SUE­LOS Y ACA­BA­DOS, DE­TER­MI­NAN EL VA­LOR DE UN IN­MUE­BLE

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R emo­de­lar las ca­sas no siem­pre fun­cio­na cuan­do se quie­re au­men­tar su va­lor in­mo­bi­lia­rio ya que exis­ten fac­to­res te­rri­to­ria­les, ur­ba­nís­ti­cos, do­ta­cio­na­les y de ser­vi­cios que in­flu­yen di­rec­ta­men­te en el va­lor del sue­lo más allá del di­se­ño ar­qui­tec­tó­ni­co.

El ar­qui­tec­to in­ves­ti­ga­dor Bal­mor Pe­rei­ra ex­pli­ca que la prin­ci­pal ra­zón que de­ter­mi­na el cos­to de la vi­vien­da es el va­lor del sue­lo; por lo tan­to, de­pen­de­rá de la ofer­ta ac­tual del mis­mo en su ciu­dad o lu­gar de re­si­den­cia.

En el ca­so de Cú­cu­ta y su área me­tro­po­li­ta­na ex­pli­ca que hay muy po­co sue­lo en la ofer­ta in­mo­bi­lia­ria, es de­cir, los cu­cu­te­ños o los ha­bi­tan­tes que desean vi­vir en el área me­tro­po­li­ta­na tie­nen muy po­ca ofer­ta del sue­lo, lo que lo ha­ce más cos­to­so.

Sin em­bar­go, Pe­rei­ra acla­ra que esto se de- ter­mi­na des­de las he­rra­mien­tas de ges­tión y pla­ni­fi­ca­ción te­rri­to­rial, pues allí se es­ta­ble­cen las zo­nas de ex­pan­sión urbana.

“Ac­tual­men­te en Cú­cu­ta y su área me­tro­po­li­ta­na, el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio ofer­ta prin­ci­pal­men­te pro­yec­tos de vi­vien­da es­tra­to 3, en con­se­cuen­cia, el va­lor ini­cial del sue­lo pa­ra las fa­mi­lias de es­tra­to 1 y 2 se ha­ce más cos­to­so”, ex­pli­ca.

En con­clu­sión, el va­lor del sue­lo si de­ter­mi­na el va­lor ini­cial y fi­nal de la vi­vien­da in­de­pen­dien­te­men­te del ele­men­to cons­trui­do.

Por su par­te, Gio­van­ni Con­tre­ras, pro­pie­ta­rio de la In­mo­bi­lia­ria Li­berty, ex­pli­ca que lo fun­da­men­tal pa­ra agre­gar va­lor a un in­mue­ble (usa­do) es el es­ta­do de sus aca­ba­dos y la ubi­ca­ción.

“Hay in­mue­bles con muy bue­nos aca­ba­dos, ma­te­ria­les de lu­jos, pe­ro es­tán ubi­ca­dos en ba­rrios pe­ri­fé­ri­cos que no tie­nen al­ta va­lo­ri­za­ción”, di­ce

Se­gún Con­tre­ras, otro as­pec­to im­por­tan­te que ofre­ce ma­yor va­lor es que el in­mue­ble es­té den­tro de un con­jun­to ce­rra­do, que per­ma­nez­ca en muy buen es­ta­do a lo lar­go del tiem­po.

“Exis­ten in­mue­bles en ex­ce­len­te es­ta­do, pe­ro en edi­fi­cios que son to­tal­men­te an­ti­guos, que han de­ja­do da­ñar el as­cen­sor, han de­ja­do da­ñar el en­torno; eso ha­ce que el in­mue­ble pier­da va­lor”.

Va­lor cons­truc­ti­vo

Pa­ra Bal­mor, el se­gun­do ele­men­to que in­flu­ye di­rec­ta­men­te en el cos­to del in­mue­ble es el sis­te­ma cons­truc­ti­vo y los ma­te­ria­les em­plea­dos.

Por ello, plan­tea que una cons­truc­ción se ha­ce más eco­nó­mi­ca cuan­do su na­tu­ra­le­za es en­dó­ge­na, es de­cir, cuan­do se em­plean téc­ni­cas, ele­men­tos y ma­te­ria­les pro­pios de la re­gión que no im­pli­quen gas­tos adi­cio­na­les de trans­por­te.

“No po­de­mos ha­cer una ca­sa en el área me­tro­po­li­ta­na sin ace­ro, ce­men­to y ar­ci­lla, pues no so­mos una re­gión ma­de­re­ra o metal me­cá­ni­ca, no­so­tros de­pen­de­mos de otros in­su­mos tra­di­cio­na­les como los ma­te­ria­les pé­treos (are­na y tri­tu­ra­dos).

Li­ga­do a esto, que la ar­qui­tec­tu­ra des­de su fun­ción op­ti­mi­za los re­cur­sos eco­nó­mi­cos con el fin de ob­te­ner una cons­truc­ción fun­cio­nal, sos­te­ni­ble, sus­ten­ta­ble y bio­cli­má­ti­ca.

“No de­be ser exis­tir más que el buen di­se­ño, el ma­lo (que cues­ta, que se aca­lo­ra, que no es sos­te­ni­ble, que no es sus­ten­ta­ble, que no es bio­cli­má­ti­co) ese no es di­se­ño” ex­pli­ca.

Aho­ra bien es im­por­tan­te re­co­no­cer los fac­to­res ex­ter­nos a la vi­vien­da que in­ci­den en su va­lor fi­nal. 1. Lo­ca­li­za­ción:

la lo­ca­li­za­ción e in­te­gra­ción urbana del lo­te ha­ce re­fe­ren­cia a la mo­vi­li­dad y ac­ce­si­bi­li­dad con la que cuen­ta el ba­rrio o el lu­gar don­de es­tá la vi­vien­da.

Por ejem­plo, dis­po­ni­bi­li­dad del trans­por­te pú­bli­co, tiem­po de des­pla­za­mien­to a la pa­ra­da de trans­por­te pú­bli­co, a los cen­tros co­mer­cia­les y de abas­to, edu­ca­ti­vos, de sa­lud, la­bo­ra­les, re­crea­ti­vos, cul­tu­ra­les, de­por­ti­vos y zo­nas de ad­mi­nis­tra­ción pú­bli­ca. 2. Ser­vi­cios pú­bli­cos

La dis­po­ni­bi­li­dad total a los ser­vi­cios bá­si­cos (elec­tri­ci­dad, acue­duc­to y al­can­ta­ri­lla­do, recolección de ba­su­ras, alum­bra­do pú­bli­co y ac­ce­so a in­ter­net) com­pren­de una par­te esen­cial en el va­lor de la vi­vien­da.

Por ejem­plo, los pro­ble­mas de eva­cua­ción plu­vial en una zo­na re­si­den­cial ha­cen que se apre­cie o se de­pre­cie una vi­vien­da.

3. Di­ver­si­dad del sue­lo

Es­te fac­tor ha­ce re­fe­ren­cia a la zo­na en la que la re­si­den­cia se com­ple­men­ta con otros usos o ac­ti­vi­da­des (co­mer­cia­les, ins­ti­tu­cio­na­les y de ocio).

Es de­cir, una vi­vien­da ad­quie­re va­lor agre­ga­do cuan­do es­tá ubi­ca­do cer­ca de un nue­vo cen­tro co­mer­cial o cual­quier in­ter­ven­ción pai­sa­jís­ti­ca o ur­ba­nís­ti­ca.

Se­gún Pe­rei­ra, “los fac­to­res ex­ter­nos que traen bie­nes­tar a las fa­mi­lias que ha­bi­tan los sec­to­res, ha­cen que se in­cre­men­te el va­lor del sue­lo y me­jo­re la vi­vien­da”.

4. Se­gu­ri­dad e ima­gen urbana

La ima­gen urbana cons­ti­tu­ye el es­ta­do ac­tual del es­pa­cio pú­bli­co in­me­dia­to a la vi­vien­da (an­de­nes, mo­bi­lia­rio, par­ques e hi­tos de iden­ti­dad) que au­men­ta su va­lor pai­sa­jís­ti­co.

Así mis­mo, los ín­di­ces de in­se­gu­ri­dad y de­lin­cuen­cia con los que se re­la­cio­ne el ba­rrio afec­tan en la de­ci­sión de com­pra de un in­mue­ble.

En con­clu­sión, los ex­per­tos coin­ci­den en que exis­ten mu­chos fac­to­res que de­ben cui­dar­se pa­ra que el pre­cio de la vi­vien­da ini­cial no sea cos­to­so y se va­lo­ri­ce en el tiem­po.

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