Faire construire sa mai­son, les écueils à évi­ter

DU CHOIX DU TER­RAIN À LA RÉ­CEP­TION DU CHANTIER, TOUT CE QUE VOUS DE­VEZ SA­VOIR POUR VOUS PRÉMUNIR CONTRE LES MALFAÇONS ET LES PIÈGES EN TOUT GENRE.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Par Yves De­loi­son

LE CHOIX DU TER­RAIN

Même si le ter­rain est construc­tible, il est indispensable de connaître son his­to­rique (an­cienne friche in­dus­trielle, par exemple), la qua­li­té tech­nique du sol ou les risques naturels (zone sis­mique ou inon­dable). « D’an­ciennes car­rières en sous-sol, une terre sa­blon­neuse de bord de mer ou ar­gi­leuse peuvent gé­né­rer des fis­sures dans le bâ­ti, voire pire, pré­vient

Fré­dé­ric Vio­leau, no­taire. Ces si­tua­tions sont gé­rables mais elles né­ces­sitent des fon­da­tions spé­ci­fiques, qui en­gendrent un sur­coût à faire chif­frer pré­ci­sé­ment par le construc­teur. »

À faire : sans at­tendre la pro­messe de vente du ter­rain, qui doit in­clure un état des risques naturels, mi­niers et tech­no­lo­giques (ERNMT), consul­tez le site geo­risques.gouv.fr, ren­sei­gnez­vous au­près de la mai­rie et des ser­vices de la di­rec­tion dé­par­te­men­tale des ter­ri­toires (DDT) et consul­tez le plan de pré­ven­tion des risques (PPR) dé­li­mi­tant les zones dan­ge­reuses.

Dans la pro­messe de vente, assurez-vous que le no­taire a bien in­clus une condi­tion sus­pen­sive qui prenne en compte la sur­ve­nance de ces risques et la re­mise en cause de la via­bi­li­té éco­no­mique du pro­jet.

LE PLU ET LES SERVITUDES DU LOTISSEMENT

« Il existe des servitudes dites “pu­bliques”, dé­crites dans le plan lo­cal d’ur­ba­nisme (PLU), telles que la dis­tance entre la construc­tion et la voi­rie ou le pas­sage des ca­na­li­sa­tions », dé­taille Pa­trick Léo­nard, avo­cat. D’autres sont liées au lotissement ou à la zone d’amé­na­ge­ment concer­té (ZAC) où vous pré­voyez de faire

construire : forme de la toi­ture, cou­leur des ma­té­riaux, type de clô­ture, etc. « Il faut connaître les règles du jeu dès le dé­part, in­siste

Fré­dé­ric Vio­leau. L’obli­ga­tion d’une toi­ture en ar­doise est par exemple plus oné­reuse qu’en

tuile mé­ca­nique. » Même sur un ter­rain iso­lé, il peut y avoir un droit d’écou­le­ment des eaux ou un droit de pas­sage.

À faire : de­man­dez un cer­ti­fi­cat d’ur­ba­nisme à la mai­rie et éplu­chez à fond le rè­gle­ment du lotissement.

LES FRAIS PRÉ­CÉ­DANT LA CONSTRUC­TION

Un ter­rain iso­lé dit en « sec­teur dif­fus » ven­du par un par­ti­cu­lier n’est pas for­cé­ment des­ser­vi par les ré­seaux (élec­tri­ci­té, gaz, eau, éva­cua­tion des eaux usées), con­trai­re­ment à une par­celle de lotissement. Vérifiez dans le cer­ti­fi­cat d’ur­ba­nisme si des frais sont à prévoir pour les rac­cor­de­ments. Autre point de vi­gi­lance, la taxe d’amé­na­ge­ment liée a l’ob­ten­tion du per­mis de construire. « Elle a for­te­ment aug­men­té ces der­nières an­nées, note Fré­dé­ric Vio­leau. En gé­né­ral, elle coûte de 3 000 à 7 000 eu­ros. » Con­tac­tez la com­mune pour connaître le taux ap­pli­cable lo­ca­le­ment, puis, sur le site co­he­sion-ter­ri­toire.gouv.fr, uti­li­sez le si­mu­la­teur dis­po­nible. Cette taxe se paie en deux fois : pour moi­tié qua­torze mois après l’ob­ten­tion du per­mis de construire, puis un an plus tard. Dans une ZAC, où le prix des ter­rains sont sou­vent plus éle­vés, une exonération de la part com­mu­nale de la taxe est pré­vue. « Faites le

cal­cul, conseille le no­taire. Il est par­fois plus in­té­res­sant de payer plus cher le ter­rain et d’éco­no­mi­ser une par­tie de la taxe. » À sa­voir : si la construc­tion de la mai­son n’a fi­na­le­ment pas lieu, de­man­der le re­trait du per­mis de construire est le seul moyen d’an­nu­ler l’exi­gi­bi­li­té de la taxe d’amé­na­ge­ment.

LE CONTRAT DE CONSTRUC­TION ET LES MO­DA­LI­TÉS DE PAIE­MENT

Si vous pas­sez par un construc­teur, la si­gna­ture d’un contrat de construc­tion de mai­son in­di­vi­duelle (CCMI) est obli­ga­toire, dès lors qu’il four­nit les tra­vaux de mise hors d’eau (cou­ver­ture et étan­chéi­té) et hors d’air (baies ex­té­rieures pleines ou vi­trées). Mal­gré les ar­ticles L231-1 et L232-1 du Code de la construc­tion, nombre de pres­ta­taires n’en pro­posent pas, pour se sous­traire à leurs obli­ga­tions ou par manque de sé­rieux. Dans ce cas, pas­sez votre che­min. « Le CCMI in­clut la dé­si­gna­tion du ter­rain, le plan, la no­tice des­crip­tive avec chif­frages et ca­rac­té­ris­tiques de la mai­son (sur­face, ma­té­riaux, sys­tème de chauf­fage, etc.), la confor­mi­té du pro­jet au Code

de la construc­tion et au Code de l’ur­ba­nisme, la de­mande de per­mis de construire, le ca­len­drier et la date li­mite d’achè­ve­ment des tra­vaux, etc. », dé­taille Agnès Samson, conseillère à L’ADIL. Le mon­tant des pé­na­li­tés en cas de re­tard de li­vrai­son doit y fi­gu­rer. En gé­né­ral, il cor­res­pond au prix to­tal de la fac­ture di­vi­sé par 3 000 (soit 33,33 eu­ros par jour de re­tard pour une construc­tion de 100 000 eu­ros).

« Le prix glo­bal for­fai­taire couvre l’en­semble des tra­vaux et ga­ran­tit le prix pour tous les équi­pe­ments, as­sure Fré­dé­ric Vio­leau. Au moindre chan­ge­ment que vous dé­ci­de­rez – une bai­gnoire à la place d’une douche, par exemple – le construc­teur ajou­te­ra un ave­nant et un coût sup­plé­men­taire. » Ayez conscience que les ho­no­raires sont éche­lon­nés et dé­cou­pés en une sé­rie de paie­ments d’un mon­tant de 5 à 20 % du prix to­tal à la si­gna­ture du contrat puis à chaque étape, de l’ob­ten­tion du per­mis jus­qu’à la ré­cep­tion du chantier. Si vous changez d’avis, vous n’au­rez que dix jours, à comp­ter du len­de­main de la pre­mière pré­sen­ta­tion de la lettre re­com­man­dée vous no­ti­fiant le CCMI, pour vous ré­trac­ter.

À faire : ne vous conten­tez pas de vé­ri­fier que l’ac­qui­si­tion dé­fi­ni­tive du ter­rain, les ob­ten­tions du per­mis de construire, des au­to­ri­sa­tions ad­mi­nis­tra­tives et d’un prêt fi­gurent par­mi les condi­tions sus­pen­sives du CCMI. « La somme ver­sée au dé­part de­vrait être rem­bour­sée sans au­cune re­te­nue. De­man­dez donc à l’en­tre­pre­neur de vous four­nir la preuve qu’il dis­pose d’une ga­ran­tie de rem­bour­se­ment », sug­gère Do­mi­nique Duperret, dé­lé­gué gé­né­ral de la Fé­dé­ra­tion fran­çaise du bâ­ti­ment. Si vous em­ployez des ar­ti­sans pour construire, il n’existe pas de contrat obli­ga­toire ap­por­tant les mêmes sé­cu­ri­tés que le CCMI. « Mieux vaut pas­ser par un maître d’oeuvre ou un ar­chi­tecte qui co­or­donne et contrôle l’avan­cée du chantier et émet des bons à payer au fur et à me­sure », pré­cise Fré­dé­ric Vio­leau.

AT­TEN­TION AU TROP DE CONFIANCE !

L’en­tre­pre­neur doit être as­su­ré, afin de faire face aux désordres po­ten­tiels. La ga­ran­tie de par­fait achè­ve­ment per­met, par exemple, de bé­né­fi­cier des ré­pa­ra­tions en cas de vice ca­ché ou de dé­faut de confor­mi­té si­gna­lé au cours

de l’an­née qui suit la ré­cep­tion du chantier. La ga­ran­tie bien­nale couvre le dys­fonc­tion­ne­ment d’un équi­pe­ment du­rant deux ans après ré­cep­tion. Quant à la ga­ran­tie dé­cen­nale, elle as­sure les graves dom­mages sur­ve­nus au cours des dix an­nées après la fin des tra­vaux. Autre point ca­pi­tal : la ga­ran­tie de li­vrai­son à prix et dé­lai conve­nus ou ga­ran­tie d’achè­ve­ment qui vous couvre en cas de faillite du pro­fes­sion­nel. Son ga­rant pren­dra alors en charge la pour­suite du chantier et les dé­pas­se­ments de coût.

À faire : avant de si­gner, vérifiez que les en­tre­pre­neurs ont sous­crit à toutes les as­su­rances pour la pé­riode du chantier et le type de pres­ta­tions en­vi­sa­gées.

« Faites-vous com­mu­ni­quer les jus­ti­fi­ca­tifs avant d’ac­cep­ter les de­vis ou condi­tion­nez votre accord à la pré­sen­ta­tion des at­tes­ta­tions », in­siste Fré­dé­ric Vio­leau.

L’AS­SU­RANCE DOM­MAGES OUVRAGE

Cette ga­ran­tie obli­ga­toire, c’est à vous de la souscrire avant le dé­but du chantier. Son coût : 2 à 5 % du prix glo­bal. « Elle équi­vaut à l’as­su­rance tous risques au­to­mo­bile, car elle ga­ran­tit toute dé­faillance de l’en­tre­pre­neur », af­firme Fré­dé­ric Vio­leau. Pa­trick Léo­nard ren­ché­rit : « Avec une dom­mages ouvrage, en cas de pro­blème, les ré­pa­ra­tions et l’in­dem­ni­sa­tion sont lan­cées sans at­tendre les ex­per­tises. Si vous n’en pos­sé­dez pas, ce se­ra à vous de me­ner l’en­semble des pro­cé­dures jus­qu’à in­dem­ni­sa­tion. » Vous se­riez aus­si consi­dé­ré comme res­pon­sable des ano­ma­lies au­près des ac­qué­reurs si vous re­ven­dez la mai­son avant la fin de la cou­ver­ture dé­cen­nale.

À faire : vérifiez que le CCMI men­tionne bien votre as­su­rance dom­mages ouvrage.

LE SUI­VI DES TRA­VAUX

Vous de­vez connaître, dès le dé­part, ce­lui qui se­ra votre in­ter­lo­cu­teur, ain­si que le rythme de ren­dez-vous pré­vus. « Si le construc­teur adresse une fac­ture, il doit prou­ver que les tra­vaux ont été réa­li­sés, pré­vient Do­mi­nique Duperret. De­man­dez tou­jours une vi­site de chantier ou l’en­voi de pho­tos. »

À faire : ne vous ren­dez pas seul sur le chantier, pre­nez ren­dez-vous. Si­non, en cas d’ac­ci­dent, vous se­riez consi­dé­ré comme res­pon­sable.

Do­mi­nique DUPERRET Dé­lé­gué gé­né­ral des construc­teurs et amé­na­geurs de la Fé­dé­ra­tion fran­çaise du bâ­ti­ment

Agnès SAMSON Conseillère à l’agence pour l’in­for­ma­tion sur le lo­ge­ment (ADIL) de Loire-at­lan­tique

Fré­dé­ric VIO­LEAU No­taire à Caen

Pa­trick LÉO­NARD Avo­cat à Nîmes

PEN­SEZ-Y // Un pro­fes­sion­nel sé­rieux est ca­pable de pré­sen­ter les ga­ran­ties tech­niques, les élé­ments ad­mi­nis­tra­tifs in­dis­pen­sables, ses ré­fé­rences et les pro­jets qu’il a réa­li­sés. Pouvoir par­ler à d’an­ciens clients afin de s’as­su­rer du res­pect de ses en­ga­ge­ments est un plus.

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