Мо­да на недви­жи­мость

Novosti Helsinki with FINNBAY - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА -

По­го­вор­ка «мой дом – моя кре­пость» вряд ли ко­гда-ни­будь пе­ре­ста­нет быть ак­ту­аль­ной. Но, чем даль­ше, тем ча­ще жи­лье ста­но­вит­ся ра­бо­чим ме­стом. Квар­ти­ры – офи­са­ми, а дач­ный уча­сток — пре­крас­ной воз­мож­но­стью для встреч с важ­ны­ми кли­ен­та­ми... О том, как ра­бо­та­ет ры­нок недви­жи­мо­сти в Фин­лян­дии, что ста­но­вит­ся трен­дом и где мод­но жить в Хель­син­ки, рас­ска­зы­ва­ет Еле­на Мат­ве­е­ва, ри­эл­тер агент­ства LKV Asuntotuomarit Oy.

Ка­кие рай­о­ны в Хель­син­ки счи­та­ют­ся мод­ны­ми и по­че­му? На­сколь­ко по­вы­ша­ет­ся це­на в свя­зи с этим це­на на недви­жи­мость? И как ча­сто по­ку­па­те­ли ло­вят­ся на эту удоч­ку?

– Я все­гда счи­та­ла – мод­но то, на что хва­та­ет тво­их средств. На­при­мер, одеть­ся со вку­сом мож­но и не об­ла­дая «тол­стым ко­шель­ком». Бо­лее то­го, по­ми­мо кра­со­ты, ли­ний, цве­та, ка­че­ства тка­ни и так да­лее, це­нит­ся ком­форт и удоб­ство. То же са­мое мож­но ска­зать и о мо­де на жи­лье. Ес­ли мы по­про­бу­ем раз­де­лить его на та­кие же клас­сы, как в мо­де на одеж­ду, то по­лу­чит­ся «люкс», «пре­ми­ум» и «прет-апор­те».

К жи­лью клас­са люкс от­но­сят­ся так на­зы­ва­е­мые лоф­ты – с их про­стран­ства­ми, све­том и ин­те­рье­ром. Это пе­ре­обо­ру­до­ван­ные под жи­лье чер- дач­ные по­ме­ще­ния обыч­но в ста­рин­ных про­из­вод­ствен­ных по­ме­ще­ни­ях. В Фин­лян­дии в на­сто­я­щее вре­мя мод­но пе­ре­стра­и­вать под жи­лые по­ме­ще­ния чер­да­ки в ста­рых до­мах, но к лоф­там та­кие квар­ти­ры мож­но от­не­сти толь­ко в том слу­чае, ес­ли там до­ста­точ­но про­стран­ства и све­та. Сто­ят по­доб­ные квар­ти­ры до­ста­точ­но до­ро­го, так как на­хо­дят­ся в са­мом цен­тре Хель­син­ки, в ста­рых до­мах по­строй­ки 18901929 го­дов.

Соб­ствен­ные до­ма на бе­ре­гу мо­ря в та­ких рай­о­нах, на­при­мер, как Westend, Haukilahti, Kuulosaari, Karhusaari, Lehtisaari, Munkkiniemi, Jollas мож­но от­не­сти к клас­су люкс. При усло­вии, что есть свой бе­рег (или вид на мо­ре,) зе­мель­ный уча­сток со­став­ля­ет не ме­нее 1000 квад­рат­ных мет­ров, а дом – не ме­нее 200, при­чем с до­ста­точ­ным ко­ли­че­ством спа­лен, ин­ди­ви­ду- аль­ной ар­хи­тек­ту­рой и со­вре­мен­ной от­дел­кой.

Сей­час очень мод­но ре­ста­ври­ро­вать ста­рые де­ре­вен­ские до­ма из бру­са (1890-1935 го­дов по­строй­ки). Обыч­но со­хра­ня­ют внеш­ний вид, ис­поль­зуя пер­во­на­чаль­ный брус, а все ком­му­ни­ка­ции уста­нав­ли­ва­ют со­вре­мен­ные. При этом ста­ра­ют­ся сбе­речь цен­ные де­та­ли: пе­чи и ка­ми­ны, ста­рин­ные две­ри и окон­ные ра­мы...

Квар­ти­ры же в рай­о­нахно­вострой­ках, та­ких как Kalasatama, Jätkäsaari, Aurinkolahti мож­но по­де­лить на две ка­те­го­рии: пре­ми­ум и прет-а-пор­те в за­ви­си­мо­сти от ви­да из окон, мет­ра­жа и этаж­но­сти.

Все осталь­ное жи­лье вто­рич­но­го рын­ка от­но­сит­ся к клас­су прет-а-пор­те, где каж­дый вы­би­ра­ет ис­хо­дя из сво­их по­треб­но­стей и воз­мож­но­стей. – А ес­ли в це­лом о си­ту­а­ции с недви­жи­мо­стью в Фин­лян­дии, и в Хель­син­ки, в част­но­сти: что до­ро­жа­ет, что, на­обо­рот, де­ше­ве­ет, что поль­зу­ет­ся спро­сом или ви­сит на вла­дель­це мерт­вым гру­зом?

– На рын­ке недви­жи­мо­сти неболь­шое ожив­ле­ние. По ста­ти­сти­ке, да­же це­ны на квар­ти­ры немнож­ко вы­рос­ли, око­ло 1%. Но это в сто­лич­ном ре­ги­оне – Хель­син­ки, Эс­поо, Ван­таа – и нуж­но учесть, что да­же там си­ту­а­ция очень силь­но от­ли­ча­ет­ся в за­ви­си­мо­сти от рай­о­на. Си­ту­а­ция же с недви­жи­мо­стью, то есть, до­ма­ми и участ­ка­ми несколь­ко дру­гая. Опять же в сто­лич­ном ре­ги­оне она бо­лее по­зи­тив­ная, чем в осталь­ной Фин­лян­дии, хо­тя об­щей тен­ден­ци­ей рын­ка яв­ля­ет­ся уве­ли­че­ние сро­ков про­да­жи.

– В свое вре­мя рос­си­яне по­ку­па­ли до­ро­гую недви­жи­мость в це­лях ин­ве­сти­ции.

На­при­мер, на ост­ро­ве Lautassari и в рай­оне Ruoholahti. Смо­гут ли они ее про­дать, до­пу­стим, че­рез па­ру лет с при­бы­лью?

– В этих двух рай­о­нах Хель­син­ки це­ны на жи­лье все­гда бы­ли до­ста­точ­но вы­со­кие, так как из-за бли­зо­сти к цен­тру го­ро­да и мо­рю они поль­зу­ют­ся по­вы­шен­ным спро­сом.

О воз­мож­но­сти про­дать недви­жи­мость в этих рай­о­нах с при­бы­лью рас­суж­дать обоб­щен­но я бы не ста­ла. Все за­ви­сит от объ­ек­та: его ме­сто­по­ло­же­ния, раз­ме­ра, го­да по­строй­ки, со­сто­я­ния, а та­к­же от то­го, ко­гда и на ка­ком рын­ке объ­ект был при­об­ре­тен. Ес­ли, на­при­мер, дом был куп­лен на так на­зы­ва­е­мом «вы­со­ком» рын­ке, то, бо­юсь, что се­год­ня про­дать его с боль­шой при­бы­лью вряд ли удаст­ся. Ведь сей­час – «ры­нок по­ку­па­те­ля», то есть, имен­но

у него боль­ше воз­мож­но­сти по­вли­ять на окон­ча­тель­ную сто­и­мость объ­ек­та, да и на сро­ки про­даж. Од­на­ко в боль­шей сте­пе­ни это от­но­сит­ся к до­ро­гим и боль­шим объ­ек­там.

– Те же рос­си­яне в «бо­га­тые го­ды» по­ку­па­ли до­ма и квар­ти­ры в Ис­па­нии. Ча­сто не для то­го, что­бы там жить, а по­то­му, что в опре­де­лен­ных кру­гах «так при­ня­то». В ито­ге раз­дул­ся «мыль­ный пу­зырь», сей­час ши­кар­ные вил­лы ни­ко­му не нуж­ны, а «це­лые де­рев­ни про­да­ют­ся по цене од­ной квар­ти­ры». В Хель­син­ки — на бе­ре­гах за­ли­ва, в Ка­ла­са­та­ма и так да­лее, сей­час то­же стро­ят­ся кот­те­дж­ные по­сел­ки, где квар­ти­ры сто­ят до­воль­но до­ро­го. Не по­лу­чит­ся ли здесь си­ту­а­ция как в Ис­па­нии – до­мов мно­го, а по­ку­пать их неко­му?

– В Ис­па­нии стро­и­тель­ство ве­лось имен­но под ин­ве­сти­ци­он­ное жи­лье. До­ма и квар­ти­ры там по­ку­па­ли не толь­ко рос­си­яне, но и жи­те­ли всей Ев­ро­пы: и ан­гли­чане, и нем­цы, и гол­ланд­цы, и шве­ды, и фин­ны и мно­гие дру­гие. При­об­ре­та­лось это жи­лье, как вто­рое, то есть до­пол­ни­тель­ное, на­при­мер, что­бы про­во­дить от­пус­ка, пе­ре­ехать жить на пен­сии в теп­лые края или про­сто, что­бы сда­вать в арен­ду и по­лу­чать при­быль от ин­ве­сти­ции. И боль­шая часть та­ко­го жи­лья по­ку­па­лась в кре­дит. Есте­ствен­но, что, как толь­ко на­сту­пил ми­ро­вой фи­нан­со­вый кри­зис, Ис­па­ния ока­за­лась в слож­ной си­ту­а­ции, так как лю­ди вы­нуж­де­ны бы­ли про­да­вать до­ма и квар­ти­ры, посколь­ку не ста­ло боль­ше воз­мож­но­сти по­кры­вать кре­ди­ты. И ры­нок жи­лья «рух­нул», це­ны упа­ли.

В Фин­лян­дии же жи­лье стро­ят, по­то­му что его не хва­та­ет, а не для то­го, что­бы кто-то про­сто вкла­ды­вал день­ги или, на­при­мер, про­во­дил от­пуск. Ко­неч­но, по­ку­па­ют жи­лье в ос­нов­ном то­же на за­ем­ные день­ги, но у фин­ских бан­ков очень стро­гие пра­ви­ла вы­да­чи кре­ди­тов и вы­со­кий про­цент обес­пе­че­ния. Кро­ме то­го, го­род за­стра­и­ва­ет­ся та­ким об­ра­зом, что в но­вых рай­о­нах ти­пы до­мов сме­ши­ва­ют­ся: есть та­кие, где квар­ти­ры при­над­ле­жат жиль­цам на пра­ве соб­ствен­но­сти, есть до­ма го­род­ские, то есть квар­ти­ры в них сда­ют­ся в арен­ду го­ро­дом, есть сту­ден­че­ские или для пен­си­о­не­ров.

В неко­то­рых су­ще­ству­ет так на­зы­ва­е­мый ре­жим «пра­ва про­жи­ва­ния», «asumisoikeus», на мой взгляд, один из са­мых до­ро­гих ви­дов жи­лья. Для то­го, что­бы жить в та­кой квар­ти­ре, нуж­но вне­сти еди­но­вре­мен­но взнос в жи- лищ­ный ко­опе­ра­тив, ко­то­рый мо­жет со­став­лять, на­при­мер, 20-40 000 ев­ро, а по­сле это­го еже­ме­сяч­но пла­тить за пра­во поль­зо­ва­ния квар­ти­рой и опла­чи­вать ком­му­наль­ные рас­хо­ды. К со­жа­ле­нию, эти еже­ме­сяч­ные пла­те­жи не уве­ли­чи­ва­ют ва­шу до­лю, и при про­да­же квар­ти­ры вы по­лу­чи­те на­зад толь­ко свой взнос. Эта фор­ма по­хо­жа на арен­ду, но ею не яв­ля­ет­ся.

Еще один из ви­дов жи­лья в но­вых рай­о­нах, это си­сте­ма HITAS, ко­гда до­ма стро­ят­ся на арен­до­ван­ной у го­ро­да зем­ле и про­да­ют­ся по бо­лее вы­год­ным це­нам, чем на дей­ству­ю­щем рын­ке, но го­род уста­нав­ли­ва­ет уро­вень про­да­жи квар­тир на вто­рич­ном рын­ке. Эта си­сте­ма дей­ству­ет 30 лет с мо­мен­та по­строй­ки до­ма, по­сле че­го огра­ни­че­ния по про­да­жам сни­ма­ют­ся. Все это для то­го, что­бы граж­дане с невы­со­ки­ми до­хо­да­ми то­же мог­ли при­об­ре­тать жи­лье в хо­ро­ших рай­о­нах и по до­ступ­ным це­нам.

Так что в Фин­лян­дии си­сте­ма от­ли­ча­ет­ся от ис­пан­ской, по­это­му не очень пра­виль­но срав­ни­вать эти две стра­ны.

– В свя­зи с кри­зи­сом и рас­ту­щей без­ра­бо­ти­цей сто­ит ли сей­час во­об­ще по­ку­пать недви­жи­мость? Об­лег­чи­ли ли бан­ки усло­вия кре­ди­та? На­при­мер, мо­гут ли дать его без пер­во­на­чаль­но­го взно­са? И ка­ков дол­жен быть раз­мер это­го взно­са?

– Недви­жи­мость сто­ит по­ку­пать все­гда, ко­гда есть сво- бод­ные день­ги. В слу­чае, ко­гда для при­об­ре­те­ния нуж­но брать кре­дит в бан­ке, сле­ду­ет вни­ма­тель­но под­хо­дить к вы­бо­ру объ­ек­та. Как я уже ска­за­ла, сей­час вре­мя по­ку­пать. Ры­нок на­пол­нен объ­ек­та­ми, ко­то­рые ра­нее в про­да­же бы­ли очень ред­ко или сто­и­ли очень до­ро­го. В прин­ци­пе, у по­ку­па­те­ля в лю­бом сег­мен­те сей­час боль­ше вы­бо­ра.

Во­про­сы по усло­ви­ям вы­да­чи кре­ди­тов луч­ше за­дать ра­бот­ни­кам бан­ка. Знаю, что ры­нок во мно­гом ожи­вил­ся бла­го­да­ря то­му, что в на­ча­ле это­го го­да бан­ки ста­ли боль­ше да­вать кре­ди­тов для при­об­ре­те­ния пер­вич­но­го жи­лья, что есте­ствен­ным об­ра­зом за­пу­сти­ло ме­ха­низм куп­ли-про­да­жи. На­сколь­ко мне из­вест­но, неко­то­рые бан­ки тре­бу­ют око­ло 20-30 % соб­ствен­но­го обес­пе­че­ния от сум­мы кре­ди­та, ко­то­рое мо­жет вы­ра­жать­ся в де­неж­ной сум­ме на сче­ту, ли­бо за­ло­гом дру­гой недви­жи­мо­сти или цен­ных бу­маг, ли­бо га­ран­том. Для мо­ло­де­жи до 30 лет неко­то­рые бан­ки пред­ла­га­ют от­кры­вать спе­ци­аль­ный на­ко­пи­тель­ный счет для це­лей при­об­ре­те­ния жи­лья. Не ра­нее, чем че­рез два го­да по­сле его от­кры­тия, ес­ли вам уда­лось на­ко­пить 10% от сто­и­мо­сти квар­ти­ры, вы по­лу­чи­те вы­год­ный кре­дит без до­пол­ни­тель­но­го обес­пе­че­ния. В на­сто­я­щее вре­мя кре­ди­ты очень де­ше­вые, то есть про­цен­ты низ­кие, по­это­му брать их вы­год­но.

– Что про­ис­хо­дит с ком­мер­че­ской недви­жи­мо­стью? На­при­мер, ку­пив несколь­ко лет на­зад отель, вла­де­лец рас­счи­ты­вал на по­ток ту­ри­стов, рос­сий­ских, в част­но­сти. Сей­час их нет, отель пу­сту­ет. Ре­аль­но ли его про­дать хо­тя бы за те же день­ги?

– С ком­мер­че­ской недви­жи­мо­стью де­ла об­сто­ят не так хо­ро­шо. Офис­ные по­ме­ще­ния, скла­ды и хол­лы пред­ла­га­ют­ся на вся­кий вкус, но про­дать их – боль­шая пробле­ма, ес­ли они не сда­ны в дол­го­сроч­ную арен­ду. И сей­час со­всем непро­сто най­ти арен­да­то­ра.

Впро­чем, опять же – ес­ли объ­ект рас­по­ло­жен в хо­ро­шем ме­сте и пра­виль­но оце­нен, по­ку­па­тель или арен­да­тор все­гда най­дет­ся, хо­тя на это мо­жет уй­ти мно­го вре­ме­ни.

Что ка­са­ет­ся оте­лей, то при­ве­ду та­кой при­мер. В од­ном из кра­си­вых мест в во­сточ­ной Фин­лян­дии рус­ский ин­ве­стор при­об­рел несколь­ко лет на­зад дач­ные кот­те­джи и пе­ре­дал их в управ­ле­ние ту­ри­сти­че­ской ком­па­нии. Сдел­ка бы­ла до­ста­точ­но до­ро­гой, ни один фин­ский ри­ел­тер не оце­нил бы этот объ­ект так до­ро­го, но аген­том вы­сту­пи­ла од­на из рос­сий­ских фирм, и ин­ве­стор, до­ве­рив­шись «про­фес­си­о­на­лам», за­клю­чил сдел­ку.

А че­рез несколь­ко лет при­шел к ре­ше­нию про­дать объ­ект. И об­ра­тил­ся ко мне за по­мо­щью. Вы­яс­ни­лось, что офи­ци­аль­но он не яв­ля­ет­ся соб­ствен­ни­ком, так как не за­ре­ги­стри­ро­вал сдел­ку в зе­мель­ном ка­даст­ре, не опла­тил на­лог на пе­ре­вод соб­ствен­но-

ИГОРЬ ТА­БА­КОВ

Newspapers in Russian

Newspapers from Finland

© PressReader. All rights reserved.