租金回報

安大略省與加州將實施新租管措施,投資者將何去何從?

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租金管制,對租客而言是件高興事,比如在德國,州政府實施租金管制,甚受租客歡迎,租客可避免因市場波動而流離失所,亦可避免住宿開支過高。但對業主及投資者而言,卻不太受歡迎,因租金管制通常限制了租金價格,打擊市場氣氛。許多分析家均認為租金管制或會造成或加劇供應短缺問題。 在全球其中兩個最受歡迎投資地點-美國和加拿大,租金管制又成為熱門議題:紐約目前按2015年通過的租金法例向大部分舊住宅及每月租金低於約2,500美元(19,500港元)的物業實施租金管制,該法例將於2019年到期;加州正準備在11月中期選舉中進行租金管制公投,把管制範圍從包括洛杉磯和聖莫尼卡等15個城市擴展至州份;卑詩省則繼續推進兩級租金管制,允許業主於現行租約實施一年後與租客訂立新約,並可自行決定加租幅度,以取代每年的省份法定限制(2018年為4%);安大略省於2017年實施新的租管,把之前獲豁免的共管物業及私人房產納入管制範圍,規定租金增幅跟隨每年消費者價格指數(2019年為1.8%)。

不少人批評租金管制對供應量有負面影響,長遠影響地產發展,令情況惡化。多倫多Forest Hill Real Estate地產代理行Jennifer Kay Chan解釋:「 在擴大租金管制前,特別在多倫多,若租住1991年11月1日或之前興建或首次出租的私人公寓、共管單位和獨立屋,因不受租金管制保護,租客常要面對每年被強行加租的壓力,一旦升幅超出預算,他們會被迫遷。租管其中一個間接後果是令到租戶流動性減慢,市場供應量減少。」

在1998年至2016年期間,多倫多私人及共管物業租賃市場規模急增231%,安大略省不再興建出租房屋,隨之而來是租管措施。私人房產佔租務市場大部分供應,業主每年的維修開支約5%至7%,變相令回報減少,亦由於回報少,業主不願意將單位出租。Chan警告:「最終令租金飆升,更會持續上升。」

卑詩省的兩級租金管制起初看似公平,但只有月租住戶可得到2.5%至3%的加租限制保障,定租住戶卻得不到該保障。有批評指該「漏洞」令業主在一年租約屆滿後,可將租金大幅調高15、20、30%,甚至更高(與香港很相似吧)!這漏洞終於2017年被填補。

而在美國,議員有意推翻控制加州15個城市租金的Costa Hawkins Rental Act,一旦成功廢除,意味著每個城市可自行決定是否制定租金管制,Costa Hawkins法例過去保障業主加租的權利、防止1995年以後興建的物業受制於區域的租金增幅限制,獲豁免的共管物業和獨立屋亦在限制以外。在1月份,洛杉磯一間兩房單位的租金中位數為1,798美元,三藩市則為3,377美元,業主認為有關法例第10章限制了供應量,因該條款限制了潛在回報,銀行基於同想樣理由拒絕向以租賃為業務的業主貸款。至目前為止,加州已創造了180,000

個職位,房屋需求持續上升。8月份,聖荷西《Mercury News》報道:「租管令人感 覺良好,可在短時間糾正複雜問題,但對貧困或沒有任何保障的租戶則幫助不大。更重要的是,租管窒礙興建租住房屋,這類房屋正是用以減輕房屋危機。」反對廢除法例的選民認為租管令物業貶值,減卻投資者意欲。 紐約可說是全球推出租管城市之中最出名,實際上卻名存實亡,因全市只有2%以下的房產受租金管制,還在受管制的單位要等到業主逝世時才可屆滿。紐約Kwnyc特里貝克區分行代理bernadette Mastrangel表示:「租管在紐約仍然存在,最近一間位於上西城區的一房公寓,低市價約20萬美元,該單位受租管所限,物業需連租約出售,是一項很難得的成交,因租客及其家人有權住到終老。」

租金管理委員會(Rent Guidelines Board)的《租金穩定法案》(Rent Stabilization Law)是紐約市最為人熟悉的法例,保障訂立長期租約的租戶,續租時不受大幅加租影響。受保障樓宇包括1974年前的住宅建築,市內對這類樓宇需求甚殷。法例每年進行修訂,由2018年10月至2019年10月,一年租約的租金調升上限為1.5%,兩年為2.5%。相對解除管制的單位,調升上限為39%。

紐約、三藩市、多倫多和溫哥華依然是長線投資、生活、移民、退休和留學的熱點。Chan表示:「中國內地投資者的投資目的是要將資金轉移,有些投資者根本不需租金收入,他們著重物業升值潛力。」北美市場透明度高,法制穩定(縱使由特朗普政府執政),風險低,就算回報不吸引,對投資者亦具吸引力。而且,有些租戶真的會遷出,當一個租約完結,便可按市價來擬訂新租約。

儘管如此,現時的租戶及當地的租務法例可以打亂投資者的計劃。Mastrangel表示:「租管絕對會影響投資者的購買意欲,不單令物業貶值,更不知道何時令單位回復至市價上平,這對買家來說很重要。」以多倫多為例,儘管人們對租管的恐懼按年減低,但租金穩定政策仍套用在新落成物業上。Mastrangel總結:「我們開始看到人口老化,所以租管在曼克頓的影響力減少。」Chan建議購買空置單位,或新落成物業,她說:「如果是空置單位,便可按市價釐定租金,現時租金是相當高的。」

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