香港樓價為何高企?

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不論是以每平方尺價格還是以負擔能力計算,香港一直位列全球最貴住宅市場之一。根據瑞銀最近發表的《全球房地產泡沫指數》報告,港人買樓需付約20年工資,同類型單位在倫敦約需付16年、而新加坡及紐約則只需11年。根據差餉及物業估價署資料顯示,截至今年7月,香港樓價已連升27個月,但沒有人覺得出奇,為什麼會這樣?

市場一般相信內地買家是升市的主因,但根據金管局資料,非本地買家僅佔約5%。換言之,內地買家的影響只屬一小部分。另一方面,小型單位(少於40平方米)與大型單位(大於160平方米)之間的升值差距明顯較大,證明推高樓價的需求依然以本地市場為主。根據政府統計處資料顯示,現時有65%的業主已全數清還按揭貸款,所以經常出現父母加按/轉按物業,以套取資金協助子女上車。由此可見,本地需求確實存在。

供應方面,統計數字顯示香港的整體空置率一向偏低,長期處於4%水平,可見供應一直緊張。運輸及房屋局最新數據顯示,本港新住宅供應量已連續兩個季度下滑至9萬3千伙,並有持續下跌趨勢,政府新公布的空置稅房策及其他房策對此影響深遠。就最新公布的空置稅房策,發展商面臨更大壓力將其手持單位存貨沽清,造就短暫性房屋供量增加,但對中至長期而言,發展商或會傾向放慢現時發展項目步伐,以降低項目成本。

至於按揭利率方面,本港按息一直跟隨美國按息;1997年亞洲金融風暴,當時美按息約為8厘,而港按息則為9厘。隨著利率下降,加上「沙士」爆發,香港樓價連跌7年,及自2004年開始反彈並一直維持升軌。歷史上,利率攀升需要一段長時間,第一階段的利率增長意味著經濟復蘇,並支撐樓市向上,以現時按揭息率為2.15厘計算,買家的借貸成本仍屬可負擔水平,與過熱水平(6-7厘或以上)尚有一段距離。另外,目前的按揭供款佔家庭收入比例為46%,仍遠低於30年(平均約60%),由此可見,負擔能力方面的問題對應於此課題或相對溫和。

總結,持續增長的居住需求及有限的新供應,加上低按息及合理的供款佔家庭收入比例,皆為樓價持續高企的主因。若要樓價大幅下跌,將會為外在因素影響,例如中美貿易戰的結果、該地區的軍事衝突加劇等,但這些黑天鵝事件目前皆無法預測。

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