Vendre ou ache­ter un ter­ri­toire

Leur mé­tier consiste à gé­rer ou vendre des pro­prié­tés fon­cières de grandes su­per­fi­cies. Trois pro­fes­sion­nels nous donnent les clés pour dé­ter­mi­ner ou op­ti­mi­ser la va­leur d’un do­maine de chasse. Dans les cou­lisses de la chasse.

Connaissance de la Chasse - - Capital Cynégétique - T. M.

3 EX­PERTS NOUS ÉCLAIRENT

Une mul­ti­tude de biens, de su­per­fi­cies dif­fé­rentes, se vendent chaque an­née, à com­men­cer par les par­celles de tailles ré­duites. Celles de moins de 4 ha en fo­rêt, étant obli­ga­toi­re­ment pro­po­sées en prio­ri­té aux voi­sins, font le plus sou­vent l’ob­jet de vente entre par­ti­cu­liers. Quant à l’ac­qui­si­tion d’un do maine de chasse, dont la su­per­fi­cie moyenne os­cille entre 100 et 200 ha, elle re­lève de la chance et de l’op­por­tu­ni­té. Gé­né­ra­le­ment, la vente de ces biens ne fait pas l’ob­jet de pu­bli­ci­té. La ra­re­té de leur tran­sac­tion et la ra­pi­di­té de leur mise en vente, lorsque le prix est juste, en font un mar­ché confi­den­tiel.

Il peut s’agir de zones hu­mides ( étangs, ma­rais), de pro­prié­tés mixtes ou de fo­rêts. Cer­tains de ces es­paces sont éti­que­tés dans une ca­té­go­rie bien spé­ciale, celle des do­maines de chasse. « Il s’agit d’un bien fon­cier dont la fi­na­li­té prin­ci­pale est cy­né­gé­tique et non agri­cole, fo­res­tière ou pis­ci­cole », ex­plique Ber­trand Couturié, di­rec­teur de Barnes Pro­prié­tés & Châ­teaux, spé­cia­liste de ce type de tran­sac­tion.

De fortes dis­pa­ri­tés ré­gio­nales

Avant tout, ces pro­fes­sion­nels nous rap­pellent que seuls les ter­ri­toires au­to­ri­sant l’exer­cice d’une chasse pri­vée dé­tiennent un ca­pi­tal cy­né­gé­tique que l’on peut éva­luer. Toutes les terres pla­cées sous l’em­prise d’une Acca ne concernent donc pas leur coeur d’ac­ti­vi­té. Pour cette rai­son, la ma­jo­ri­té des tran­sac­tions des ter­ri­toires chas­sés est réa­li­sée es­sen­tiel­le­ment dans la moi­tié nord de la France ou sur des biens fon­ciers cu­mu­lant une su­per­fi­cie leur per­met­tant de faire jouer le seuil d’op­po­si­tion à une Acca (va­riable se­lon les dé­par­te­ments). En théo­rie, au­cune com­mune n’est à l’abri de la créa­tion d’une Acca. Mais en­core faut-il réunir au­jourd’hui as­sez de pro­prié­taires pour cu­mu­ler 60 % du ter­ri­toire chas­sables. Parallèlement à ce dé­cou­page nord­sud, la culture du do­maine de chasse marque for­te­ment cer­taines ré­gions na­tu­relles comme la So­logne, la Brenne, les Dombes, les Landes ou en­core la Ca­margue. En France, une ré­si­dence se­con­daire change de main en moyenne tous les 7-8 ans, quand une ex­ploi­ta­tion agri­cole connaî­tra un autre ache­teur tous les 70 ans. Pour les do­maines de chasse, la ro­ta­tion est de… 5 ans.

Si ce mar­ché est très dy­na­mique, les tran­sac­tions ne sont pas pour au­tant fré­quentes. Une tren­taine de ventes au­raient été dé­nom­brées l’an­née der­nière sur l’en­semble du Centre Nord et de l’Ile-de-France. Ce sont des sec­teurs où il y a plus d’ache­teurs que de biens pro­po­sés, con­trai­re­ment à d’autres ré­gions (tel le Li­mou­sin). Les Yve­lines, par exemple, sont un dé­par­te­ment où il fau­dra être pa­tient. Le choix de la ré­gion est prin­ci­pa­le­ment mo­ti­vé soit par la proxi­mi­té de Pa­ris (lieu de ré­si­dence prin­ci­pale d’une ma­jo­ri­té d’ache­teurs), ou par une at­tache lo­cale du fu­tur ac­qué­reur. Le pour­tour nord­fran­ci­lien (fo­rêts de l’Oise et de l’Aisne, l’Eure et la Seine-Ma­ri­time) est éga­le­ment très pri­sé. Le contexte éco­no­mique in­flue aus­si. Plus on monte au nord, plus les prix aug­mentent. Aux abords du San­terre, par exemple, il y a des terres au double du prix de celles de la Beauce. La

bonne san­té fi­nan­cière des agri­cul­teurs lo­caux fait mon­ter les prix, ac­cen­tués par une de­mande en pro­ve­nance de Bel­gique. Mais la concur­rence sait aus­si se faire vive entre chas­seurs. C’est no­tam­ment le cas en So­logne, en Ca­margue, voire dans les Ar­dennes où Belges et Luxem­bour­geois re­cher­che­raient aus­si des terres à chas­ser.

Ces chasses qui ont la cote

Outre l’em­pla­ce­ment, cer­tains modes de chasse suf­fisent par­fois à sur­co­ter un bien. Le dur­cis­se­ment de la ré­gle­men­ta­tion sur la créa­tion de nou­veaux étangs contri­bue à faire aug­men­ter leur va­leur. Le même phé­no­mène s’ob­serve sur les ins­tal­la­tions de chasse de nuit, dont le nombre est dé­sor­mais fi­gé à 15 120 im­ma­tri­cu­la­tions en France. Cer­taines se vendent par­fois plus cher qu’une mai­son dans le même sec­teur. Des tonnes du bas­sin d’Ar­ca­chon aux huttes de Pi­car­die et de Flandres, en pas­sant par les étangs des Dombes, les prix ont grim­pé en flèche. Un phé­no­mène ac­cen­tué par l’ar­ri­vée sur le mar­ché de pro­fils d’ac­qué­reurs autres que les ha­bi­tuels chas­seurs. « L’eau, ça fait rê­ver. Les so­cié­tés in­ves­tissent de plus de plus sur l’ac­qui­si­tion de fon­cier à vo­ca­tion en­vi­ron­ne­men­tale. Elles créent des fon­da­tions pour ga­gner en image », ex­plique Ju­lien Ola­gnon, fon­da­teur et pré­sident de la Fi­du­ciaire du Fon­cier. L’ac­qui­si­tion de fo­rêts ré­pond, elle, à d’autres cri­tères. Les ache­teurs sont en quête d’exo­né­ra­tion fis­cale. Pour nos pro­fes­sion­nels, l’exo­né­ra­tion d’im­pôts de 75 % de la va­leur de la fo­rêt pour l’Ifi (ex Isf) et les droits de suc­ces­sion est ju­gée comme nor­male puisque la base im­po­sable (25 %) équi­vaut à la va­leur du fonds. La ré­colte de bois re­pré­sen­tant les trois quarts de la va-

leur du bien. Le Dé­fi Fo­rêt, un dis­po­si­tif fis­cal dont tout ache­teur de fo­rêt peut bé­né­fi­cier, en­cou­rage l’ac­qui­si­tion, les tra­vaux et la ges­tion du ter­ri­toire, via une ré­duc­tion d’im­pôts de 18 %. Ain­si, les com­pa­gnies d’as­su­rances, mais aus­si les ges­tion­naires de fonds de do­ta­tion, in­ves­tissent éga­le­ment dans ces biens pour di­ver­si­fier leur por­te­feuille pa­tri­mo­nial ( à par­tir de 150 ha). Ain­si, la Caisse des dé­pôts et con­si­gna­tions est un gros ache­teur de par­celles boi­sées. De l’avis de nos ex­perts, le pro­fil des nou­veaux ac­qué­reurs évo­lue. Alors qu’il y a plus d’une dé­cen­nie, une étude dé­mon­trait que plus des deux tiers de pro­prié­taires n’avaient au­cun ob­jec­tif éco­no­mique de leur bien fon­cier et qu’ils ne l’en­tre­voyaient qu’à tra­vers sa di­men­sion de plai­sirs cy­né­gé­tiques, les men­ta­li­tés changent. Les nou­veaux ac­qué­reurs s’im­pliquent et veulent com­prendre la ges­tion syl­vi­cole qui est pra­ti­quée chez eux. Mais sur ce point, mieux vaut être pa­tient. La ren­ta­bi­li­té d’une fo­rêt se cal­cule sur un cycle long. De 25 à 30 ans pour les ré­si­neux, on passe au siècle pour le chêne. Mal­gré tout, plu­sieurs fac­teurs concourent au main­tien de la de­mande. La fo­rêt consti­tue en­core une va­leur sûre avec la pro­messe d’une « ca­rotte fis­cale ».

Le prix de la ca­rotte fis­cale

Mais si la va­lo­ri­sa­tion d’une fo­rêt fait l’ob­jet de cri­tères bien pré­cis (fer­ti­li­té du sol, âge et qua­li­té du peu­ple­ment, etc.), la chasse fait éga­le­ment l’ob­jet d’une éva­lua­tion. « Dans la va­lo­ri­sa­tion d’un bien fon­cier, la part cy­né­gé­tique est sys­té­ma­ti­que­ment prise en compte », ex­plique Syl­vestre Cou­dert, pré­sident du Fo­res­try Club de France, un grou­pe­ment de ca­bi­nets d’ex­per­tise fo­res­tière. Ce ca­pi­tal cy­né­gé­tique peut même re­pré­sen­ter l’es­sen­tiel, lorsque la va­leur pro­duc­tive du fon­cier n’est pas fla­grante. C’est no­tam­ment le cas de cer­tains étangs non em­pois­son­nés. « J’ai connais-

sance d’un étang qui s’est né­go­cié à 500 000 eu­ros, an­nonce Ju­lien Ola­gnon. La mo­ti­va­tion de l’ache­teur était la chasse. » Lors­qu’il s’agit d’une terre peu pro­duc­tive (en bois), la va­leur cy­né­gé­tique peut re­pré­sen­ter jus­qu’à la moi­tié du re­ve­nu fo­res­tier, voire l’équi­valent. « En So­logne, où le bois est sou­vent ju­gé blanc ou bro­gneux (avec une forte den­si­té de noeuds), le prix moyen de l’hec­tare de­vrait os­cil­ler au­tour de 3 500 eu­ros/ha, alors qu’il est ac­tuel­le­ment ven­du au­tour de 7 500 eu­ros », pré­cise Ju­lien Ola­gnon. Ce dou­ble­ment de va­leur n’a qu’une ex­pli­ca­tion : la va­leur cy­né­gé­tique que lui confèrent les ache­teurs.

Le bâ­ti : une ques­tion d’état

Pour éva­luer de prime abord la va­leur d’un ter­ri­toire de chasse, nos ex­perts partent d’abord des preuves exis­tantes, comme le mon­tant du bail de chasse, le plan de chasse at­tri­bué et son évo­lu­tion. At­ten­tion tou­te­fois aux gon­fle­ments ar­ti­fi­ciels ! Cer­tains pro­prié­taires gonflent ain­si leur taux d’at­tri­bu­tion en y in­té­grant les par­celles li­mi­trophes qu’ils ont louées. Ce­la ne trom­pe­ra pas les pro­fes­sion­nels, qui pren­dront soin de sé­pa­rer la pro­prié­té de la lo­ca­tion. À ce­la s’ajoutent les pra­tiques de chasse au­to­ri­sées. Le pro­prié­taire bé­né­fi­cie-t-il d’un plan de chasse d’été ? Peut-il chas­ser le cerf au brame ? Bé­né­fi­cie-t-il d’une place de brame ? La chasse de nuit y est-elle au­to­ri­sée ? Sur ce point, la ré­gle­men­ta­tion en vi­gueur im­porte. En de­hors de la phy­sio­no­mie du ter­ri­toire, les ou­vrages exis­tants peuvent sen­si­ble­ment in­fluer sur sa va­leur. Le bâ­ti en est le pre­mier exemple. De l’avis des ex­perts, il consti­tue un plus s’il est en phase avec la na­ture du do­maine. Par contre, s’il est dé­me­su­ré ou hors mar­ché ( ar­chi­tec­ture), c’est un poids. « Je connais­sais une fo­rêt qui in­té­res­sait beau­coup d’ache­teurs, qui s’y re­fu­saient au mo­tif du bâ­ti ju­gé trop ori­gi­nal et dé­me­su­ré », ré­vèle Ju­lien Ola­gnon. D’autres

d’infrastructures vien­dront en­ri­chir le bien : salle de dé­coupe, chambre froide, ren­dez-vous de chasse, vo­lière an­glaise… Tout un pa­nel d’amé­na­ge­ments am­pli­fie­ront la va­leur po­ten­tielle cy­né­gé­tique d’un ter­ri­toire, comme l’élar­gis­se­ment des lignes de tir (im­po­sé par l’angle des 30°), la per­ti­nence des voies de cir­cu­la­tion ou la construc­tion de pas­se­relles pour ac­cé­der à des sites stra­té­giques (îlot d’étangs).

Lo­ca­tion de chasse à la baisse

Ceux qui pro­jettent une telle ac­qui­si­tion se de­man­de­ront peut-être vers qui se tour­ner ? « C’est une ques­tion d’atomes cro­chus et de com­pé­tences », ex­plique Ju­lien Ola­gnon. Lé­gis­la­tion en­vi­ron­ne­men­tale, ur­ba­nisme, normes tech­niques… le fon­cier ru­ral de­ve­nant une spé­cia­li­té, les no­taires ou autres agents im­mo­bi­liers au­ront ten­dance à se re­tour­ner vers des spé­cia­listes : ex­perts, ges­tion­naires, ca­bi­nets spé­cia­li­sés. En­fin, ceux qui pré­fèrent mi­ser sur la lo­ca­tion de ter­ri­toire pour­ront se ré­jouir d’une baisse re­la­tive du mar­ché. En 2015, sur les ré­gions Centre et Ile-de-France, le prix moyen de lo­ca­tion de chasse était au­tour de 60 eu­ros l’hec­tare de fo­rêt pri­vée, et de 20 à 40 eu­ros en do­ma­niale. Le prix peut grim­per jus­qu’à 120 à 150 eu­ros sur des ter­ri­toires de grande qua­li­té, avec un beau ren­dez-vous de chasse et la pré­sence d’étangs. Se­lon nos ex­perts, le sys­tème com­mence à s’es­souf­fler, en­traî­nant cer­taines baisses de va­leur lo­ca­tive sur les lots pri­vés ( 160 ha en moyenne). Les ac­tion­naires qui sont prêts à dé­pen­ser sans comp­ter pour une ac­tion sont dé­sor­mais plus rares. Les pre­neurs ont du mal à payer le pro­prié­taire, qui est prêt à bais­ser le coût de la lo­ca­tion. Même ten­dance du cô­té des lots do­ma­niaux (600 ha en moyenne) où, mal­gré le pas­sage aux ad­ju­di­ca­tions à l’amiable, les coûts n’ont pas aug­men­té. Ces lots qui, en rai­son des contraintes im­po­sées par leur ca­hier des charges (chasse en se­maine), sont plus ac­ces­sibles fi­nan­ciè­re­ment. « Si, dans cer­taines ré­gions, la chasse est de­ve­nue un luxe, celle pra­ti­quée le week-end main­tient et aug­mente da­van­tage en­core ce luxe », conclut Ju­lien Ola­gnon.

Le cadre ré­gle­men­taire in­cite la vente de voi­sin à voi­sin pour les par­celles de moins de 4 hec­tares.

Le plan de chasse d’un ter­ri­toire et son évo­lu­tion consti­tuent un élé­ment de base pour éva­luer le ca­pi­tal cy­né­gé­tique d’un ter­ri­toire. Gare aux ef­fets né­fastes des ex­cès…

Sus­ci­tant tou­jours plus de convoi­tises, le prix des étangs flambe et peut dé­pas­ser 30000 eu­ros l’hec­tare.

Lors­qu’il s’agit d’une terre peu pro­duc­tive (en bois), la va­leur cy­né­gé­tique peut re­pré­sen­ter jus­qu’à la moi­tié du re­ve­nu fo­res­tier. Les arbres consti­tuent 75 % de la va­leur to­tale d’une par­celle fo­res­tière.

En So­logne, l’abon­dance du gi­bier fait pra­ti­que­ment dou­bler le prix de l’hec­tare de fo­rêt, pour­tant peu ré­pu­tée pour son bois.

Un bâ­ti mal en­tre­te­nu ou dé­la­bré peut dé­co­ter un bien fon­cier de grande su­per­fi­cie.

11- Cer­tains amé­na­ge­ments, comme une salle de chasse ou de dé­coupe…2- …ou des ma­rais à bé­cas­sines au gi­bier abon­dant peuvent va­lo­ri­ser un do­maine de chasse.3- Un ter­ri­toire bé­né­fi­ciant d’un plan de chasse cerf avec, en plus, la pos­si­bi­li­té de le chas­ser en pé­riode de brame, ver­ra sa va­leur cy­né­gé­tique aug­men­ter. 2 3

L’en­grilla­ge­ment d’un do­maine peut faire grim­per sa va­leur, mais la dé­na­tu­ra­tion d’une fo­rêt peut en sup­pri­mer les avan­tages fis­caux qui lui sont spé­ci­fiques.

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