Les cri­tères de choix d’un ter­rain à bâ­tir

Construire sa mai­son se­ra plus ou moins com­plexe et coû­teux en fonc­tion des ca­rac­té­ris­tiques de la par­celle. L’achat du ter­rain consti­tue la pre­mière étape qui vous gui­de­ra dans la concep­tion de votre de­meure.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Pas­cale POI­ROT Pré­si­dente de l’union na­tio­nale des amé­na­geurs (UNAM) Pierre TROUILLARD Pré­sident de LCA-FFB Grand Est Ma­rion DELQUEUX Ar­chi­tecte conseiller au Conseil d’ar­chi­tec­ture, d’ur­ba­nisme et d’en­vi­ron­ne­ment (Gi­ronde) Par Pau­line Clé­ment

LA TAILLE

Plus la par­celle est grande, plus il se­ra fa­cile d’y construire la mai­son de fa­çon à op­ti­mi­ser la vue et l’en­so­leille­ment ou à l’éloi­gner de la route et des voi­sins pour plus de tran­quilli­té. Ce­la se ré­vé­le­ra pré­cieux si vous dé­ci­dez un jour de l’agran­dir ou de creu­ser une pis­cine. Pour­tant, les prix des par­celles construc­tibles ayant beau­coup aug­men­té ces der­nières an­nées, les ache­teurs ont plu­tôt ten­dance à re­cher­cher des sur­faces plus ré­duites.

« Des me­sures ont d’ailleurs été prises pour en­cou­ra­ger les com­munes à ac­cep­ter les ter­rains de plus en plus pe­tits », re­lève Pas­cale Poi­rot, pré­si­dente de l’union na­tio­nale des amé­na­geurs (UNAM). Pour trou­ver un grand jar­din à un ta­rif abor­dable, vous de­vrez en gé­né­ral vous éloi­gner du centre-ville ou

des pôles d’ac­ti­vi­té éco­no­mique où les prix sont sou­vent su­pé­rieurs de 30 %, voire de 50 %, à ceux pra­ti­qués en mi­lieu ru­ral.

À évi­ter : un ter­rain trop exi­gu sur le­quel, en rai­son des contraintes d’ur­ba­nisme lo­cales, vous de­vriez vous conten­ter d’une mi­cro­mai­son, sans pos­si­bi­li­té d’agran­dis­se­ment.

À étu­dier : un ter­rain si­tué entre deux grandes bâ­tisses en ville peut être amé­na­gé pour ac­cueillir une jo­lie mai­son d’ar­chi­tecte sur me­sure.

LES CONTRAINTES AR­CHI­TEC­TU­RALES

Ren­sei­gnez-vous sur ce qu’im­pose le plan lo­cal d’ur­ba­nisme (PLU) ap­pli­cable au ter­rain qui vous tente. S’il oblige à construire avec un cer­tain re­cul par rap­port à la route, ce­la res­trein­dra d’au­tant la su­per­fi­cie du lo­ge­ment lorsque le ter­rain est pe­tit. Et il in­ter­dit par­fois le ga­rage sou­ter­rain.

À évi­ter : un ter­rain en sec­teur sau­ve­gar­dé, aux alen­tours d’un mo­nu­ment his­to­rique, par exemple, si vous rê­vez d’une mai­son ori­gi­nale. Vous ris­que­riez d’avoir à res­pec­ter des règles strictes pour la forme ou la di­men­sion des fe­nêtres, la cou­leur des vo­lets, ou en­core d’avoir à re­faire les plans plu­sieurs fois avant de re­ce­voir le per­mis de construire.

À étu­dier : les règles de construc­tion im­po­sées par l’amé­na­geur si vous pen­sez ache­ter un ter­rain dans un lo­tis­se­ment.

L’AMÉ­NA­GE­MENT

L’idéal est de choi­sir un ter­rain via­bi­li­sé, c’est-à-dire en bor­dure du­quel ar­rivent l’eau, l’élec­tri­ci­té, les éva­cua­tions, éven­tuel­le­ment le gaz. Vous au­rez ain­si seule­ment à rac­cor­der la mai­son à ces ins­tal­la­tions.

À étu­dier : s’il est non via­bi­li­sé, ce se­ra à vous de contac­ter les or­ga­nismes concer­nés (Ene­dis, GRDF, le ges­tion­naire d’eau de la com­mune…) pour qu’ils pro­longent leurs ré­seaux jus­qu’à votre par­celle. Ce­la coûte entre 4 000 et 6 000 eu­ros en gé­né­ral, si ces ré­seaux s’ar­rêtent à faible dis­tance de votre fu­ture mai­son. L’ad­di­tion peut mon­ter à 10 000 eu­ros et plus si votre par­celle en est éloi­gnée, s’il faut pas­ser sous une route… Quand la com­mune n’offre pas le tout-àl’égout, c’est à vous de pré­voir un as­sai­nis­se­ment in­di­vi­duel, ce qui re­pré­sente un sur­coût d’en­vi­ron 4 000 à 5 000 eu­ros.

LA NA­TURE DU SOL

Si vous ache­tez un ter­rain dans un lo­tis­se­ment, l’amé­na­geur au­ra a prio­ri réa­li­sé une étude de sol, et vous sau­rez à quoi vous en te­nir. Mais dans les autres cas, en gé­né­ral, ni le ven­deur du ter­rain, ni l’ache­teur, ni le construc­teur ne font une telle étude au préa­lable.

À évi­ter : un ter­rain sur d’an­ciennes mar­nières ou car­rières – ren­sei­gnez-vous à la mai­rie – ou ma­ré­ca­geux l’hi­ver. Mieux vaut ob­ser­ver le ter­rain en dif­fé­rentes sai­sons ou ques­tion­ner les voi­sins, avant d’ache­ter.

À étu­dier : « Un sol trop meuble, en rem­blai par exemple, ou ar­gi­leux, exige de creu­ser plus pro­fond pour trou­ver une couche so­lide sur la­quelle po­ser les fon­da­tions. Ce­la en­traîne des sur­coûts im­por­tants, su­pé­rieurs à 10 000 eu­ros dans cer­tains cas », met en garde Ma­rion Delqueux, ar­chi­tecte conseiller au Conseil d’ar­chi­tec­ture, d’ur­ba­nisme et

d’en­vi­ron­ne­ment (CAUE) de la Gi­ronde. « Mais le contrat de construc­tion de mai­son in­di­vi­duelle (CCMI) fixe un prix qui ne se­ra pas re­le­vé, même si le chan­tier se ré­vèle plus oné­reux que pré­vu en rai­son de la na­ture du ter­rain. C’est donc le construc­teur qui sup­porte le risque d’un ter­rain mal adap­té », ras­sure le pré­sident de LCA-FFB Grand Est, Pierre Trouillard. Reste qu’un construc­teur peu scru­pu­leux peut faire sem­blant de rien pour li­mi­ter le sur­coût à sa charge, ce qui vous vau­dra par la suite des com­pli­ca­tions. Par­fois, il suf­fit de bien ob­ser­ver le ter­rain : des saules à foi­son in­diquent un sol hu­mide, un re­plat dans une zone val­lon­née peut ca­cher un rem­blai, etc.

LA FORME

Cer­tains ter­rains sont « en dra­peau » ou « en chaus­sette », c’est-à-dire des­ser­vis par une longue voie d’ac­cès. L’avan­tage, c’est qu’ils sont éloi­gnés de la route. Mais le rac­cor­de­ment aux ré­seaux se­ra plus oné­reux.

« Comp­tez entre 15 000 et 20 000 eu­ros si le che­min fait 40 à 50 mètres de long, et pen­sez qu’il fau­dra le re­cou­vrir de gra­viers, de gou­dron ou autres », pré­cise Pas­cale Poi­rot. P À étu­dier : un ter­rain bis­cor­nu. Même si vous sou­hai­tez une mai­son rec­tan­gu­laire,

« on peut en gé­né­ral ados­ser la mai­son sur un cô­té de la par­celle », note Pas­cale Poi­rot.

LA PENTE

Si la pente est très forte, ter­ras­ser le ter­rain pour pou­voir ins­tal­ler la mai­son d’aplomb

re­pré­sente un sur­coût de 10 à 20 % sur le bud­get to­tal de la construc­tion. « Le dé­blai peut par­fois être mons­trueux, c’est un

han­di­cap sé­rieux », aver­tit Pas­cale Poi­rot. P À étu­dier : le sur­coût dû à la pente peut être li­mi­té grâce à d’in­gé­nieuses so­lu­tions. La pre­mière consiste à creu­ser pour en­ter­rer en par­tie la mai­son dans la pente. Vous ob­tien­drez une bonne iso­la­tion ther­mique, mais ce­la li­mite les ou­ver­tures et les ex­po­si­tions. En­suite, la mai­son sur pi­lo­tis. Comp­tez 5 % seule­ment de sur­coût, mais ce­la com­plique l’ac­cès à la mai­son, en voi­ture no­tam­ment, et la prise au vent peut être pro­blé­ma­tique dans cer­tains sec­teurs. Pour ce qui est du ga­rage, si le ter­rain grimpe de­puis la route, il se­ra en gé­né­ral pos­sible de creu­ser un par­king sous la mai­son. En re­vanche, « dans le cas d’une par­celle en contre­bas de la route, c’est im­pos­sible, car la rampe d’ac­cès se­rait trop pen­tue, ex­plique Pas­cale Poi­rot. Le ga­rage doit être ins­tal­lé à cô­té de la mai­son. »

L’ORIEN­TA­TION

Sur la Côte d’azur, une ex­po­si­tion vers l’ouest peut per­mettre d’évi­ter les trop fortes cha­leurs dans la mai­son. Ailleurs, l’idéal pour une mai­son lu­mi­neuse est d’être orien­té plein sud.

À étu­dier : un ter­rain qui oblige à orien­ter votre mai­son plein nord. « Dans le nord ou l’ouest de la France, il se­ra sage d’in­ves­tir dans ce cas quelques mil­liers d’eu­ros sup­plé­men­taires pour mettre des pa­rois à triple vi­trage ou pour ins­tal­ler des so­lu­tions de chauf­fage per­for­mantes », pré­cise Ma­rion Delqueux. Ayez aus­si en tête que dans cer­taines ré­gions les fa­çades ex­po­sées au nord souffrent da­van­tage, obli­geant à de fré­quents ra­va­le­ments.

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