Poticanje stambenog za­du­ži­va­nja u SAD-u ni­je po­vi­si­lo broj kućevlasnika

Ana­li­za Po­moć Ukup­no efek­tiv­no su­bven­ci­oni­ra­nje ame­rič­kih stam­be­nih kre­di­ta na go­diš­njoj ra­zi­ni pro­cje­nju­je se na ot­pri­li­ke 1% na­ci­onal­nog do­hot­ka, a naj­ve­ća stav­ka je po­rez­ni od­bi­tak hi­po­te­kar­ne ka­ma­te, ko­ji od­no­si ve­li­ki pri­hod i te­ško se oprav­da­va po p

Poslovni Dnevnik - - KOMENTARI & ANALIZE - JEFFREY FRANKEL* re­dak­ci­ja@pos­lov­ni.hr

Kra­jem pr­vog tro­mje­se­čja, pre­ma po­da­ci­ma Ban­ke Fe­de­ral­nih re­zer­vi u New Yor­ku, ame­rič­ki dug po­tro­ša­ča je pr­vi pu­ta pre­ma­šio svoj pret­hod­ni vr­hu­nac (u do­la­ri­ma), ko­ji je bio do­se­gao ti­je­kom tre­ćeg kvar­ta­la 2008. go­di­ne, upra­vo ti­je­kom iz­bi­ja­nja glo­bal­ne fi­nan­cij­ske kri­ze. Una­toč oso­bi­to br­zom ras­tu kre­di­ta za kup­nju auto­mo­bi­la i stu­dent­skih du­go­va, stam­be­no za­du­ži­va­nje i na­da­lje pre­ma­šu­je dvi­je tre­ći­ne du­ga ko­ji ukup­no iz­no­si 12,7 tri­li­ju­na do­la­ra.

Iz­ra­že­na kao udio u do­hot­ku, za­du­že­nost ku­ćans­ta­va uop­će ne pred­stav­lja pri­jet­nju na­ci­onal­nom gos­po­dar­stvu kao što je to bio slu­čaj prije de­set go­di­na. No, no­vi sta­tis­tič­ki po­da­ci pod­sjet­nik su da ame­rič­ka do­ma­ćins­tva ne šte­de u do­volj­noj mjeri. Tu je i važ­na po­li­tič­ka kom­po­nen­ta. Politika američke vla­de oblikovana je na na­čin kao da se že­li potaknuti Ame­ri­kan­ce na uzimanje stam­be­nih kre­di­ta u najvećoj mo­gu­ćoj mjeri. Po­sje­do­va­nje vlas­ti­tog do­ma sma­tra se ključ­nim seg­men­tom ame­rič­kog sna. Ne­ma ni­šta lo­šeg u sa­nja- re­nju. Ali ne­ma ni­šta lo­šeg ni u uzi­ma­nju ne­kret­ni­ne u za­kup. Kup­nja ku­će ti­pič­na je po­s­lje­di­ca, a ne uz­rok, pros­pe­ri­te­ta ne­ke obi­te­lji.

Pobornici “druš­tva usredotočenog na vlas­niš­tvo” zagovaraju stajalište da kućevlasnici bo­lje brinu o nekretnini od zakupaca, što ima po­zi­tiv­ne po­s­lje­di­ce po su­sjed­stvo. No, jav­no poticanje ku­ćev­las­niš­tva ta­ko­đer sma­nju­je mo­bil­nost rad­ne sna­ge. Ti­je­kom po­s­ljed­nje američke re­ce­si­je, broj­ni lju­di ko­ji su os­ta­li bez za­pos­le­nja ni­su se mo­gli pre­se­li­ti u dru­ge di­je­lo­ve zem­lje gdje ima vi­še rad­nih mjes­ta jer ni­su mo­gli pro­da­ti svo­je ku­će. Pos­to­je čvr­sti do­ka­zi da je stam­be­na kri­za ogra­ni­či­la slo­bo­du tra­ži­te­lja za­pos­le­nja.

Bla­go­dat za imuć­ni­je

Poticanje ku­ćev­las­niš­tva ni­je jef­ti­no. Ukup­no efek­tiv­no su­bven­ci­oni­ra­nje ame­rič­kih stam­be­nih kre­di­ta na go­diš­njoj ra­zi­ni pro­cje­nju­je se na ot­pri­li­ke 1% na­ci­onal­nog do­hot­ka. Naj­ve­ća stav­ka tog su­bven­ci­oni­ra­nja je po­rez­ni od­bi­tak hi­po­te­kar­ne ka­ma­te, ko­ji od­no­si ve­li­ki pri­hod i te­ško se oprav­da­va po pi­ta­nju do­ho­dov­ne dis­tri­bu­ci­je: u nje­go­vim bla­go­da­ti­ma uži­va­ju sa­mo oni ko­ji ima­ju do­volj­no visoke pri­ho­de da bu­du u po­zi­ci­ji u ko­joj mogu spe­ci­fi­ci­ra­ti od­bit­ke.

Mo­ral­ni ha­zard

Ako ame­rič­ki pred­sjed­nik Do­nald Trump us­pi­je usvo­ji­ti bi­lo kak­vu gos­po­dar­sku le­gis­la­ti­vu ti­je­kom na­do­la­ze­će go­di­ne, to će vje­ro­jat­no biti po­rez­ni rez. Re­pu­bli­kan­ci u ame­rič­kom Kon­gre­su ka­žu da že­le pri­ho­dov­no­ne­utral­nu po­rez­nu re­for­mu ko­ja po­ti­če učin­ko­vi­tost, a ko­ja se mo­že na is­pra­van na­čin de­fi­ni­ra­ti kao sni­ža­va­nje mar­gi­nal­nih po­rez­nih sto­pa, no, ona is­to­vre­me­no eli­mi­ni­ra dis­tor­ziv­ne od­bit­ke, odr­ža­va­ju­ći sta­bil­nost pri­ho­da i pro­ra­čun­skog de­fi­ci­ta.

U tom slu­ča­ju, od­bi­ci na hi­po­te­kar­ne ka­ma­te tre­ba­li bi biti me­đu pr­vim ci­lje­vi­ma re­for­me. No, Trum­po­va ad­mi­nis­tra­ci­ja eks­pli­cit­no je is­klju­či­la nji­ho­vo ogra­ni­ča­va­nje.

U slu­ča­ju Trum­pa oso­bi­to je sum­nji­va nje­go­va po­dr­ška po­god­nos­ti­ma iz po­rez­nog za­ko­na u ko­ji­ma mogu uži­va­ti sa­mo de­ve­lo­pe­ri ne­kret­nin­skih pro­je­ka­ta po­put nje­ga. Jed­na tak­va ru­pa u za­ko­nu omo­gu­ća­va de­ve­lo­pe­ri­ma od­bi­tak gu­bi­ta­ka ko­ji pre­ma­šu­je nji­ho­va ula­ga­nja. Na­da­lje, tu je i pri­bje­ga­va­nje iz­bje­ga­va­nju po­re­za na ka­pi­tal­ne do­bit­ke u vi­du od­go­de po­rez­nih obve­za pri­li­kom raz­mje­ne ne­kret­ni­na.

Po­li­ti­ke ko­je fa­vo­ri­zi­ra­ju hi­po­te­kar­ni dug iz­nim­no su po­pu­lar­ne. Go­to­vo svi po­li­ti­ča­ri u obje ve­li­ke po­li­tič­ke stran­ke već du­go ih po­dr­ža­va­ju, sma­tra­ju­ći cilj mak­si­mi­zi­ra­nja ku­ćev­las­niš­tva oči­tim.

On­kraj od­bi­ta­ka za hi­po­te­kar­ne ka­ma­te, zaj­mo­prim­ci­ma su do­zvo­lje­ni po­lo­zi od 5% (ili čak ma­nje) od vri­jed­nos­ti ku­će ko­ju ku­pu­ju, umjes­to stan­dard­ni­jih 20%. Broj­ne os­ta­le zem­lje, po­put Ko­re­je i Sin­ga­pu­ra, ima­ju re­gu­la­ti­vu – pri­mje­ri­ce, od­nos iz­lo­že­nos­ti i vri­jed­nos­ti ne­kret­ni­ne – ko­ja ogra­ni­ča­va za­du­ži­va­nje ku­ćans­ta­va. Oni čak us­pi­je­va­ju u pro­to­cik­lič­kom pos­tro­ža­va­nju gra­nič­nih vri­jed­nos­ti za­du­ži­va­nja ili po­rez­nih mje­ra, što se pre­po­ru­ča­va ako se že­li po­mo­ći u sta­bi­li­za­ci­ji cik­lu­sa u sek­to­ru sta­no­va­nja.

Me­đu­tim, SAD ni­je je­di­na zem­lja či­je su mje­re nak­lo­nje­ne pre­ko­mjer­nom stam­be­nom za­du­ži­va­nju. Pri­mje­ri­ce, u Ve­li­koj Bri­ta­ni­ji, ini­ci­ja­ti­va za po­moć u kup­nji ne­kret­ni­na su­bven­ci­oni­ra kup­nju vlas­ti­te ku­će s po­lo­gom u iz­no­su od sa­mo 5%.

Još je­dan na­čin na ko­ji SAD već du­go su­bven­ci­oni­ra stam­be­no za­du­ži­va­nje je pu­tem ogrom­nih kva­zi­dr­žav­nih pre­uzi­ma­ča hi­po­te­kar­nih ri­zi­ka Fan­nie Mae i Fred­die Mac. Oba su bi­la u pri­vat­nom vlas­niš­tvu, no ima­li su im­pli­cit­no dr­žav­no jam­s­tvo po­rez­nih obvez­ni­ka, kla­si­čan slu­čaj mo­ral­nog ha­zar­da.

Do­is­ta, na­met­nu­ta im je fe­de­ral­na kon­tro­la 2008. go­di­ne. Kon­gres bi la­ko mo­gao po­no­vi­ti po­gre­šku nji­ho­ve pri­va­ti­za­ci­je te is­to­vre­me­no pro­pus­ti­ti uki­da­nje im­pli­cit­nog jam­s­tva. Tre­ba­lo bi po­di­ći nji­ho­ve ka­pi­tal­ne stran­dar­de, na na­čin na ko­ji su re­gu­la­to­ri s pra­vom na to pri­mo­ra­li ban­ke.

Pri­jed­log za­ko­na Dod­dFrank o fi­nan­cij­skoj re­for­mi, ko­jeg je usvo­jio pred­sjed­nik Ba­rack Oba­ma 2010. go­di­ne sa­dr­ža­vao je broj­ne odred­be na­mi­je­nje­ne sma­nje­nju šan­si za još jed­nu ve­li­ku fi­nan­cij­sku kri­zu.

Ot­por iz Kon­gre­sa

No, taj bi za­kon do­dat­no us­mje­rio fi­nan­cij­ski sus­tav u pra­vom smje­ru da broj­ne oso­be u Kon­gre­su ni­su pro­ve­le po­s­ljed­njih se­dam go­di­na u uma­nji­va­nju nje­go­vog učin­ka.

Za­kon Dod­dFrank mu­dro je na­la­gao ban­ka­ma i os­ta­lim hi­po­te­kar­nim ini­ci­ja­to­ri­ma za­dr­ža­va­nje u vlas­ti­tim knji­ga­ma ba­rem 5% stam­be­nih kre­di­ta ko­je su odo­bri­le, umjes­to pre­obli­ko­va­nja baš sva­ko­ga od njih ra­di pre­pro­da­je dru­gi­ma. Po­kre­ta­či kre­di­ta tre­ba­ju i sa­mi ri­ski­ra­ti ka­ko bi ima­li mo­ti­va­ci­ju za pro­vje­ru kre­dit­ne spo­sob­nos­ti zaj­mo­prim­ca. Us­li­jed ve­li­kog pri­ti­ska ko­ji je vr­šio Kon­gres, taj je zah­tjev na­po­kon uči­njen is­praz­nim 2014. go­di­ne.

Iro­nič­no je da poticanje stambenog za­du­ži­va­nja u SADu ne us­pi­je­va čak ni po­vi­si­ti pos­to­tak ku­ćev­las­niš­tva u od­no­su na os­ta­le zem­lje: čak i na vr­hun­cu stambenog pro­cva­ta, su­bven­ci­je su vi­še po­vi­si­le cijene sta­no­va ne­go nji­ho­vu ko­li­či­nu.

Ku­ćev­las­niš­tvo uop­će ni­je bi­lo ve­će ne­go u broj­nim zem­lja­ma s ra­zum­ni­jim hi­po­te­kar­nim po­li­ti­ka­ma (bez po­rez­nih od­bi­ta­ka), po­put Ka­na­de. Kri­za ko­ja je tra­ja­la u raz­dob­lju iz­me­đu 2007. i 2009. go­di­ne sni­zi­la je nji­hov pos­to­tak sa 69% na 63%. Na­rav­no, dis­tor­zi­ja stambenog za­du­ži­va­nja naj­vi­še je do­pri­ni­je­la kra­hu. © Pro­ject Syn­di­ca­te, 2017.

POLITIKA AMERIČKE VLA­DE OBLIKOVANA JE NA NA­ČIN KAO DA SE ŽE­LI POTAKNUTI NA UZIMANJE STAM­BE­NIH KRE­DI­TA U NAJVEĆOJ MJERI

POBORNICI ‘DRUŠ­TVA USREDOTOČENOG NA VLASNIŠ

TVO’ ZAGOVARAJU STAJALIŠTE DA KUĆEVLASNICI BO­LJE BRINU O NEKRETNINI OD ZAKUPACA

Newspapers in Croatian

Newspapers from Croatia

© PressReader. All rights reserved.