Los ras­ca­cie­los si­len­cio­sos de Pa­na­má

Aho­rro de es­pa­cio, aten­der una demanda la­ten­te en edi­fi­cios ver­ti­ca­les o una ten­den­cia en res­pues­ta al cre­ci­mien­to eco­nó­mi­co del país. Le mos­tra­mos un pa­no­ra­ma del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio en ras­ca­cie­los de Pa­na­má.

Mercados & Tendencias El Salvador - - SUMARIO - Por Ga­brie­la Mo­ra ga­brie­la.mo­ra@gru­po­cer­ca.com

Ca­da vez son más los edi­fi­cios que ca­rac­te­ri­zan a Ciu­dad de Pa­na­má, aun­que mu­chos se pre­gun­tan, ¿real­men­te son ne­ce­si­da­des del mer­ca­do, o se tra­ta más bien, de egos de al­tu­ra?

Arro­gan­te y po­lé­mi­co, son sin du­da, ca­rac­te­rís­ti­cas que de­fi­nen al ac­tual pre­si­den­te de EE.UU., Do­nald Trump, due­ño del con­glo­me­ra­do in­ter­na­cio­nal The Trump Or­ga­ni­za­tion; el prin­ci­pal hol­ding de sus ne­go­cios. Sus in­tere­ses re­caen, más que na­da, en el desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio, sien­do sus to­rres lu­jo­sas y os­ten­to­sas, las que real­men­te de­mues­tran el do­mi­nio del mag­na­te en las prin­ci­pa­les ciu­da­des del mun­do, y Pa­na­má, no es la ex­cep­ción.

En el 2011, Trump eli­gió al país ca­na­le­ro pa­ra cons­truir el edi­fi­cio más alto de Amé­ri­ca La­ti­na, un lujoso com­ple­jo de 70 pi­sos a ori­llas del Pacífico en la ca­pi­tal pa­na­me­ña, de 284 me­tros de al­tu­ra, con un va­lor de US$430 mi­llo­nes, el Trump Ocean Club In­ter­na­tio­nal Ho­tel & To­wer; un com­ple­jo tu­rís­ti­co y re­si­den­cial que se su­ma al boom in­mo­bi­lia­rio del país.

Pe­ro, ¿qué ha­ce a Pa­na­má una ciu­dad tan atrac­ti­va pa­ra la cons­truc­ción de edi­fi­cios de al­tu­ra? Pa­ra Danny Quirós, di­rec­tor de con­sul­to­ría y ava­lúos de Co­lliers In­ter­na­tio­nal en Pa­na­má, el in­te­rés re­cae en su eco­no­mía

Las edi­fi­ca­cio­nes ver­ti­ca­les per­mi­ten en un so­lo si­tio cons­truir más rá­pi­do por­que se uti­li­za la in­fra­es­truc­tu­ra exis­ten­te de uti­li­da­des pú­bli­cas, co­mo al­can­ta­ri­lla­dos, elec­tri­ci­dad o de vías de ac­ce­so ING. IVÁN DE YCAZA, pre­si­den­te de la Cá­ma­ra Pa­na­me­ña de la Cons­truc­ción (Ca­pac).

abier­ta y do­la­ri­za­da, el sis­te­ma de­mo­crá­ti­co con­so­li­da­do, así co­mo el ser un hub lo­gís­ti­co re­gio­nal re­co­no­ci­do.

Des­ta­can tam­bién su es­tra­té­gi­ca po­si­ción geo­grá­fi­ca, el Ca­nal In­te­ro­ceá­ni­co, el cons­tan­te cre­ci­mien­to de la in­ver­sión ex­tran­je­ra y la es­ca­sa ac­ti­vi­dad sís­mi­ca en el país, co­mo al­gu­nas de las for­ta­le­zas que res­pal­dan a los in­ver­sio­nis­tas pa­ra desa­rro­llar pro­duc­tos in­mo­bi­lia­rios de es­te ti­po.

Se­gún da­tos del ob­ser­va­to­rio la­bo­ral de la Uni­ver­si- dad Ex­ter­na­do de Colombia, a ini­cio del año 2000, Pa­na­má ape­nas re­gis­tra­ba cua­tro edi­fi­cios que su­pe­ra­ban los 150 me­tros de al­tu­ra, hoy el país ca­na­le­ro po­see 12 de los 15 edi­fi­cios más al­tos de Amé­ri­ca La­ti­na. De aquí se des­pren­den mu­chas pre­gun­tas co­mo: ¿qué ori­gi­nó es­te au­ge en el desa­rro­llo de edi­fi­cios de al­tu­ra?, o ¿quié­nes ha­bi­tan en los ras­ca­cie­los pa­na­me­ños?

De acuer­do con Quirós, el éxi­to que ha te­ni­do Pa­na­má en es­te ti­po de pro­yec­tos

se re­mon­ta, efec­ti­va­men­te, a fi­na­les de la dé­ca­da de los 90, cuan­do el país re­cu­pe­ró la so­be­ra­nía so­bre el Ca­nal In­te­ro­ceá­ni­co, acon­te­ci­mien­to que tra­jo con­si­go im­por­tan­tes me­jo­ras en la eco­no­mía y la pro­duc­ti­vi­dad del país, así co­mo un ma­yor atrac­ti­vo en opor­tu­ni­da­des de in­ver­sión.

De acuer­do con el Con­ce­jo Na­cio­nal de Pro­mo­to­res de Vi­vien­da (Con­vi­vien­da), los apar­ta­men­tos en al­tu­ra re­pre­sen­ta­ron en 2015, el 32% del to­tal de vi­vien­das en­tre­ga­das en la ciu­dad de Pa­na­má. En pa­la­bras de Mi­guel De Ja­nón, pre­si­den­te de Con­vi­vien­da, de­bi­do al en­ca­re­ci­mien­to del costo de la tie­rra en la ca­pi­tal pa­na­me­ña, exis­ten po­cas áreas don­de se pue­den cons­truir ca­sas; sin em­bar­go, hay una al­ta demanda de vi­vien­das en al­tu­ra pa­ra los pa­na­me­ños y ex­tran­je­ros que desean vi­vir en la ciu­dad, por la ven­ta­ja de te­ner cer­ca sus tra­ba­jos, las es­cue­las de sus hi­jos, otros fa­mi­lia­res, etc. Por eso se cons­tru­yen edi­fi­cios de es­te ti­po en la ca­pi­tal.

Ade­más, en­fa­ti­zó en que las edi­fi­ca­cio­nes ver­ti­ca­les ofre­cen la co­mo­di­dad de las áreas co­mu­nes, de­por­ti­vas, pis­ci­nas pa­ra adul­tos y niños, así co­mo de se­gu­ri­dad, ya que ca­si to­dos se in­cor­po­ran al ré­gi­men de Pro­pie­dad Ho­ri­zon­tal ( PH), en el cual se es­ta­ble­cen re­glas bá­si­cas de con­vi­ven­cia fa­mi­liar y co­mu­ni­ta­ria, se­gún De Ja­nón. “Es­te ti­po de pro­yec­tos se edi­fi­can prin­ci­pal­men­te, en sec­to­res co­mo San Fran­cis­co, Be­ta­nia, Pe­re­jil, Vi­lla de las Fuen­tes, Cos­ta del Es­te, Ave­ni­da Bal­boa, El Cri­sol, El Can­gre­jo, Clay­ton, Con­da­do del Rey, en­tre otros, ubi­ca­dos en la ca­pi­tal pa­na­me­ña”, aña­de.

Quirós apun­ta a que el desa­rro­llo de edi­fi­cios de gran al­tu­ra pa­ra uso re­si­den­cial se ha con­so­li­da­do en la Ciu­dad de Pa­na­má du­ran­te los úl­ti­mos diez años, de­bi­do a de­ter­mi­nan­tes co­mo el alto costo de los te­rre­nos, lo cual ha obli­ga­do a los de­sa­rro­lla­do­res a agre­gar uni­da­des a sus pro­yec­tos pa­ra al­can­zar los ni­ve­les de ren­ta­bi­li­dad es­pe­ra­dos y que la ma­yo­ría de fuen­tes de em­pleo se en­cuen­tran en el sec­tor cen­tral y pe­ri­fé­ri­co de la ciu­dad, in­cre­men­tan­do la demanda por es­te pro­duc­to en esos sec­to­res.

Con res­pec­to a quie­nes ha­bi­tan en los ras­ca­cie­los pa­na­me­ños, Quirós co­men­ta que una cla­se media emer­gen­te, prin­ci­pal­men­te re­pre­sen­ta­da por jó­ve­nes pro­fe­sio­na­les así co­mo in­ver­sio­nis­tas, pro­fe­sio­na­les y re­ti­ra­dos ex­tran­je­ros son los prin­ci­pa­les usua­rios pa­ra es­te ti­po de fa­ci­li­da­des in­mo­bi­lia­rias.

Los ras­ca­cie­los si­len­cio­sos de Pa­na­má

Pa­ra el re­pre­sen­tan­te de Co­lliers In­ter­na­tio­nal, du­ran­te años re­cien­tes se co­me­tie­ron ex­ce­sos en el desa­rro­llo de in­mue­bles de­di­ca­dos al uso em­pre­sa­rial, lle­van­do al mer­ca­do a una fa­se de so­bre­ofer- ta se­gún el ci­clo in­mo­bi­lia­rio, prin­ci­pal­men­te du­ran­te el 2014 y 2015. “Una ba­ja con­si­de­ra­ble en los pre­cios y una re­duc­ción en el pi­pe­li­ne de pro­yec­tos en cons­truc­ción al cie­rre del 2016, ubi­ca­ron al mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de ofi­ci­nas en fa­se de re­ce­sión o co­rrec­ción con una ta­sa de dis­po­ni­bi­li­dad del 23,9%”, ex­pre­sa Quirós.

Des­de 2009, la ofer­ta de ofi­ci­nas y ho­te­les en el país ca­na­le­ro ha ex­pe­ri­men­ta­do un im­por­tan­te cre­ci­mien­to. Se­gún el de­par­ta­men­to de in­ves­ti­ga­ción de mer­ca­dos de Co­lliers en Pa­na­má, pa­ra el cie­rre del 2016 la ofer­ta in­mo­bi­lia­ria de ofi­ci­nas ex­pe­ri­men­tó un cre­ci­mien­to in­ter­anual de más del 10% ubi­cán­do­se en 1.632.912 me­tros cua­dra­dos de área arren­da­ble to­tal. Por su par­te, el mer­ca­do de ho­te­les re­por­tó un to­tal de 10.498 ha­bi­ta­cio­nes.

Las ci­fras de ocu­pa­ción tan­to en ofi­ci­nas co­mo ho­te­les en la Ciu­dad de Pa­na­má

re­pre­sen­tan el 76,1% y el 49,8% res­pec­ti­va­men­te.

De acuer­do con Danny Quirós, di­rec­tor de con­sul­to­ría y ava­lúos de Co­lliers Pa­na­má, la cons­truc­ción de ofi­ci­nas ex­pe­ri­men­tó un au­ge con­si­de­ra­ble du­ran­te años re­cien­tes, sien­do uno de los ne­go­cios más di­ná­mi­cos en la ciu­dad, es­to gra­cias a los in­cen­ti­vos pa­ra los in­ver­sio­nis­tas ex­tran­je­ros, la lle­ga­da de em­pre­sas mul­ti­na­cio­na­les y el cre­ci­mien­to de al­gu­nas fir­mas lo­ca­les, que im­pul­sa­ron a los de­sa­rro­lla­do­res a crear es­pa­cios cor­po­ra­ti­vos pa­ra aten­der una demanda en cre­ci­mien­to.

“Du­ran­te es­tos años, las cons­truc­to­ras y pro­mo­to­ras lo­gra­ron sus ob­je­ti­vos de ven­tas ya que en­con­tra­ron una im­por­tan­te demanda por par­te de in­ver­sio­nis­tas que ad­qui­rían las ofi­ci­nas co­mo pro­duc­to de in­ver­sión, lo cual per­mi­tía al desa­rro­lla­dor con­ti­nuar con nue­vos de­sa­rro­llos”, men­cio­na Quirós.

Por en­de, el des­tiem­po

¿Y por qué le di­go que es sus­ten­ta­ble cons­truir en al­tu­ra? Por­que si es­ta torre en lu­gar de ha­cer­la ver­ti­cal la ha­ce ho­ri­zon­tal la ciu­dad se lle­na de en­tra­das y mien­tras más en­tra­das tie­ne un edi­fi­cio me­nos sus­ten­ta­ble es por­que con­ges­tio­na más la ciu­dad YVES BESANCON, ar­qui­tec­to y di­se­na­dor chi­leno.

ori­gi­na­do por la cons­truc­ción de los in­mue­bles, pro­vo­có una acu­mu­la­ción de ofer­ta si­mul­tá­nea que lle­vó al mer­ca­do a una fa­se de so­bre­ofer­ta que tra­jo co­mo con­se­cuen­cia una ba­ja en los pre­cios y una des­ace­le­ra­ción en la cons­truc­ción de es­te ti­po de es­pa­cios, ubi­can­do al mer­ca­do en una fa­se co­rrec­ti­va.

Pe­ro, ¿quién es­tá pa­gan­do por los edi­fi­cios vacíos de Pa­na­má? Du­ran­te el au­ge, la in­ver­sión se­gún la pro­ce­den­cia era bas­tan­te di­ver­sa, in­ver­sio­nis­tas lo­ca­les y pro­ve­nien­tes de Ve­ne­zue­la, Colombia y Es­ta­dos Uni­dos, así co­mo al­gu­nos paí­ses de Eu­ro­pa y Orien­te me­dio fi­gu­ra­ron co­mo los prin­ci­pa­les com­pra­do­res de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios. Mien­tras que, hoy en día y con las condiciones ac­tua­les de mer­ca­do, se han re­gis­tra­do in­ver­sio­nes por par­te de usua­rios fi­na­les prin­ci­pal­men­te em­pre­sas lo­ca­les en ex­pan­sión de ope­ra­cio­nes, así lo dio a co­no­cer el di­rec­tor de con­sul­to­ría y ava­lúos de Co­lliers In­ter­na­tio­nal.

Ci­fras del de­par­ta­men­to de in­ves­ti­ga­ción de mer­ca­dos de la en­ti­dad es­pe­cia­lis­ta en bie­nes raí­ces arro­jan que ac­tual­men­te es­tán en cons­truc­ción más de 160.000 me­tros cua­dra­dos de es­pa­cio de ofi­ci­nas que es­ta­rá in­gre­san­do al mer­ca­do du­ran­te el pre­sen­te y pró­xi­mo año. Don­de re­cien­te­men­te se apre­cia que la demanda en su ma­yo­ría pro­vie­ne de em­pre­sas mul­ti­na­cio­na­les que bus­can es­ta­ble­cer o mu­dar en Pa­na­má su se­de re­gio­nal así co­mo el sec­tor ser­vi­cios.

La apues­ta por de­sa­rro­llos sus­ten­ta­bles

Pa­na­má es has­ta aho­ra el país de Amé­ri­ca Cen­tral que lle­va la van­guar­dia en es­te neo­ur­ba­nis­mo, sin em­bar­go, a jui­cio de Yves Bes- an­con, re­co­no­ci­do ar­qui­tec­to chi­leno y di­se­ña­dor de uno de los edi­fi­cios más al­tos de La­ti­noa­mé­ri­ca es­to es por­que ya no tie­ne más es­pa­cio en la ciu­dad pa­ra cons­truir. “Pe­ro la de­ci­sión de ha­cer es­to con­cen­tra­do no es sim­ple­men­te un te­ma de ne­go­cios, es un te­ma de ha­cer una ciu­dad más sus­ten­ta­ble a tra­vés de la con­cen­tra­ción de edi­fi­cios” apun­ta el ar­qui­tec­to.

Besancon re­sal­ta que Pa­na­má ha en­ten­di­do es­ta ecua­ción y ha acom­pa­ña­do la cons­truc­ción de ras­ca­cie­los con la con­ser­va­ción de su cas­co an­ti­guo. De es­ta for­ma, en los úl­ti­mos años el país ha in­ver­ti­do mi­llo­na­rias su­mas en re­cu­pe­rar edi­fi­cios em­ble­má­ti­cos de la ciu­dad de la mano con la em­pre­sa pri­va­da.

En La­ti­noa­mé­ri­ca, apro­xi­ma­da­men­te el 80% de la po­bla­ción vi­ve en ciu­da­des, se­gún da­tos de la Or­ga­ni­za­ción de las Na­cio­nes Uni­das (ONU), por lo tan­to pa­ra Besancon la edi­fi­ca­ción en al­tu­ra es ne­ce­sa­ria pa­ra con­cen­trar den­si­da­des de em­pleo y vi­vien­da. “Si una ciu­dad es­tá bien pla­ni­fi­ca­da se pue­den con­cen­trar ras­ca­cie­los en un lu­gar y ha­cer edi­fi­ca­cio­nes me­no­res en otro, pe­ro don­de es­tán las con­cen­tra­cio­nes de los ser­vi­cios de­be­rían ser edi­fi­cios en al­tu­ra”, aña­de.

Quirós, re­afir­ma la vi­sión de Besancon, men­cio­nan­do que los ras­ca­cie­los res­pon­den a la den­si­fi­ca­ción de las ciu­da­des, ya que cuan­do es­tas cre­cen se pue­de aco­mo­dar el au­men­to de la po­bla­ción ex­ten­dien­do la ciu­dad ho­ri­zon­tal o ver­ti­cal­men­te, lo que ha­ce que la res­pues­ta en al­tu­ra sea más sa­na, por­que de lo con­tra­rio, las ciu­da­des de­ben ex­ten­der los ca­mi­nos y ser­vi­cios.

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