再出奇謀

政府高調徵收空置稅冷卻樓市,可有作用?

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新一季,樓價又升幾個百分點。7月份,萊坊表示樓價在6月份再度攀升, 創下連升26個月紀錄,升幅較2015年9月高位再多25%。樓價居高不下,政府只好推出更多「辣招」調控樓市。最新的六項建議中,最令人關注算是向空置一手單位徵收空置稅,其他建議則大同小異。

賣、賣、賣

空置稅備受關注,這項措施似在警告發展商不可為求托價,囤積已落成單位超過六個月。據運房局表示,在2017年底,約有9,000個空置新單位,佔所有空置單位的21%,較六年前升8%。過去幾年,小型單位售價相對容易負擔,加上多項融資優惠,令一手樓宇銷售強勁,發展商通常可出售超過半數的新單位。 假如發展商的新單位超過六個月仍未出售,須向政府繳交空置稅,金額相等於租金收入的200%,或相約單位價值的5%。有見及此,發展商在正式徵稅前相繼推售單位(Bloomberg報道指新鴻基地產有近3,000個貨尾單位)。但本港空置稅卻沒有新加坡那般嚴厲,當局向空置4年的單位徵收高達12%的稅率。仲量聯行研究部主管馬安平認為:「現時許多新項目,價格與同類型項目相若。這有別於年初發展商的激進做法,當時發展商自行調高每個新項目的售價。」不單是空置稅,還有總量20%單位的推盤規定,加起來才湊效。馬安平續說:「20%的數量要求阻止發展商逐小逐小推出單位,即坊間所指的擠牙膏式推售。」 中小型住宅單位的空置率較豪宅低,可見空置稅對豪宅打擊較大,令中產買家左右為難。由於空置單位都是昂貴、惜售單位,租金回報較低,令空置稅亦相應較低。資金雄厚的發展商對此不擔心。馬安平表示:「值得注意的是,有媒體報道新界物業以大幅折扣出售,但只不過是發展商原先定價過高。只要細看新定價,便發現這些物業與同區物業相近,甚至還高一些。」

最終空置稅會稍微壓抑樓價升幅,但不會扭轉現時局面,該措施也存有漏洞,例如發展商可以把空置單位改成服務式住宅,又或租給單一租戶。馬安平總結:「新的稅收需經立法會審理及通過才能執行,大家不妨留意政府如何釐清這些問題。」

未雨綢繆

隆地產董事長陳啟宗在7月底表示,空置稅對發展商來說是一項不公平的負擔(曾向Bloomberg表示對高端豪宅不公平)。至於其他5項措施,旨在減輕中產買家的負擔,當中包括修改預售樓花同意方案、改撥私營房屋用地以發展公營房屋、資助房屋與私營房屋價格脫勾、邀請市區重建局(市建局)把馬頭圍道的項目改為港人首置項目,以及成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。

大部分措施需要一段長時間才看到成效,但高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚相信其中一項措施,長遠而言可奏效。他說:「把政府資助房屋與私人市場物業價格脫勾,中長線可令資助房屋更容易負擔。」然而,這非百利而無一害。張翹楚指出,一旦提高折扣率,業主在出售單位時便要繳付更多的補地價費用。他說:「這其實會妨礙業主出售單位,減少資助房屋在公開市場的供應量,進一步劃分資助房屋與私營房屋市場。」

現時利率正在上升,額外的「辣招」或引致危機。仲量聯行認為一旦市道逆轉,過去五年所實行的辣招或會令市場加快下滑,獲發展商協助融資、未經壓力測試的一手樓買家,屆時將岌岌可危。物業需求現時仍然殷切,房屋供應的關鍵還在於總面積達760公頃、散佈於新界各區的棕地。高力預測中小型住宅價格今年再升15%,豪宅升7%。空置稅成效如何,拭目以待。

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