Se pro­té­ger quand on achète à deux

L’ac­qui­si­tion d’un bien im­mo­bi­lier en couple n’est pas sans consé­quences ju­ri­diques et éco­no­miques. Mieux vaut les me­su­rer, quel que soit le mode de conju­ga­li­té choi­si, pour se pré­mu­nir en cas de sé­pa­ra­tion ou de dé­cès.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Par Chan­tal Mas­son

L’achat de la ré­si­dence prin­ci­pale pour un couple consti­tue gé­né­ra­le­ment une opé­ra­tion forte sym­bo­li­que­ment et ma­té­riel­le­ment en scel­lant l’union aux yeux de tous. Mais les in­té­res­sés doivent me­su­rer les consé­quences de cet en­ga­ge­ment, va­riables se­lon leur sta­tut ju­ri­dique : ma­riage, pacs ou concu­bi­nage. Car ils sont ex­po­sés à deux risques pro­vo­quant la fin de l’union : la sé­pa­ra­tion et le dé­cès de l’un des deux. Aus­si faut-il les an­ti­ci­per, afin de li­mi­ter les mau­vaises sur­prises le mo­ment ve­nu.

LE CHOIX DU RÉ­GIME POUR LES ÉPOUX

Si le ma­riage a la ré­pu­ta­tion de re­pré­sen­ter une sé­cu­ri­té, les couples ma­riés doivent néan­moins se po­ser la ques­tion du ré­gime ma­tri­mo­nial qui ré­git leur vie ju­ri­di­que­ment : contrat de ma­riage (si oui, le­quel ?) ou ab­sence de contrat de ma­riage ?

L’achat im­mo­bi­lier, qui né­ces­site le pas­sage obli­gé chez un no­taire, donne l’oc­ca­sion d’étu­dier sa si­tua­tion et de chan­ger éven­tuel­le­ment de ré­gime (voir en­ca­dré).

# Ré­gime lé­gal Une clause d’em­ploi ou de rem­ploi

Si au­cun contrat de ma­riage n’a été ré­di­gé (les fu­turs ma­riés ne sont pas pas­sés par la case no­taire avant d’al­ler à la mai­rie) – 80 % des couples sont concer­nés –, c’est le ré­gime de la com­mu­nau­té lé­gale (dite aus­si « com­mu­nau­té ré­duite aux ac­quêts ») qui s’ap­plique. Les biens sont alors ré­par­tis en trois ca­té­go­ries : ceux de l’époux et ceux de l’épouse pos­sé­dés avant le ma­riage ; les biens re­cueillis après le ma­riage par voie de do­na­tion ou de suc­ces­sion ; les biens com­muns ache­tés par les conjoints, en­semble ou sé­pa­ré­ment. Un lo­ge­ment ache­té pen­dant le ma­riage fait par­tie des biens com­muns. Peu im­porte qu’il soit fi­nan­cé par un cré­dit ou par des fonds propres, même si ces der­niers pro­viennent d’une do­na­tion ou d’un héritage.

« Pour évi­ter une telle si­tua­tion, et par consé­quent pour que le lo­ge­ment ac­quis reste un bien propre, il faut de­man­der à son no­taire d’in­sé­rer, dans l’acte d’achat, une clause dite “d’em­ploi”, lors­qu’on uti­lise de l’ar­gent qui a été don­né ou dont on a hé­ri­té, ou de “rem­ploi” quand on uti­lise des fonds pro­ve­nant de la vente d’un bien propre », conseille Ma­rie Monmarché, no­taire à Joué-lès-tours. Il se­ra ain­si men­tion­né noir sur blanc dans l’acte d’ac­qui­si­tion que la vente a été réa­li­sée avec des fonds propres en to­ta­li­té ou en par­tie.

# Sé­pa­ra­tion de biens L’achat en in­di­vi­sion

Si le ma­riage est ré­gi par la sé­pa­ra­tion des biens (no­tam­ment lorsque l’un des deux exerce une pro­fes­sion à risque – com­mer­çant, chef d’en­tre­prise… – et qu’il veut mettre à l’abri le pa­tri­moine du conjoint en cas de dette, de faillite, etc.), il n’y a pas de pa­tri­moine com­mun, cha­cun des époux pos­sède ses biens per­son­nels. En cas d’ac­qui­si­tion avec des fonds propres, le bien reste la pro­prié­té de l’in­ves­tis­seur. En cas d’ac­qui­si­tion avec les fonds de cha­cun, les conjoints se re­trouvent dans un sys­tème d’in­di­vi­sion au pro­ra­ta des mises res­pec­tives (voir plus loin, « achat en in­di­vi­sion »).

# Com­mu­nau­té de biens Une clause d’ex­clu­sion

Si le ré­gime ma­tri­mo­nial choi­si est la com­mu­nau­té uni­ver­selle (par exemple, quand il n’y a pas d’en­fant en jeu), tous les biens pos­sé­dés, ac­quis avant ou après le ma­riage, ap­par­tiennent à la com­mu­nau­té. Ce­pen­dant, rien n’em­pêche de pré­voir une clause d’ex­clu­sion pour que cer­tains biens, re­çus par do­na­tion ou en héritage, res­tent des biens propres.

TROIS SO­LU­TIONS POUR LES PAR­TE­NAIRES PACSÉS OU EN UNION LIBRE

Les par­te­naires pacsés sont sou­mis au­to­ma­ti­que­ment au ré­gime de la sé­pa­ra­tion de biens à moins qu’ils aient ex­pres­sé­ment op­té pour le ré­gime de l’in­di­vi­sion (voir p. 74-75). Les concu­bins gardent éga­le­ment cha­cun leur pa­tri­moine sé­pa­ré. Dans les deux si­tua­tions (mais aus­si pour les conjoints sous le ré­gime de la sé­pa­ra­tion de biens), un seul par­te­naire peut ache­ter le bien im­mo­bi­lier en to­ta­li­té avec ses fonds propres et en être ain­si le seul pro­prié­taire.

# Achat en in­di­vi­sion Des quotes-parts exactes et une clause d’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle

Lors­qu’on achète en­semble, donc en in­di­vi­sion, chaque par­te­naire de­vien­dra pro­prié­taire, non pas au­to­ma­ti­que­ment de la moi­tié du bien, mais pro­por­tion­nel­le­ment à sa mise au comp­tant et (ou) à cré­dit. Il convient donc de bien cal­cu­ler les pour­cen­tages de pro­prié­té de cha­cun, avant de conclure toute af­faire. « Les pro­por­tions choi­sies doivent cor­res­pondre à la par­ti­ci­pa­tion fi­nan­cière réelle de cha­cun. Par exemple, 1/4 – 3/4 ou

1/3 – 2/3 –, c’est-à-dire à son ap­port per­son­nel et (ou) à sa contri­bu­tion au rem­bour­se­ment des prêts », rap­pelle Ma­rie Monmarché. Sans cette pré­cau­tion, l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale pour­rait re­qua­li­fier le geste en do­na­tion et la taxer en consé­quence (entre 5 et 45 % pour les conjoints et par­te­naires pacsés, après un abat­te­ment de 80 724 eu­ros ; 60 % dès le pre­mier eu­ro pour les concu­bins).

Les quotes-parts sur les­quelles on est tom­bé d’ac­cord doivent fi­gu­rer dans l’acte d’ac­qui­si­tion si­gné chez le no­taire. Toute mo­di­fi­ca­tion pos­té­rieure (une nou­velle ré­par­ti­tion) est as­si­mi­lée à une vente ou à une do­na­tion. Elle doit donc se réa­li­ser de­vant un no­taire et en­traîne de nou­veaux frais et taxes.

« Lorsque des concu­bins ou des par­te­naires pacsés achètent en in­di­vi­sion, il est pru­dent que cha­cun pré­voie dans l’acte d’ac­qui­si­tion du bien im­mo­bi­lier une clause d’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle, sug­gère

Ma­rie Monmarché. En cas de dé­cès de l’un, l’autre se­ra prio­ri­taire pour ra­che­ter aux hé­ri­tiers la part d’in­di­vi­sion du dé­funt. » Pour les couples ma­riés, l’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle au conjoint sur­vi­vant est pré­vue par la loi ; inu­tile de le pré­ci­ser dans le contrat d’achat.

At­ten­tion, nul n’étant te­nu de res­ter dans l’in­di­vi­sion, en cas de désac­cord, l’un des in­di­vi­saires peut, à tout mo­ment, de­man­der au juge le par­tage de l’in­di­vi­sion.

# Créa­tion d’une SCI Une comp­ta­bi­li­té mi­nu­tieuse

Une autre so­lu­tion consiste à créer une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière (SCI), de pré­fé­rence en de­man­dant conseil à un no­taire, même si ce n’est pas obli­ga­toire. Ce­lui-ci gui­de­ra les par­te­naires de pacs ou les concu­bins dans la ré­dac­tion des règles de fonc­tion­ne­ment de la SCI et le choix du gé­rant, qui n’est pas for­cé­ment ce­lui qui dé­tient le plus de parts. Il convient d’ef­fec­tuer cette dé­marche avant même d’ache­ter. Pour par­ache­ver la tran­sac­tion, cha­cun ap­porte en­suite un ca­pi­tal qui dé­ter­mine le nombre de parts dé­te­nues dans la so­cié­té. En dé­fi­ni­tive, la SCI est pro­prié­taire du bien, et au­cun des so­cié­taires ne peut obli­ger l’autre à cé­der ses parts. Ce pa­tri­moine est par­ta­geable en ven­dant (ou

ache­tant) des parts de la SCI. « Lors­qu’on est dans une SCI, pré­vient Ma­rie Monmarché, il convient d’éta­blir des comptes pré­cis, afin de tra­cer les dé­penses des tra­vaux, charges et taxes avec des fac­tures ou autres jus­ti­fi­ca­tifs, à conser­ver dans un dos­sier, à nu­mé­ro­ter pour s’y re­trou­ver. La prise en charge de ces dé­penses par les as­so­ciés, pour le compte de la SCI, consti­tue un compte cou­rant d’as­so­ciés, qu’il convien­dra de dé­cla­rer lors de l’ou­ver­ture de la suc­ces­sion d’un des as­so­ciés.»

# Achat en ton­tine L’una­ni­mi­té tou­jours né­ces­saire

L’achat en ton­tine per­met à deux concu­bins d’ache­ter en­semble un bien im­mo­bi­lier en dé­ci­dant qu’au dé­cès de l’un, sa part ira au­to­ma­ti­que­ment à l’autre. Les hé­ri­tiers de la per­sonne dé­cé­dée n’ont donc au­cun droit sur le bien (qui ne fait pas par­tie du pa­tri­moine du dé­funt). La per­sonne pré­dé­cé­dée est dé­cla­rée n’avoir ja­mais ache­té ; seul l’ac­qué­reur sur­vi­vant est consi­dé­ré comme pro­prié­taire de­puis l’ori­gine. Si le bien est la ré­si­dence prin­ci­pale du couple et que sa va­leur to­tale est in­fé­rieure à 76 000 eu­ros, il ne paie au­cun droit de suc­ces­sion, seule­ment des droits de mu­ta­tion (5,81 %). Par contre, si le seuil de 76 000 eu­ros est fran­chi, le sur­vi­vant est taxé comme un hé­ri­tier, soit au taux de 60 % ap­pli­qué entre concu­bins et après un simple abat­te­ment de 1 594 eu­ros.

At­ten­tion, si l’un des pro­prié­taires sou­haite vendre et que l’autre s’y op­pose, il ne dis­pose d’au­cun moyen de l’y contraindre ! Ce sys­tème peut donc se trans­for­mer en vé­ri­table piège si on ne s’en­tend plus.

80 % des couples ma­riés n’ont pas conclu de contrat de ma­riage.

Ma­rie MONMARCHÉ No­taire à Joué-lès-tours (37)

Une mo­ti­va­tion pour l’achat d’une mai­son ? Un jar­din pour les en­fants !

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