Pierre-pa­pier : l’im­mo­bi­lier ac­ces­sible

CE PLA­CE­MENT PER­MET D’IN­VES­TIR DANS L’IM­MO­BI­LIER SANS LES CONTRAINTES. SIMPLE À SOUSCRIRE, IL EST DE PLUS EN PLUS RECHERCHÉ POUR SA BONNE RENTABILITÉ.

Dossier Familial - - DOSSIER -

SCPI : SOU­VENT, PLUS DE 4 % DE RENDEMENT PAR AN

L’at­trait des mé­nages pour les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier (SCPI) bat des re­cords cette an­née. Au cours du pre­mier se­mestre 2017, les Fran­çais y ont in­ves­ti 56 % de plus par rap­port au pre­mier se­mestre 2016. La rai­son : c’est une so­lu­tion pra­tique pour mi­ser sur la pierre. En ef­fet, ces so­cié­tés ont pour mis­sion d’ache­ter des im­meubles de lo­ge­ments ou de bu­reaux, des lo­caux com­mer­ciaux, ou en­core des bou­tiques, afin de les louer et de re­ver­ser les loyers (après dé­duc­tion des frais de ges­tion, d’as­su­rance, d’en­tre­tien ou en­core de la taxe fon­cière) aux épar­gnants qui leur ont confié de l’ar­gent. Quand elles vendent cer­tains biens, elles peuvent aus­si leur dis­tri­buer la plus-va­lue éven­tuel­le­ment réa­li­sée.

AVAN­TAGES

Si vous ache­tez des parts de SCPI, vous re­ce­vez un re­ve­nu régulier, sans sou­ci de ges­tion. Il ne vous re­vient pas de trou­ver les im­meubles ou les lo­ca­taires, ni d’en­cais­ser les loyers ou de ré­di­ger les baux. Ces tâches in­combent à la so­cié­té qui gère la SCPI (soit une en­tre­prise in­dé­pen­dante, soit la fi­liale spé­cia­li­sée dans l’im­mo­bi­lier d’une grande banque ou d’une com­pa­gnie d’as­su­rances). En outre, si un locataire ne paie pas son loyer, si un lo­cal reste vide, le re­ve­nu (di­vi­dende) que vous re­ce­vez di­mi­nue, mais il ne dis­pa­raît pas. Dans ce cas, la SCPI ré­par­tit le manque à ga­gner entre tous les por­teurs de parts et conti­nue d’en­gran­ger les loyers sur les autres im­meubles qu’elle dé­tient. Cette si­tua­tion est plus confor­table que celle du pro­prié­taire d’un unique lo­ge­ment qui perd la to­ta­li­té du loyer si, par exemple, ce­lui-ci ne se re­loue pas. La rentabilité est éga­le­ment un atout. La plu­part des SCPI in­ves­tissent dans des bu­reaux ou des lo­caux com­mer­ciaux, plus ren­tables que les lo­ge­ments. Elles rap­portent entre 4 % et 5 % par an avant im­pôt (4,36 % au 30 juin 2017). Beau­coup mieux que le li­vret A à 0,75 %. Grâce à ces SCPI, vous êtes libre de conser­ver vos parts jus­qu’à ce que vous dé­ci­diez de les cé­der.

À no­ter. D’autres SCPI font pro­fi­ter des avan­tages fis­caux of­ferts par l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif dans les lo­ge­ments neufs (SCPI Pi­nel) ou an­ciens (SCPI Mal­raux ou SCPI dé­fi­cit fon­cier). « Le rendement de ces SCPI fis­cales qui achètent de l’im­mo­bi­lier d’ha­bi­ta­tion est

sou­vent in­fé­rieur à 2 % », pré­cise Ar­naud Dewachter, dé­lé­gué gé­né­ral de l’as­so­cia­tion fran­çaise des so­cié­tés de pla­ce­ment im­mo­bi­lier (As­pim). Ces SCPI sont en gé­né­ral dis­soutes une quin­zaine d’an­nées après leur créa­tion, une fois les avan­tages fis­caux épui­sés et les lo­ge­ments re­ven­dus.

INCONVÉNIENTS

Ces der­nières an­nées, les loyers des bu­reaux ont di­mi­nué dans de nom­breuses villes. Les re­ve­nus ver­sés par les SCPI ont donc ré­gu­liè­re­ment flé­chi. En outre, ils sont lour­de­ment taxés (15,5 % de pré­lè­ve­ments so­ciaux et im­pôt sur le re­ve­nu au taux pro­gres­sif). Les frais à l’achat, eux, s’élèvent de 10 % à 12 %. Par ailleurs, le prix des parts de nom­breuses SCPI a aug­men­té. Ces der­niers temps, l’im­mo­bi­lier a été très recherché, ce qui a fait mon­ter la va­leur des im­meubles de bu­reaux, no­tam­ment en ré­gion pa­ri­sienne. Rien n’as­sure que le ni­veau at­teint n’est pas exa­gé­ré et que le mar­ché ne va pas se re­tour­ner. Si les por­teurs de parts de SCPI de bu­reaux étaient trop nom­breux à vou­loir les cé­der au même mo­ment, le mar­ché se­rait blo­qué : il fau­drait que le prix des parts baisse suf­fi­sam­ment pour at­ti­rer plus d’ac­qué­reurs ou que la SCPI vende ses im­meubles.

CONSEILS

« N’ache­tez des SCPI que si vous pou­vez pla­cer votre ca­pi­tal pour long­temps afin d’amor­tir les frais

d’achat éle­vés », conseille

Jo­na­than Dhiver, fon­da­teur de meilleu­resc­pi.com.

De plus, vous n’êtes pas as­su­ré de pouvoir re­vendre vite. Gare no­tam­ment aux SCPI fis­cales dont vous de­vez conser­ver les parts jus­qu’à la dis­so­lu­tion. « Si vous op­tez pour des SCPI de bu­reaux ou de com­merces, dites-vous que vous in­ves­tis­sez pour trente ans. À cet ho­ri­zon, vous avez moins be­soin de vous sou­cier de l’éro­sion ac­tuelle des loyers, qui peuvent re­par­tir à la hausse si la crois­sance éco­no­mique s’amé­liore », rap­pelle Jo­na­than Dhiver, qui conseille éga­le­ment d’in­ves­tir pro­gres­si­ve­ment. Rien ne dit que vous ne dis­po­se­rez pas de­main de meilleures op­por­tu­ni­tés qu’au­jourd’hui.

OPCI : PLUS DE DIS­PO­NI­BI­LI­TÉ

De­puis quelques an­nées, les SCPI sont concur­ren­cées par les or­ga­nismes de pla­ce­ment col­lec­tif im­mo­bi­lier (OPCI). Ces der­niers, pro­po­sés dans l’as­su­rance-vie comme les SCPI, consacrent 65 % maxi­mum de leur pa­tri­moine à des bu­reaux ou à des lo­caux com­mer­ciaux. « Le reste est com­po­sé de pla­ce­ments fi­nan­ciers, sou­vent en bonne par­tie des ac­tions de so­cié­tés im­mo­bi­lières co­tées en Bourse », note Ar­naud Dewachter. Ce por­te­feuille peut être cé­dé très vite sur les mar­chés, ce qui rend L’OPCI plus li­quide que la SCPI. En contre­par­tie, la per­for­mance dé­pend aus­si de celle de la Bourse. « Ces der­nières an­nées, tou­te­fois, elle s’est ré­vé­lée en moyenne as­sez voi­sine de celle des SCPI », re­marque Ar­naud Dewachter.

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