До­го­вор дешевле де­нег

По­че­му в неко­то­рых слу­ча­ях до­го­вор об арен­де не дей­ству­ет и как хо­зя­е­ва квар­тир и арен­да­то­ры мо­гут се­бя за­щи­тить?

MK Estonia - - МОИ КАПИТАЛЫ - Фо­то: Ин­на Мель­ни­ко­ва. ОК­СА­НА АВ­дЕ­Е­ВА

Жен­щи­на сда­ла квар­ти­ру в арен­ду. По­лу­чи­ла пред­опла­ту и за­лог, был со­став­лен и под­пи­сан офи­ци­аль­ный до­го­вор. Од­на­ко, как вы­яс­ни­лось впо­след­ствии, жиль­цы мо­гут пунк­ты это­го до­го­во­ра ино­гда не со­блю­дать, и ни­че­го им за это не бу­дет. А хо­зя­е­ва квар­тир, сда­ю­щие не­дви­жи­мость в арен­ду, бу­дут те­рять день­ги. По­че­му же в неко­то­рых слу­ча­ях до­го­вор не дей­ству­ет? И кто за­щи­тит в та­ком слу­чае соб­ствен­ни­ков квар­тир от убыт­ков?

«Ма­ма по­па­ла с он­ко­ло­ги­ей в боль­ни­цу, – на­чи­на­ет свой рас­сказ жи­тель­ни­ца Тал­лин­на Ири­на Ко­ло­со­ва. – Там сра­зу ска­за­ли: ищи­те день­ги! Нуж­но ми­ни­мум 500 ев­ро в ме­сяц, что­бы пла­тить за уход за ней. Я ре­ши­ла от­ре­мон­ти­ро­вать и сдать ее квар­ти­ру. Ку­пи­ла б/у ме­бель, ко­вер под­ки­ну­ла од­но­класс­ни­ца, обои по­мог­ла по­кле­ить сест­ра. Кое-как об­щи­ми уси­ли­я­ми обла­го­ро­ди­ли жи­лье. Обо­шлось это в 1500 ев­ро».

Ма­кле­ра На­та­лью Си­ни­цу Ирине по­ре­ко­мен­до­ва­ла зна­ко­мая. Она об­ра­ти­лась к ней, и вско­ре ма­клер уже при­ве­ла пер­вых жиль­цов смот­реть квар­ти­ру.

Все за­ра­бо­та­ли, хо­зя­и­ну – убыт­ки

«При­шел мо­ло­дой че­ло­век, пред­ста­вил­ся Дмит­ри­ем. Ска­зал, что бу­дет жить с де­вуш­кой, ее зо­вут Та­тья­на, – рас­ска­зы­ва­ет Ири­на. – Они сра­зу внес­ли бронь за квар­ти­ру, по­том ма­клер со­ста­ви­ла до­го­вор, и мы встре­ти­лись вто­рой раз, что­бы его под­пи­сать. Ко­гда чи­та­ли до­го­вор, я по­про­си­ла На­та­лью до­ба­вить ту­да пункт, что­бы в квар­ти­ре не ку­ри­ли. Она ска­за­ла «да­да-да», но так ни­че­го и не до­ба­ви­ла».

Ири­на это за­ме­ти­ла не сра­зу. И по­на­ча­лу жиль­ца­ми бы­ла до­воль­на: пла­ти­ли в срок, все бы­ло хо­ро­шо. Но по­том на­ча­лись пре­тен­зии со сто­ро­ны со­се­дей – ку­рят, шу­мят, не уби­ра­ют в об­щем пред­бан­ни­ке.

«Я по­шла го­во­рить с этой Та­тья­ной, – го­во­рит Ири­на. – В квар­ти­ре шум-гам-та­ра­рам. На­ку­ре­но. Она кри­чит: «Я уби­раю пред­бан­ник!» В ито­ге сло­во за сло­во, она и за­яв­ля­ет: а мы во­об­ще ско­ро съез­жа­ем! Хо­тя они долж­ны пре­ду­пре­дить за ме­сяц. То есть, ес­ли бы я то­гда не по­шла к ним, ме­ня бы про­сто по­ста­ви­ли пе­ред фак­том!»

Ири­на по­на­ча­лу не бес­по­ко­и­лась: есть за­лог, и по до­го­во­ру он не воз­вра­ща­ет­ся, ес­ли арен­да­тор на­ру­ша­ет усло­вия до­го­во­ра.

«Од­на­ко ма­клер мне ска­за­ла, что я долж­на бу­ду за­лог им вер­нуть, – удив­ля­ет­ся Ири­на. – Мол, та­ко­ва су­деб­ная прак­ти­ка, и ес­ли де­ло дой­дет до су­да, то там вста­нут на их сто­ро­ну. В об­щем, пу­га­ли ме­ня по­вся­ко­му».

В ито­ге Ири­на по­тер­пе­ла убыт­ки. И сей­час недо­уме­ва­ет: «Го­су­дар­ство на мо­ей квар­ти­ре за­ра­бо­та­ло, по­то­му что все бы­ло офи­ци­аль­но и я за­пла­чу с это­го до­хо­да на­ло­ги. Ма­клер за­ра­бо­та­ла. А мне оста­лась про­ку­рен­ная квар­ти­ра и ма­те­ри­аль­ный ущерб. К то­му же мне сей­час нуж­но сно­ва де­лать ре­монт, ме­нять зам­ки и ис­кать но­во­го арен­да­то­ра. И за­чем во­об­ще то­гда лю­ди под­пи­сы­ва­ют эти до­го­во­ры, ес­ли их по­том все рав­но ни­кто не при­дер­жи­ва­ет­ся?»

Пре­тен­зии с обе­их сто­рон

Дмит­рий и Та­тья­на не за­хо­те­ли ком­мен­ти­ро­вать си­ту­а­цию. Ма­клер На­та­лья Си­ни­ца то­же: «По­зво­ни­те мо­е­му на­чаль­ни­ку, он все разъ­яс­нит», – ска­за­ла она.

На­чаль­ник На­та­льи, член прав­ле­ния Koduleidja OÜ Ан­дрес Ханг дей­стви­тель­но при­слал боль­шое пись­мо с по­дроб­ны­ми разъ­яс­не­ни­я­ми. По его сло­вам, вла­де­лец квар­ти­ры не про­сил, что­бы в квар­ти­ре не ку­ри­ли. На­обо­рот, сто­ро­ны до­го­во­ри­лись, что ку­рить мож­но, но нуж­но это де­лать на бал­коне.

«Арен­да­то­ры за­ве­ря­ют, что они до­го­во­рен­но­сти при­дер­жи­ва­лись и в квар­ти­ре не ку­ри­ли, – до­бав­ля­ет Ханг. – К то­му же до­го­вор пе­ред под­пи­са­ни­ем все чи­та­ли, ни­ка­ких до­пол­не­ний со сто­ро­ны вла­дель­ца не бы­ло».

Что же ка­са­ет­ся по­зи­ции ма­кле­ра, ко­то­рая вста­ла на сто­ро­ну арен­да­то­ров в си­ту­а­ции с экс­трен­ным отъ­ез­дом с уве­дом­ле­ни­ем мень­ше чем за ме­сяц, то, по сло­вам Ан­дре­са Хан­га, сей­час очень слож­но разо­брать­ся, кто ко­му что ска­зал.

«Мо­гу лишь за­ве­рить, что На­та­лья сде­ла­ла все от се­бя за­ви­ся­щее, что­бы пре­кра­тить эс­ка­ла­цию кон­флик­та и най­ти ре­ше­ние, под­хо­дя­щее обе­им сто­ро­нам, – го­во­рит он. – Кли­ен­ту она по­со­ве­то­ва­ла не углуб­лять­ся в юри­ди­че­ские де­бри с це­лью за­щи­ты сво­их прав, а про­сто вер­нуть арен­да­то­рам за­лог. Так­же она бы­ла го­то­ва най­ти кли­ен­ту но­во­го жиль­ца, что­бы квар­ти­ра не пу­сто­ва­ла».

Он за­ве­ря­ет, что бю­ро недви­жи­мо­сти Koduleidja от­но­сит­ся с боль­шой от­вет­ствен­но­стью к за­щи­те прав вла­дель­цев недви­жи­мо­сти и их иму­ще­ства. У арен­да­то­ров то­же бы­ли пре­тен­зии к хо­зяй­ке. И На­та­лья, по его сло­вам, в этой си­ту­а­ции пред­ло­жи­ла весь­ма кон­струк­тив­ные ре­ше­ния, ко­то­рые по­ло­жи­ли ко­нец кон­флик­там, что­бы обе сто­ро­ны как мож­но быст­рее успо­ко­и­лись.

«Ко­неч­но, На­та­лья мог­ла бы по­со­ве­то­вать вла­дель­цу квар­ти­ры ис­хо­дить из на­пи­сан­но­го в до­го­во­ре – не воз­вра­щать за­лог. Это мог­ло по­влечь за со­бой непред­ска­зу­е­мое по­ве­де­ние арен­да­то­ра, в худ­шем слу­чае, он бы не за­хо­тел до­сроч­но рас­тор­гать до­го­вор, и кон­фликт бы про­дол­жал­ся», – го­во­рит Ан­дрес Ханг.

Он до­бав­ля­ет, что для то­го, что­бы Ири­на не по- нес­ла огром­ные убыт­ки, На­та­лья пред­ло­жи­ла ей най­ти но­во­го арен­да­то­ра. Та­кая воз­мож­ность обыч­но быст­ро ре­ша­ет пробле­му, и в са­мый го­ря­чий пе­ри­од на рын­ке недви­жи­мо­сти – ав­густ-сен­тябрь – по сло­вам Хан­га, но­во­го арен­да­то­ра мож­но най­ти бук­валь­но за несколь­ко дней.

«Это бы­ло бы хо­ро­шим ре­ше­ни­ем: най­ти но­во­го, неку­ря­ще­го арен­да­то­ра и быст­ро рас­торг­нуть до­го­вор с преды­ду­щим, непод­хо­дя­щим жиль­цом», – поды­то­жи­ва­ет Ханг.

Юри­ди­че­ские тон­ко­сти

«Во­про­сы най­ма жи­ло­го по­ме­ще­ния ре­гу­ли­ру­ет обя­за­тель­ствен­но-пра­во­вой за­кон, – го­во­рит при­сяж­ный ад­во­кат Ев­ге­ний Твер­до­хле­бов из Advokaadibüroo Vindex. – От за­ко­на мож­но от­сту­пать – по вза­им­ной до­го­во­рен­но­сти сто­рон. На­при­мер, по за­ко­ну мож­но брать пред­опла­ту за пе­ри­од до 3 ме­ся­цев. Но мно­гие бе­рут пред­опла­ту все­го за 1 ме­сяц, о чем и ука­зы­ва­ют в до­го­во­ре».

Но, под­чер­ки­ва­ет при­сяж­ный ад­во­кат, ес­ли усло­вие до­го­во­ра ухуд­ша­ет по­ло­же­ние на­ни­ма­те­ля по срав­не­нию с за­ко­ном, то то­гда оно не дей­ству­ет, и вме­сто него при­ме­ня­ет­ся за­кон.

«На­при­мер, ес­ли в до­го­во­ре ска­за­но, что соб­ствен­ник мо­жет в лю­бое вре­мя пре­кра­тить до­го­вор и по­ме­нять зам­ки, то это по­ло­же­ние не дей­ству­ет. А вме­сто него дей­ству­ют нор­мы за­ко­на, уста­нав­ли­ва­ю­щие, как, ко­гда и в ка­ком слу­чае пре­кра­ща­ет­ся до­го­вор най­ма жи­ло­го по­ме­ще­ния», – от­ме­ча­ет при­сяж­ный ад­во­кат.

Ко­неч­но, до­бав­ля­ет Ев­ге­ний Твер­до­хле­бов, ино­гда слож­но до­го­во­рить­ся, ухуд­ша­ет дан­ный пункт по­ло­же­ние арен­да­то­ра или нет, и в та­ком слу­чае де­ло мо­жет ре­шить ко­мис­сия по спо­рам, вы­те­ка­ю­щим из най­ма жи­лых по­ме­ще­ний, или суд.

«По за­ко­ну, пре­кра­тить до­го­вор най­ма жи­ло­го по­ме­ще­ния мож­но, пре­ду­пре­див за 3 ме­ся­ца, – го­во­рит при­сяж­ный ад­во­кат. – Но неко­то­рые ста­вят в до­го­во­ре срок – 1 ме­сяц. По­это­му и арен­да­то­ру, и вла­дель­цу квар­ти­ры нуж­но вни­ма­тель­но чи­тать до­го­вор и вни­кать, что там на­пи­са­но и как это по­ни­мать и оце­ни­вать. В част­но­сти, ко­гда и при ка­ких усло­ви­ях мож­но экс­трен­но рас­торг­нуть до­го­вор, а при ка­ких – нет, ведь ино­гда бо­лее ко­рот­кий срок на­ни­ма­те­лю вы­го­ден, то есть, его по­ло­же­ние не ухуд­ша­ет и, сле­до­ва­тель­но, дей­стви­те­лен».

Ес­ли же, до­бав­ля­ет Ев­ге­ний Твер­до­хле­бов, бы­ли вне­се­ны за­ло­го­вые день­ги, и жи­лец дол­жен был за ме­сяц пре­ду­пре­дить, что хо­чет съе­хать, но пре­ду­пре­дил все­го за несколь­ко дней, то он дол­жен за­пла­тить за ме­сяц по­сле уве­дом­ле­ния о пре­кра­ще­нии до­го­во­ра. Ес­ли не за­пла­тит, то недо­ста­ю­щую сум­му соб­ствен­ник смо­жет удержать из за­ло­го­вых де­нег.

«Ес­ли в до­го­во­ре бы­ло про­пи­са­но: «в слу­чае та­ко­го-то на­ру­ше­ния за­лог не воз­вра­ща­ет­ся», то это очень по­хо­же на со­гла­ше­ние о неустой­ке, и в слу­чае спо­ра мо­жет ока­зать­ся, что та­кое усло­вие до­го­во­ра недей­стви­тель­но, – объ­яс­ня­ет при­сяж­ный ад­во­кат. – По­то­му что по за­ко­ну в слу­чае с до­го­во­ром най­ма жи­ло­го по­ме­ще­ния взи­мать с на­ни­ма­те­ля неустой­ку нель­зя. Неустой­ка – это сум­ма, ко­то­рую нуж­но за­пла­тить в слу­чае опре­де­лен­но­го на­ру­ше­ния».

При этом, от­ме­ча­ет Ев­ге­ний Твер­до­хле­бов, ес­ли жиль­цы на­ру­ши­ли до­го­вор, в свя­зи с чем соб­ствен­ник квар­ти­ры по­нес рас­хо­ды и по­тер­пел ущерб, то он име­ет пра­во об­ра­тить­ся в суд, и то­гда жиль­цов мо­гут обя­зать весь этот ущерб по­крыть. В со­став ущер­ба вхо­дят и сум­мы, ко­то­рые при­шлось за­пла­тить за услу­ги юри­стов, экс­пер­тов и т. п.

«В ито­ге сум­ма мо­жет в ра­зы пре­вы­шать сум­му за­ло­га», – поды­то­жи­ва­ет при­сяж­ный ад­во­кат.

3 ме­ся­ца арен­да­то­ры мо­гут опла­тить впе­ред, од­на­ко мно­гие хо­зя­е­ва квар­тир до­воль­ству­ют­ся пред­опла­той лишь за ме­сяц.

До­го­вор – про­сто бу­Маж­Ка: Ири­на не по­ни­ма­ет, за­чем то­гда до­го­вор, ес­ли на де­ле мож­но его про­сто не со­блю­дать.

Newspapers in Russian

Newspapers from Estonia

© PressReader. All rights reserved.