Vi­vien­da: ¿pro­pie­ta­rio o in­qui­lino?

Los pre­cios de la vi­vien­da y los cos­tos de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios tie­nen a mu­chos echan­do nú­me­ros pa­ra sa­ber si es me­jor com­prar o vi­vir en arrien­do. De­ba­te.

Dinero (Colombia) - - PORTADA -

En 1997, el es­ta­dou­ni­den­se de ori­gen ja­po­nés Ro­bert Ki­yo­sa­ki pu­bli­có el li­bro Pa­dre ri­co, pa­dre po­bre, que en po­co tiem­po se con­vir­tió en best-se­ller. Su prin­ci­pal pro­pues­ta con­sis­te en al­can­zar la “li­ber­tad fi­nan­cie­ra”, dis­tin­guien­do bien en­tre pa­si­vos y ac­ti­vos y, pa­ra sor­pre­sa de mu­chos, ase­gu­ró que la vi­vien­da en la que una per­so­na ha­bi­ta no es un ac­ti­vo.

Su ar­gu­men­to es que un ac­ti­vo es so­lo lo que po­ne di­ne­ro en el bol­si­llo, por en­de, to­do lo que ex­trai­ga di­ne­ro o im­pli­que gas­to es un pa­si­vo. Así las co­sas, pa­ra Ki­yo­sa­ki una ca­sa es un pa­si­vo, pues tie­ne gas­tos pe­rió­di­cos en ser­vi­cios, ad­mi­nis­tra­ción, man­te­ni­mien­to, impuestos, hi­po­te­ca, etc.

Es­ta idea, por su pues­to, ge­ne­ró po­lé­mi­ca, pues te­ner ca­sa pro­pia no es so­lo un te­ma eco­nó­mi­co, sino tam­bién si­co­ló­gi­co, da­do que así sea con una cos­to­sa deu­da, ser pro­pie­ta­rio da tran­qui­li­dad men­tal, una sen­sa­ción que, li­te­ral­men­te, no tie­ne pre­cio.

Si bien Ki­yo­sa­ki pos­te­rior­men­te acla­ró que no es­tá en con­tra de la com­pra de vi­vien­da, in­sis­tió en que se le de­be ca­li­fi­car co­mo pa­si­vo y no co­mo ac­ti­vo; pero más allá del de­ba­te, lo cier­to es que la dis­yun­ti­va en­tre ser pro­pie­ta­rio o in­qui­lino es­tá hoy más vi­va que nunca. No so­lo por­que hay una nue­va ge­ne­ra­ción de per­so­nas con ca­pa­ci­dad pa­ra com­prar ca­sa, pero que no les in­tere­sa (mi­le­nials), sino por­que los pre­cios de las vi­vien­das han subido mu­cho y quie­nes sí quie­ren com­prar de­ben ha­cer gran­des es­fuer­zos de aho­rro pa­ra lo­grar­lo.

Es cla­ro que en mer­ca­dos desa­rro­lla­dos co­mo Es­ta­dos Uni­dos, don­de las vi­vien­das son cos­to­sas pero los cré­di­tos son ba­ra­tos (ta­sas de 2% anual, fren­te a los 11,3% de Co­lom­bia) mu­chas per­so­nas se en­fren­tan a es­te di­le­ma, pues el va­lor de los arrien­dos y de las cuo­tas hi­po­te­ca­rias es si­mi­lar. Acá, por el con­tra­rio, el va­lor del al­qui­ler ha si­do his­tó­ri­ca­men­te más ba­ra­to y la gran ma­yo­ría

(4,9 mi­llo­nes de ho­ga­res) vi­ve en arrien­do no por gus­to, sino por­que sim­ple­men­te no tie­ne la ca­pa­ci­dad de aho­rro pa­ra com­ple­tar la cuo­ta ini­cial que les per­mi­ta con­ver­tir­se en pro­pie­ta­rios.

Tam­bién es cier­to que con los pro­gra­mas de subsidios que ha ve­ni­do desa­rro­llan­do el Go­bierno la di­fi­cul­tad de la cuo­ta ini­cial se ha sub­sa­na­do pa­ra mu­chos ho­ga­res de es­tra­tos so­cio­eco­nó­mi­cos ba­jos, que ade­más se be­ne­fi­cian con un ali­vio en la ta­sa de in­te­rés de sus cré­di­tos hi­po­te­ca­rios.

Igual­men­te, la cla­se me­dia que as­pi­ra a com­prar vi­vien­das con un va­lor en­tre 135 y 435 sa­la­rios mí­ni­mos le­ga­les (en­tre $99,5 mi­llo­nes y $321 mi­llo­nes) pue­de ob­te­ner un be­ne­fi­cio de 2,5 pun­tos por­cen­tua­les de ta­sa de in­te­rés, lo que im­pli­ca que, en vez de pa­gar 11,3%, pa­gan 8,8%. Eso vuel­ve la cuo­ta men­sual muy si­mi­lar o in­clu­so in­fe­rior al arrien­do.

Los subsidios han aba­ra­ta­do los cré­di­tos, pero no sir­ven a quie­nes bus­can ca­sa de más de $321 mi­llo­nes.

¿Y LOS DE­MÁS?

La de­ci­sión en­tre ser pro­pie­ta­rio o in­qui­lino to­ma re­le­van­cia, en­ton­ces, en­tre las per­so­nas que as­pi­ran a com­prar una vi­vien­da de más de $321 mi­llo­nes, lo que no ne­ce­sa­ria­men­te im­pli­ca un in­mue­ble lu­jo­so ni de gran ta­ma­ño por lo mu­cho que se han en­ca­re­ci­do los apar­ta­men­tos y las ca­sas, en es­pe­cial en Bo­go­tá. Ci­fras del por­tal Me­tro­cua­dra­do. com muestran que en el ba­rrio Ce­dri­tos, al nor­te de la ca­pi­tal (es­tra­tos 4 y 5), ven­den apar­ta­men­tos en cons­truc­ción

a $340 mi­llo­nes por un área de 65 m2 y en Ha­yue­los, al oc­ci­den­te (es­tra­tos 3 y 4), ven­den so­bre pla­nos apar­ta­men­tos de 77 m2 en $337 mi­llo­nes.

En am­bos ca­sos no se pue­de as­pi­rar al sub­si­dio a la ta­sa y sí se de­be te­ner más de $100 mi­llo­nes en aho­rro pa­ra la cuo­ta ini­cial; aun­que cla­ro, es­ta se pue­de pa­gar en pla­zos de has­ta dos años, pero can­ce­lan­do ca­si $4 mi­llo­nes men­sua­les.

Es­to im­pli­ca­ría, se­gún la cal­cu­la­do­ra hi­po­te­ca­ria del por­tal de Aso­ban­ca­ria, cuo­tas en pe­sos y a ta­sa fi­ja, sin in­cluir se­gu­ros, y por 15 años, de $2’824.000, mien­tras que el arrien­do de un apar­ta­men­to de ta­ma­ño si­mi­lar en Ce­dri­tos es­tá al­re­de­dor de $1’400.000.

Ade­más, se de­ben in­cluir cos­tos aso­cia­dos al pa­go de la cuo­ta ini­cial, co­mo el es­tu­dio de cré­di­to hi­po­te­ca­rio, el cer­ti­fi­ca­do de tra­di­ción y li­ber­tad, la au­ten­ti­ca­ción de la pro­me­sa de com­pra­ven­ta, el ava­lúo, los es­tu­dios de tí­tu­los, los trá­mi­tes de es­cri­tu­ra­ción, los de­re­chos de re­gis­tro y el va­lor de la hi­po­te­ca. Aun­que es­tos cos­tos pue­den re­du­cir­se de acuer­do con las ofer­tas co­mer­cia­les de los ban­cos; en pro­me­dio, pa­ra un apar­ta­men­to de $350’000.000 po­drían ser de $4’300.000, que se pa­gan por una so­la vez.

A to­do lo an­te­rior se su­ma el pa­go del im­pues­to pre­dial y el man­te­ni­mien­to de la vi­vien­da. Un es­tu­dio de in­ves­ti­ga­do­res del Ban­co de la Re­pú­bli­ca (Ig­na­cio Lo­zano y Dia­na Ric­ciu­lli) sos­tie­ne que la car­ga del im­pues­to pre­dial au­men­tó en Co­lom­bia de 0,18% a 0,78% del PIB en­tre 1985 y 2015. Es­te ma­yor re­cau­do si­túa al país en­tre los que más tri­bu­tan por pre­dial en Amé­ri­ca La­ti­na, al tiem­po que se ha ve­ni­do acer­can­do a los es­tán­da­res de los paí­ses de la Ocde.

CA­SOS REALES

Los ele­va­dos cos­tos de la vi­vien­da y del cré­di­to han lle­va­do ca­da vez a más co­lom­bia­nos a to­mar la de­ci­sión de no ser pro­pie­ta­rios. Uno de ellos es Éd­gar, un jo­ven em­pre­sa­rio de 36 años, ca­sa­do y con dos hi­jos, quien tie­ne las cuen­tas cla­ras en su ca­be­za. “Mu­chas per­so­nas creen que so­lo es po­si­ble cons­truir pa­tri­mo­nio con la­dri­llos, pero es­to tam­bién se pue­de ha­cer con in­ver­sio­nes. Si hay que te­ner más de $100 mi­llo­nes aho­rra­dos pa­ra la cuo­ta ini­cial, fá­cil­men­te esa pla­ta se pue­de po­ner a ren­dir en un ne­go­cio, que ade­más ayu­de a pa­gar el arrien­do de la vi­vien­da don­de uno re­si­de”, ex­pli­ca, ad­vir­tien­do que es­ta no es una op­ción pa­ra to­das las per­so­nas, pues no so­lo de­pen­de de su ni­vel de to­le­ran­cia al ries­go, sino ade­más de su ca­pa­ci­dad pa­ra ha­cer ne­go­cios.

“Ade­más, si des­pués de pa­gar la cuo­ta ini­cial ten­go que pa­gar una cuo­ta hi­po­te­ca­ria que es de 30% del va­lor de mis in­gre­sos, se me va a afec­tar mi flu­jo de caja.yo en­tien­do que la vi­vien­da in­cre­men­ta su va­lor y que, si se man­tie­ne el pro­me­dio his­tó­ri­co, en diez años un apar­ta­men­to en Bo­go­tá se ha va­lo­ri­za­do 12% anual, pero lue­go ven­der­lo no es fá­cil”, ex­pli­ca.

Éd­gar di­ce que es­to no im­pli­ca que no quie­ra ser pro­pie­ta­rio a fu­tu­ro, pero que so­lo com­pra­rá vi­vien­da cuan­do amor­ti­zar el cré­di­to le cues­te lo mis­mo o me­nos que el arrien­do.

Otro ca­so es el de An­drés, un ex­co­mi­sio­nis­ta de bol­sa que se in­de­pen­di­zó y pa­ra eso ven­dió el apar­ta­men­to que ha­bía com­pra­do. “Cla­ro, le al­can­cé a ga­nar una va­lo­ri­za­ción y aho­ra que el ne­go­cio ya es­tá dan­do es­toy pen­san­do en vol­ver a com­prar, pues la tie­rra es es­ca­sa y es un bien que le da a uno tran­qui­li­dad con mi­ras a la ve­jez”, co­men­ta y agre­ga que su ex­pe­rien­cia y la de co­no­ci­dos su­yos le ha de­mos­tra­do que la op­ción del arrien­do les fun­cio­na me­jor a los in­de­pen­dien­tes que a los em­plea­dos.

“Los pri­me­ros ge­ne­ral­men­te ne­ce­si­tan li­qui­dez pa­ra sus ne­go­cios y son exi­to­sos in­vir­tien­do la pla­ta y sa­cán­do­le uti­li­da­des; los se­gun­dos, que al no ser pro­pie­ta­rios de la em­pre­sa don­de tra­ba­jan es­tán en cons­tan­te ries­go de que­dar des­em­plea­dos y pue­den ter­mi­nar ha­cien­do ma­las in­ver­sio­nes y que­dán­do­se sin ca­sa y sin aho­rro”, sos­tie­ne.

Los ex­per­tos pien­san que la vi­vien­da pro­pia les sir­ve más a los asa­la­ria­dos y la al­qui­la­da a los in­de­pen­dien­tes.

FIJARSE ME­TAS

La con­ve­nien­cia eco­nó­mi­ca de ser pro­pie­ta­rio o in­qui­lino es­tá ata­da a los ob­je­ti-

vos de vi­da de ca­da per­so­na, así que es di­fí­cil ge­ne­ra­li­zar qué es más con­ve­nien­te. Cla­ra Inés Guz­mán, lí­der del pro­gra­ma de Bie­nes­tar Fi­nan­cie­ro de Old Mu­tual, ex­pli­ca que ca­da per­so­na lo pri­me­ro que de­be te­ner cla­ro es cuá­les son sus ob­je­ti­vos y con ba­se en ellos ha­cer una pla­nea­ción fi­nan­cie­ra. Si lo que se bus­ca es dar­le es­ta­bi­li­dad a la fa­mi­lia, es mu­cho me­jor te­ner ca­sa pro­pia, pero si la idea es vi­vir fue­ra del país, ad­qui­rir un in­mue­ble se pue­de con­ver­tir en una car­ga que ale­ja­ría a la per­so­na de sus me­tas.

“Así mis­mo, a quie­nes aún no han lo­gra­do acu­mu­lar el ca­pi­tal ne­ce­sa­rio pa­ra la cuo­ta ini­cial o es­tán en un mo­men­to de po­ca es­ta­bi­li­dad la­bo­ral o con ex­pec­ta­ti­vas de un nue­vo ne­go­cio o tras­la­do de la ciu­dad, les pue­de dar ma­yor tran­qui­li­dad vi­vir en arrien­do por un tiem­po”, reite­ra.

Jo­nat­han Ma­la­gón, vi­ce­pre­si­den­te de Aso­ban­ca­ria, coin­ci­de en que cual­quier de­ci­sión de com­pra de un ac­ti­vo de­be te­ner en cuen­ta las al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión y el ape­ti­to de ries­go de ca­da in­di­vi­duo. Sin em­bar­go, con­si­de­ra que pa­ra aque­llas per­so­nas a quie­nes la ren­ta­bi­li­dad de una in­ver­sión les per­mi­te el pa­go de un arrien­do y la ge­ne­ra­ción de un aho­rro ex­tra, la de­ci­sión tem­po­ral de arren­dar tie­ne sen­ti­do fi­nan­cie­ro. “No obs­tan­te, di­cha apues­ta de­pen­de de la ren­ta­bi­li­dad de las al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión que, por lo ge­ne­ra,l es in­cier­ta, lo que im­pli­ca que las fa­mi­lias asu­man un ma­yor ries­go so­bre al­go tan de­li­ca­do co­mo su te­cho”, di­ce.

En Ca­ma­col con­si­de­ran que la vi­vien­da es una in­ver­sión es­ta­ble, ren­ta­ble y de ba­jo ries­go, pero al com­prar se de­ben te­ner en cuen­ta fac­to­res co­mo el com­po­nen­te de la car­ga fi­nan­cie­ra del cré­di­to, la va­lo­ri­za­ción de la zo­na en la que se com­pra y la fa­ci­li­dad pa­ra su co­mer­cia­li­za­ción o pa­ra po­ner­lo en ren­ta.

Los in­ves­ti­ga­do­res Lo­zano y Ric­ciu­lli agre­gan que mu­chos com­pra­do­res po­ten­cia­les de vi­vien- da ana­li­zan que, si vi­ven en arrien­do, el cos­to más im­por­tan­te se­rá el ca­non del al­qui­ler que, en­tre otras co­sas, ha ve­ni­do ba­jan­do co­mo pro­por­ción del pre­cio de los in­mue­bles. Por el con­tra­rio, cuan­do se com­pran vi­vien­da, ade­más del cos­to del cré­di­to y de ma­nu­ten­ción, es­tá el cos­to del pre­dial, cu­yo au­men­to anual ha si­do su­pe­rior al de los arrien­dos.“por ley, los cá­no­nes pa­ra los in­mue­bles re­si­den­cia­les se ajus­tan anual­men­te con la in­fla­ción, que fue de 3,7% en pro­me­dio en­tre 2009 y 2016. Por su par­te, nues­tro tra­ba­jo mues­tra que el pa­go por im­pues­to pre­dial se in­cre­men­tó a unas ta­sas pro­me­dio anual de 19% y 16% pa­ra los es­tra­tos 6 y 5, res­pec­ti­va­men­te, en Bo­go­tá”, agre­gan.

Es evi­den­te que la de­ci­sión de te­ner te­cho pro­pio va mu­cho más allá del aná­li­sis fi­nan­cie­ro (al pun­to que el afa­ma­do Ki­yo­sa­ki de­cla­ró su em­pre­sa en ban­ca­rro­ta en 2012), no hay una res­pues­ta ade­cua­da y la re­co­men­da­ción de los ex­per­tos es ha­cer los cálcu­los y de­fi­nir si pa­ra us­ted son más im­por­tan­tes los be­ne­fi­cios emo­cio­na­les o los eco­nó­mi­cos.

La vi­vien­da pro­pia ge­ne­ra un bie­nes­tar emo­cio­nal que es in­va­lua­ble y sir­ve co­mo pa­tri­mo­nio.

Cla­ra Inés Guz­mán Bie­nes­tar fi­nan­cie­ro de Old Mu­tual

0,93% ca­ye­ron los pre­cios de las vi­vien­das nue­vas en el año ter­mi­na­do en agos­to.

Jo­nat­han Ma­la­gón Vi­ce­pre­si­den­te de Aso­ban­ca­ria An­tes de com­prar un ac­ti­vo se de­ben eva­luar las al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión y el ries­go.

San­dra Fo­re­ro

Ca­ma­col

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