

另外,如果购买的房子已经过户入住,从法律角度看,这类案例视同已经完成了合同的各项任务,是没有理由退房的。

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