Ar­gent : la pro­mo­tion im­mo­bi­lière via le crowd­fun­ding

Pra­ti­qué au­près d’in­ves­tis­seurs, le tour de table pour fi­nan­cer une opé­ra­tion de pro­mo­tion im­mo­bi­lière s’ouvre dé­sor­mais aux par­ti­cu­liers. La ren­ta­bi­li­té d’une telle par­ti­ci­pa­tion est at­trac­tive mais elle re­flète aus­si l’im­por­tance du risque pris. Par Pél

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En af­fi­chant un taux de 9 %, les per­for­mances pro­mises d’un nou­vel in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier ont de quoi in­té­res­ser les épar­gnants. Contrai­re­ment à un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, vous ne de­ve­nez pas pro­prié­taire d’un lo­ge­ment mais, avec d’autres par­ti­cu­liers, vous par­ti­ci­pez à la sor­tie de terre d’un pro­gramme im­mo­bi­lier. En d’autres termes, vous ai­dez un pro­mo­teur à fi­nan­cer la cons­truc­tion de lo­ge­ments. Et il n’est plus né­ces­saire d’être un in­ves­tis­seur pro­fes­sion­nel ou for­tu­né pour avoir ac­cès à ce type d’opé­ra­tion, la mise mi­ni­male ne s’éle­vant qu’à 100 eu­ros. Il vous faut seule­ment un ac­cès In­ter­net pour sous­crire à l’offre. C’est ce que l’on ap­pelle : le crowd­fun­ding ou fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif im­mo­bi­lier. Il a d’au­tant plus le vent en poupe que le nombre de ventes de lo­ge­ments neufs est au plus haut ac­tuel­le­ment (1). Mais qui dit ren­de­ment éle­vé, dit risque réel de perdre sa mise éga­le­ment. Mieux vaut donc ne pas être aveu­glé par les ren­de­ments an­non­cés et com­prendre ce dans quoi se porte ce type d’in­ves­tis­se­ment, car les pla­te­formes de crowd­fun­ding im­mo­bi­lier sont en­core jeunes.

COM­PLÉ­TER LES FONDS PROPRES DU PRO­MO­TEUR

Pour bâ­tir un im­meuble de lo­ge­ments, des pro­mo­teurs comptent dé­sor­mais sur l’épargne des par­ti­cu­liers. Une opé­ra­tion est fi­nan­cée grâce à trois sources : un cré­dit ban­caire, la com­mer­cia­li­sa­tion de lots ven­dus en état fu­tur d’achè­ve­ment (sur plan) et les fonds propres du pro­mo­teur re­pré­sen­tant 8 % à 15 % du chiffre d’af­faires de l’opé­ra­tion. C’est sur ces fonds propres que vont in­ter­ve­nir les par­ti­cu­liers en in­ves­tis­sant sous la forme d’obli­ga­tions dans une so­cié­té par ac­tions sim­pli­fiée (SAS). Dans la plu­part des cas, iI ne s’agit donc pas d’un prêt fait au pro­mo­teur comme le per­met un autre type de crowd­fun­ding (crow­len­ding) mais d’un in­ves­tis­se­ment en equi­ty (va­leurs mo­bi­lières).

pro­mo­teurs ont be­soin de fonds propres né­ces­saires à l’oc­troi du cré­dit ban­caire d’ac­com­pa­gne­ment

réa­li­sé par une banque de pre­mier rang”, ex­plique Vincent Sillègue, co­fon­da­teur de crowd­fun­din­gim­mo.fr. La le­vée des fonds est lan­cée au­près des par­ti­cu­liers juste avant la mise en chan­tier, les sommes col­lec­tées ser­vant à l’ac­qui­si­tion du ter­rain et au lan­ce­ment des tra­vaux. En prin­cipe, le fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif im­mo­bi­lier est pro­po­sé à une pé­riode de l’opé­ra­tion ju­gée comme étant sé­cu­ri­sée. Pour s’en as­su­rer, il faut vé­ri­fier la purge de tout re­cours du per­mis de construire, la com­mer­cia­li­sa­tion de la moi­tié du pro­gramme ain­si que l’ob­ten­tion d’un cré­dit ban­caire et d’une ga­ran­tie de fin d’achè­ve­ment. La Fé­dé­ra­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers re­com­mande aus­si l’in­ves­tis­se­ment dans la so­cié­té qui dé­tient le per­mis et le fon­cier (ce qui ne consti­tue pas la ma­jo­ri­té des sché­mas ju­ri­diques).

DU REN­DE­MENT SANS AVAN­TAGE FIS­CAL

Tou­te­fois, n’at­ten­dez au­cun avan­tage fis­cal ni à l’im­pôt sur le re­ve­nu, ni à l’ISF pour la prise de risque lié à votre par­ti­ci­pa­tion. En re­vanche, le crowd­fun­ding im­mo­bi­lier a pour atout sa ren­ta­bi­li­té maî­tri­sée puisque la du­rée et le ren­de­ment de l’obli­ga­tion sont fixés. L’in­ves­tis­seur per­ce­vra les cou­pons (in­té­rêts de l’obli­ga­tion) soit une fois par an, soit à la li­vrai­son du lo­ge­ment avec le rem­bour­se­ment de sa mise. Les ren­de­ments pro­mis va­rient entre 8 et 12 % par an. Un taux éle­vé qui a une ex­pli­ca­tion : la contri­bu­tion des ap­por­teurs de fonds per­met aux pro­mo­teurs de mo­bi­li­ser leurs fonds propres dans d’autres opé­ra­tions. Au vu de la ren­ta­bi­li­té an­nuelle de leurs fonds propres de l’ordre de 30 à 40 % grâce à l’ef­fet de l’en­det­te­ment, ils sont donc prêts à bien les ré­mu­né­rer ain­si que la pla­te­forme qui per­çoit une ré­mu­né­ra­tion re­pré­sen­tant 10 à 12 % de la col­lecte. Quant à la du­rée de pla­ce­ment af­fi­chée, elle va­rie entre 18 mois et 3 ans avec une pos­si­bi­li­té de rem­bour­se­ment par an­ti­ci­pa­tion. Se­lon le ba­ro­mètre de Fun­dim­mo, la du­rée moyenne d’un pla­ce­ment est de 16 mois. Il s’agit donc d’un pla­ce­ment à court terme pour do­per une par­tie de son épargne. In­utile d’y in­ves­tir si vous re­cher­chez plu­tôt des re­ve­nus com­plé­men­taires ré­gu­liers et sé­cu­ri­sés comme en versent les SCPI.

TAUX ÉLE­VÉ MAIS RISQUE AUS­SI

Pour bon nombre des opé­ra­tions, les sor­ties sont po­si­tives avec des rem­bour­se­ments pré­sen­tant un ren­de­ment au­tour de 9 %. “Un quart de la cen­taine des opé­ra­tions que nous avons fi­nan­cées a

été dé­bou­clé et offre un ren­de­ment moyen pon­dé­ré de 9,8 % par an sur en moyenne 14 mois”, illustre Sou­ley­mane-Jean Ga­la­di­ma, di­rec­teur gé­né­ral de Wi­seed Im­mo­bi­lier, l’une des plus im­por­tantes pla­te­formes sur cette ac­ti­vi­té. Pour au­tant, des risques existent bel et bien comme des re­tards de li­vrai­son qui peuvent en­traî­ner une baisse de

ren­de­ment. “Au­cune de nos opé­ra­tions n’a su­bi de perte en ca­pi­tal et les ren­de­ments dis­tri­bués os­cil­lent entre 6,5 % et 12 %. Le taux de 6,5 % reste in­té­res­sant même s’il est en-de­çà de ce­lui pré­vu au dé­part en rai­son d’une re­con­fi­gu­ra­tion du pro­gramme après dis­cus­sion entre le pro­mo­teur et les in­ves­tis­seurs”, pré­cise Sou­ley­mane-Jean Ga­la­di­ma. Aus­si, la dé­faillance d’un pro­mo­teur n’est pas à écar­ter. Celle de Ter­lat, en dé­but d’an­née, dont les consé­quences ne sont pas en­core connues a son­né l’alerte dans le mé­tier. Cette dé­con­ve­nue prouve l’im­por­tance d’une sé­lec­tion ri­gou­reuse des pro­grammes et des opé­ra­teurs. “Le fi­nan­ce­ment de la

pro­mo­tion im­mo­bi­lière est un mé­tier de spé­cia­listes. Il est né­ces­saire d’avoir plu­sieurs ex­pé­riences dans la réa­li­sa­tion de pro­grammes im­mo­bi­liers pour au­di­ter ef­fi­ca­ce­ment les dos­siers pro­po­sés. Pour cha­cun d’entre eux, un au­dit com­plet fi­nan­cier de l’opé­ra­tion doit être réa­li­sé et la com­pé­tence du pro­mo­teur vé­ri­fiée”, note Vincent Sillègue.

AC­CÈS VIA IN­TER­NET

Si le fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif im­mo­bi­lier vous at­tire, sa­chez que les fonds re­cher­chés, sou­vent au­tour de 200 à 300 000 eu­ros, sont ra­pi­de­ment le­vés. Des opé­ra­tions ne res­tent ou­vertes que quelques heures sur des pla­te­formes. “À tel point que nous met­tons dé­sor­mais en ligne les ca­rac­té­ris­tiques du pro­gramme quelques jours avant l’ou­ver­ture de la col­lecte pour que cha­cun puisse in­ves­tir en connais­sant l’opé­ra­tion et les risques as­so­ciés”, in­dique Sou­ley­mane-Jean Ga­la­di­ma.

COMMENT CHOI­SIR ?

Cette ac­ces­si­bi­li­té au crowd­fun­ding sans in­ter­mé­diaire sur in­ter­net peut rendre le choix dif­fi­cile à la fois de la pla­te­forme et de l’opé­ra­tion. Anaxa­go, Wi­seed, crowd­fun­din­gim­mo.fr et Ly­mo en sont les prin­ci­paux ac­teurs. “Sur les 33 pla­te­formes re­cen­sées qui dé­ve­loppent une ac­ti­vi­té en im­mo­bi­lier, un quart n’a pas de sta­tut agréé par les au­to­ri­tés, aver­tit Cé­line Ma­hinc,

conseillère en ges­tion de pa­tri­moine et coau­teur d’une étude sur le crowd­fun­ding im­mo­bi­lier. Elles ne sont pas toutes po­si­tion­nées sur la pro­mo­tion im­mo­bi­lière, cer­taines font par exemple des opé­ra­tions d’achat-re­vente après ré­no­va­tion. D’autres pro­posent du co-in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, sans être pour l’heure ré­gu­lées”. Pour pro­po­ser du fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif en ligne, la pla­te­forme qui per­met de sous­crire des titres fi­nan­ciers (comme des obli­ga­tions) doit avoir le sta­tut de conseiller en in­ves­tis­se­ment par­ti­ci­pa­tif. “Mieux vaut vé­ri­fier aus­si que la pla­te­forme dis­pose des com­pé­tences in­ternes pour ana­ly­ser les dos­siers d’in­ves­tis­se­ment pro­po­sés et s’as­su­rer que les di­ri­geants eux

mêmes ont une ex­per­tise en im­mo­bi­lier”, met en garde Ch­ris­tine Chioz­za-Vau­te­rin, res­pon­sable de l’offre im­mo­bi­lière de la Banque Pri­vée 1818 qui sé­lec­tionne des opé­ra­tions pour ses clients. Les vo­lumes réa­li­sés, le taux de dé­faillance, le taux de rem­bour­se­ment sont au­tant de ca­rac­té­ris­tiques de la pla­te­forme à ob­ser­ver. Pour vous ai­der dans cette re­cherche, le site hel­lo­crowd­fun­ding.com suit les pro­jets pro­po­sés par les pla­te­formes. “Le faible ti­cket d’en­trée per­met de se di­ver­si­fier en in­ves­tis­sant dans dif­fé­rentes opé­ra­tions au­près de plu­sieurs pla­te­formes. Tou­te­fois, l’in­ves­tis­se­ment à risque ne de­vrait pas dé­pas­ser 10% du pa­tri­moine glo­bal, le crowd­fun­ding étant une de ces so­lu­tions. L’in­ves­tis­seur doit être conscient qu’il peut tout

perdre”, pré­vient Cé­line Ma­hinc. Sans pou­voir les an­ni­hi­ler, les risques peuvent ain­si être mieux cer­nés afin que cet in­ves­tis­se­ment ne soit pas un coup de po­ker.

(1)Se­lon­le­ba­ro­mè­tre­deFun­dim­mo,55,2mil­lionsd'eu­ro­son­té­té col­lec­té­sen2016au­prèsde20567in­ves­tis­seurs­pour131pro­jets fi­nan­cés,soi­tun­ti­cket­moyende2680eu­ros.

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