2018, c’est tou­jours le mo­ment d’ache­ter

Les taux des cré­dits de­meurent bas, même s’ils ne suf­fisent plus to­ta­le­ment à com­pen­ser la lé­gère hausse du prix de la pierre. Il n’en de­meure pas moins que les condi­tions d’achat et de financement sont en­core fa­vo­rables pour fran­chir le pas et devenir pr

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Jean-marc TORROLION Pré­sident de la Fé­dé­ra­tion na­tio­nale de l’im­mo­bi­lier (Fnaim) Antoine DEJOIE Membre du bu­reau du Conseil su­pé­rieur du no­ta­riat Par Lau­rence Boc­ca­ra

On n’achète pas sa ré­si­dence prin­ci­pale en fonc­tion de l’état du mar­ché im­mo­bi­lier. C’est plu­tôt une em­bauche, une pro­mo­tion, une ins­tal­la­tion à deux ou la nais­sance d’un en­fant qui in­vitent à fran­chir le pas. Il n’en de­meure pas moins que l’en­vi­ron­ne­ment ac­tuel est fa­vo­rable. D’abord, parce que le mar­ché de l’im­mo­bi­lier est ac­tif et fluide. Si 2017 a bat­tu un re­cord en nombre de tran­sac­tions (958 000 ventes, soit 10 % de plus qu’en 2016), l’an­née 2018 s’an­nonce en­core de bon au­gure.

PRO­FI­TER DE L’EM­BEL­LIE ET DES TAUX BAS

« La crois­sance éco­no­mique est là, les

em­bauches pro­gressent, le mo­ral et la confiance des mé­nages et des en­tre­prises s’amé­liorent et, de­puis peu, le chômage a ten­dance à re­cu­ler. Tous ces pa­ra­mètres par­ti­cipent à la mo­bi­li­té ré­si­den­tielle et animent la de­mande », ex­plique Jean-marc Torrolion, le nou­veau pré­sident de la Fnaim. Toutes les ré­gions pro­fitent de cette em­bel­lie avec, ici et là, des dis­pa­ri­tés. « L’ac­ti­vi­té est plus por­teuse dans les villes pro­fi­tant d’un dy­na­misme éco­no­mique et dé­mo­gra­phique que dans des com­munes plus pé­ri­phé­riques ou ru­rales », com­mente Tho­mas Le­febvre, di­rec­teur scien­ti­fique de meilleursa­gents.com.

En ce qui concerne les prix, la ten­dance reste haus­sière « sans être pour au­tant une flam­bée », sou­ligne Antoine Dejoie, membre du bu­reau du Conseil su­pé­rieur du no­ta­riat. Cette an­née de­vrait, se­lon les pro­fes­sion­nels, af­fi­cher une pro­gres­sion « rai­son­nable », « sans ex­cès », de l’ordre de 2 à 3 %. « La dy­na­mique as­cen­dante de­vrait per­du­rer, mais avec moins de vi­gueur que l’an pas­sé », avance Jean-marc Torrolion.

DES TAUX EN­CORE SOUS LA BARRE DES 2 %

Autre élé­ment in­ci­ta­tif : les taux de cré­dit sont en­core bon mar­ché. « Si l’éco­no­mie et la crois­sance se pour­suivent, les taux d’em­prunt pour­raient re­mon­ter. Mais pas de quoi s’in­quié­ter, ils de­vraient res­ter sous la barre des 2 % pen­dant en­core quelques mois », ex­plique Maël Ber­nier, porte-pa­role de meilleur­taux.com. Même si la sta­bi­li­té est an­non­cée dans les pro­chains mois, les taux pour­raient aug­men­ter lé­gè­re­ment dans la se­conde moi­tié de l’an­née.

PRE­MIÈRES DÉ­GRA­DA­TIONS POUR LES MOINS AI­SÉS

À y re­gar­der de près, ces taux ac­tuel­le­ment at­trac­tifs sont en trompe-l’oeil. « Pour res­ter com­pé­ti­tifs face à une ten­sion des taux sur les mar­chés, les éta­blis­se­ments ban­caires ne re­lèvent pas leurs ta­rifs. Mais ils ré­servent les meilleures condi­tions aux ex­cel­lents dos­siers (ap­port per­son­nel im­por­tant, faible taux d’en­det­te­ment), tan­dis que les autres pro­fils re­çoivent des pro­po­si­tions moins al­lé­chantes, avec des frais de dos­sier plus éle­vés », constate Phi­lippe Ta­bo­ret, di­rec­teur gé­né­ral ad­joint de Caf­pi. Ce cour­tier en prêts im­mo­bi­liers re­lève les pre­miers signes d’un re­cul de la sol­va­bi­li­té des pri­mo-ac­cé­dants qui dis­posent d’un faible ap­port per­son­nel. Entre jan­vier et fé­vrier, la part de cette clien­tèle chez ce cour­tier est pas­sée de

60 à 47 %. « La ré­forme du prêt à taux zé­ro (PTZ) et la qua­si-sup­pres­sion de L’APL ac­ces­sion (aide per­son­na­li­sée au lo­ge­ment), deux me­sures en­trées en vi­gueur le 1er jan­vier der­nier, com­mencent à mon­trer leurs ef­fets per­vers sur cette ca­té­go­rie d’ache­teurs », com­mente Phi­lippe Ta­bo­ret. Il faut dire que ces deux types de prêts ai­dés avaient contri­bué à fi­nan­cer en par­tie 70 % des dos­siers des pri­mo-ac­cé­dants dans le neuf en 2016, d’après l’in­see.

LÉ­GÈRE ÉRO­SION DU POU­VOIR D’ACHAT IM­MO­BI­LIER

L’ef­fet conju­gué de la hausse mo­dé­rée des prix et de la qua­si-sta­bi­li­té des taux com­mence à éro­der le pou­voir d’achat im­mo­bi­lier, c’est-à-dire la sur­face qu’il est pos­sible d’ache­ter à bud­get constant. Alors qu’il était à son plus haut ni­veau dé­but 2017, se­lon la Fnaim, il s’est contrac­té de 5 mètres car­rés en un an. Ce re­pli pour­rait se pour­suivre si les taux ve­naient à re­mon­ter. Jus­qu’à pré­sent, il a été par­tiel­le­ment com­pen­sé par un al­lon­ge­ment de la du­rée des cré­dits. Se­lon Cré­dit Lo­ge­ment, la du­rée moyenne s’est éle­vée à 219 mois (18,2 ans) en 2017 contre 213 mois en 2016. Ce dé­but de ré­duc­tion du pou­voir d’achat im­mo­bi­lier reste à re­la­ti­vi­ser. Au cours des huit der­nières an­nées, il s’était ap­pré­cié de 30 % !

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