Ache­ter un bien loué, une bonne af­faire ?

Un lo­ge­ment oc­cu­pé par un lo­ca­taire est moins cher qu’un lo­ge­ment vide. En contre­par­tie, en plus des risques liés à toute lo­ca­tion, il faut at­tendre au moins deux ans avant d’y ha­bi­ter.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Ju­lien SA­VEL­LI Agent im­mo­bi­lier à Hyères, vice-pré­sident de la Fé­dé­ra­tion na­tio­nale de l’im­mo­bi­lier (Fnaim) Laurent ROSE No­taire à Nice Par Vio­lette Queu­niet

En 2017, quelque 50 000 ap­par­te­ments loués ont été ven­dus en France. C’est peu par rap­port au nombre to­tal de tran­sac­tions – presque un mil­lion –, mais pas né­gli­geable. L’in­té­rêt ? « Une dé­cote al­lant de 10 à 30 % par rap­port à un bien vide », in­dique Ju­lien Sa­vel­li, agent im­mo­bi­lier à Hyères. A prio­ri, une bonne af­faire, sur­tout pour ceux qui pos­sèdent dé­jà une ré­si­dence prin­ci­pale.

UNE QUES­TION DE PA­TIENCE

Dif­fi­cile d’oc­cu­per ra­pi­de­ment un ap­par­te­ment dé­jà loué ; vous de­vez en ef­fet res­pec­ter un dé­lai de deux ans mi­ni­mum, à comp­ter de l’ac­qui­si­tion du lo­ge­ment, pour don­ner congé au lo­ca­taire avant d’y ha­bi­ter vous-même, se­lon la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (ar­ticle 82). Par exemple, si vous ache­tez le 1er juillet 2018 un ap­par­te­ment oc­cu­pé par un lo­ca­taire dont le bail s’achève le 1er jan­vier 2019, il convient d’at­tendre le

1er juillet 2020 pour ha­bi­ter ce lo­ge­ment. Si le bail de votre lo­ca­taire s’achève au-de­là de deux ans (par exemple, le 1er dé­cembre 2020), vous de­vrez pa­tien­ter jus­qu’à cette échéance, soit presque deux ans et de­mi.

« Ache­ter un bien loué n’est pas for­cé­ment une mau­vaise af­faire, parce qu’il y a une dé­cote. Mais en ma­tière de tré­so­re­rie, il faut

pou­voir te­nir la dis­tance », ré­sume maître Laurent Rose, no­taire à Nice.

Pour­quoi pas réa­li­ser une telle opé­ra­tion à quelques an­nées de la re­traite, en vue de faire de ce lo­ge­ment votre ré­si­dence prin­ci­pale ? Ou en­core si vous avez le coup de coeur ? « Nous ren­con­trons des per­sonnes qui veulent ab­so­lu­ment ac­qué­rir un bien dans un quar­tier pré­cis ou qui dé­si­rent ce type d’ap­par­te­ment et n’en trouvent que loués. Elles l’achètent en at­ten­dant de l’oc­cu­per », constate Ju­lien Sa­vel­li.

DÉ­TER­MI­NER LA VA­LEUR DU BIEN LIBRE

Dans tous les cas, avant de concré­ti­ser votre pro­jet, mieux vaut prendre vos pré­cau­tions. D’abord, « il convient de dé­ter­mi­ner la va­leur vé­nale du bien libre. Ce­la per­met­tra d’éva­luer si vous bé­né­fi­ciez vrai­ment d’une dé­cote et de

cal­cu­ler son mon­tant », in­dique Laurent Rose. At­ten­tion, les prix af­fi­chés dans les an­nonces ne suf­fisent pas ; afin de connaître les réels prix de vente, il est pré­fé­rable de consul­ter un no­taire. En­suite, faites vos comptes.

Pour réa­li­ser une bonne af­faire, veillez à ce que le mon­tant de la dé­cote ad­di­tion­né aux loyers per­çus ex­cède les dé­penses men­suelles consa­crées au rem­bour­se­ment du cré­dit, au paie­ment d’une par­tie des charges (la part due par le lo­ca­taire est gé­né­ra­le­ment de 70 %) et au ver­se­ment du loyer du lo­ge­ment que vous oc­cu­pez en at­ten­dant de prendre pos­ses­sion de votre bien.

La du­rée lé­gale du bail doit éga­le­ment re­te­nir votre at­ten­tion. Elle dé­pend de la na­ture du bailleur. Si votre ven­deur est une per­sonne phy­sique, la du­rée du bail de lo­ca­tion vide (c’est-à-dire non meu­blée) est de trois ans. S’il s’agit d’une per­sonne mo­rale, comme une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière, elle est de six ans. Dans ce der­nier cas, si le lo­ca­taire n’est en place que de­puis un an, vous de­vrez at­tendre cinq ans avant d’oc­cu­per l’ap­par­te­ment.

Mais plus la du­rée du bail à cou­rir est longue, plus le prix de l’ap­par­te­ment di­mi­nue, ce qui peut se ré­vé­ler fi­na­le­ment avan­ta­geux.

S’AS­SU­RER QUE LE LO­CA­TAIRE EST UN BON PAYEUR

Autre point de vi­gi­lance : l’his­to­rique du lo­ca­taire. « Vé­ri­fiez s’il montre des ac­ci­dents de paie­ment », conseille Ju­lien Sa­vel­li. Com­ment ? En vous adres­sant au ges­tion­naire lo­ca­tif qui vous com­mu­ni­que­ra une at­tes­ta­tion. En cas de lo­ca­tion gé­rée en di­rect par le pro­prié­taire ven­deur, vous de­vrez pa­rier sur sa bonne foi… Ren­sei­gnez-vous sur une éven­tuelle pro­cé­dure d’ex­pul­sion du lo­ca­taire en cours. « Elle re­pré­sente un risque mais peut va­loir le coup car, dans ce cas, la dé­cote est en­core plus im­por­tante », sou­ligne Ju­lien Sa­vel­li. Exa­mi­nez éga­le­ment les en­ga­ge­ments de cau­tion ef­fec­tués. Toutes ces pré­cau­tions sont né­ces­saires, mais pas tou­jours suf­fi­santes.

« Par­fois, le lo­ca­taire est bon payeur jus­qu’au mo­ment où son pro­prié­taire vend l’ap­par­te­ment. Il se met alors à ne plus payer pour di­verses rai­sons : le nou­veau pro­prié­taire lui de­mande un pro­ra­ta de charges que l’an­cien ne lui de­man­dait pas; l’ap­par­te­ment lui a été pro­po­sé mais il n’avait pas les moyens de l’ache­ter, etc. », aver­tit maître Rose.

Vous l’avez com­pris, ache­ter un bien loué si­gni­fie as­su­mer un risque sup­plé­men­taire. À vous de bien vous ren­sei­gner pour bien né­go­cier et payer le juste prix…

Un lo­ge­ment ven­du oc­cu­pé coûte 10 à 30 % moins cher.

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