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新例或令市況更複雜,但不代表投資日本不再吸引。

去年,港人Kurt和clay到大阪旅遊,並透過Airbnb租了一所公寓,這種做法現在很普遍,屋主提醒他們要保持安靜,他們很低調地拿取公寓門匙,發覺有些好奇的鄰居把頭探出窗外查看。

有人認為日本文化主張和諧、穩重及恭敬有禮,與Airbnb概念有抵觸之處,但其實與別人分享居所的概念,在日本稱為民宿,已有悠久歷史,只不過規模沒現在這般大。隨著不少大型盛事在日本舉行(2019世界盃橄欖球賽、2020東京奧運會),新雪谷又繼續成為新興滑雪勝地,日本政府全力推廣旅遊業(目標是2030年底達6,000萬旅客人次),投資者期待日本的機遇。支持Airbnb的聯合政府希望airbnb及其他居所分享平台能紓緩日本酒店房間短缺,所謂的共享經濟似乎在日本一觸即發,可是,日本於6月卻實施新的共享住宿法規。

共享住所平台(Airbnb不是第一個)早已成為投資者的另類選擇,因為日租比長租的回報更高。香港投資者在過去數年一窩蜂湧到日本,因日元兌換率佳,日本有永久業權法,更重要是物業較易負擔。旅遊業發展蓬勃,令國家收益大增。不過, Airbnb的營商手法惹來傳統酒店業不滿,立法議員亦對所衍生的安全及租客權益等問題感到擔心,日本不是唯一一個國家設法在物業市場為Airbnb找尋定位。

在客房供應緊絀的香港,政府還是有意立法,向違反短期出租居所規定的業主罰款50萬港元(之前為20萬港元),入獄刑期由兩年增至三年。香港法例不容許少於28天的無牌短租。在加拿大卑詩省,11月份將會實施新例,業主立案法團可向違反短期租約的業主或住客每天徵收(最高1,000加幣)罰款。徵收罰款的原因之一是擔心長期住客會因為這個短租市場而失去居所。

墨爾本一幢大廈,大部分業主皆為投資者,最近發生一宗命案,促使澳洲政府考慮立例管制。加州不同城市的檢察員正積極監管Airbnb運作,巴黎(airbnb手機程式上最常到的目的地)已收緊短期出租二手樓宇的法例,指出Airbnb在該市運作後租務市場大幅下滑;在柏林經營住所共享,則要獲得許可,否則禁止分租;紐約及三藩市只要求永久性居民辦理登記手續。至2015年底,聖莫尼卡透過Airbnb出租公寓的人士,需於出租期間於公寓生活、申領營業牌照及收取14%的城市稅,這些措施幾乎在一夜之間令Airbnb的數量減少80%。

日本立法機構於6月15日提出把短期出租合法化,但業主須向當地機構登記出租物業資料,並獲得申請許可,出租期每年不可多於180天(一如悉尼規定)。法例正式生效一個月後,在100個允許分租公寓的城市中, 只有13個城市(包括京都)有過半數申請獲批,那霸市只得7%,東京一個也沒有。申請過程緩慢,有報告指日本只有25%的Airbnb公寓符合規定,值得注意的是在法例生效前,出租公寓數量已由62,000急跌至15,000。新法例最令人意想不到的後果是令一些胡亂經營(通常是違法)出租公寓的人士離場,這促使了還在經營的業主提高租金。

各個城市的法規都不同,因此令立法程序變得複雜。比如租客是來周末渡假,若規定業主必須整天在單位內,實在是不方便,對投資出租房產人士更甚。其他要求還包括強制管理服務、火警及緊急設施、逃生指示,以及由建築師發出的樓宇安全文件。

但額外開支不一定使投資者對Airbnb提供的標準租賃計劃卻步:因為在主要的目的地,租金回報可達25%,其他對日本人而言極不方便的要求,如聘請物業經理,對投資者而言是必須的,但長遠而言影響不大。來自香港的Kammy Kwok於大阪經營數個出租單位,她建議在日本需向管理公司取得許可才購買,各個城市要求不同,投資者需了解清楚當地法例,才知道投資是否合法及在經濟上是否可行。但緊記:不論如何,Airbnb每次收取租金的3%。

節令業主放棄開設甚至繼續經營民宿。」

2020東京奧運會 九州大學法律學系教授Shinto Teramoto向《Review》表示:「繁瑣的程序和法規細 The 2020 Olympic Games in Tokyo

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