Ache­ter sans ap­port, est-ce pos­sible ?

De nom­breux ac­qué­reurs pro­fitent du bas ni­veau des taux de cré­dit im­mo­bi­lier pour devenir pro­prié­taires sans avoir épar­gné. Voi­ci com­ment ob­te­nir un cré­dit si vous n’avez au­cun ca­pi­tal de dé­part.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Maël BER­NIER Porte-pa­role de meilleur­taux.com Cé­cile RO­QUE­LAURE Di­rec­trice des études chez Em­prun­tis Par Agnès Lam­bert

De­puis dix-huit mois, les banques ac­ceptent de plus en plus sou­vent de fi­nan­cer des ache­teurs n’ayant au­cun ap­port », té­moigne Maël Ber­nier, porte-pa­role de meilleur­taux.com. Celles-ci fi­nancent ain­si non seule­ment le prix d’ac­qui­si­tion du bien, mais aus­si les droits de mu­ta­tion, de ga­ran­tie et les frais de dos­sier de la banque ou du cour­tier, soit au to­tal en­vi­ron 10 % du prix du bien. Contrac­ter un em­prunt égal à 110 % du prix d’achat est donc pos­sible. « La qua­si-to­ta­li­té des banques le pro­posent, mais elles ont cha­cune leurs exi­gences », ajoute Maël Ber­nier. L’opé­ra­tion reste très dif­fi­cile en Île-de-france et dans de grandes ag­glo­mé­ra­tions comme Bor­deaux, car les prix y sont éle­vés et le mar­ché dy­na­mique : les banques y pri­vi­lé­gient les clients do­tés de 10 à 15 % d’ap­port mi­ni­mum. À l’in­verse, là où le mar­ché est moins ten­du, ache­ter sans pas­ser par la case épargne n’est pas ex­cep­tion­nel. « C'était le cas pour 12 % de nos clients pri­mo-ac­cé­dants en 2017 », note Cé­cile Ro­que­laure, di­rec­trice des études du cour­tier Em­prun­tis.

UN SUR­COÛT EN TROMPE-L’OEIL

L’ab­sence de ca­pi­tal de dé­part n’im­pacte ni le coût de la ga­ran­tie (cau­tion, hy­po­thèque) du prêt, ni l’as­su­rance em­prun­teur. Mais les banques pro­posent gé­né­ra­le­ment un taux de cré­dit lé­gè­re­ment su­pé­rieur, de l’ordre de 0,10 à 0,20 point. Une dif­fé­rence qui se tra­duit par un sur­coût de plu­sieurs mil­liers d’eu­ros (voir le cas pra­tique). Ce­la mé­rite-t-il de re­por­ter l’opé­ra­tion, le temps de se consti­tuer un ap­port ? Mieux vaut ne pas y son­ger, les taux étant en ef­fet par­ti­cu­liè­re­ment faibles de­puis dix-huit mois. Si vous pa­tien­tez le temps d’épar­gner un pe­tit ca­pi­tal, ils risquent de re­mon­ter un peu dans l’in­ter­valle. Vous per­driez d’un cô­té ce que vous ga­gne­riez de l’autre.

LE PRO­FIL IDÉAL

Le point pri­mor­dial est de vé­ri­fier si une banque ac­cep­te­ra de vous fi­nan­cer à 110 % compte te­nu de votre dos­sier. Il faut pou­voir ex­pli­quer l’ab­sence d’ap­port. Ce­la se conçoit ai­sé­ment si vous en­trez dans la vie ac­tive et que vos re­ve­nus sont faibles. Mais à 45 ou 50 ans, mieux vaut avoir une bonne rai­son. Au-de­là de l’ap­port, les banques s’in­té­ressent à votre pro­fil de risque. À re­ve­nus équi­va­lents, elles pré­fèrent prê­ter à un couple plu­tôt qu’à une per­sonne seule. Mais il reste pos­sible d’ache­ter seul et sans ap­port. De même, mieux vaut af­fi­cher une si­tua­tion pro­fes­sion­nelle stable : « Les em­prun­teurs en CDD ou en in­té­rim ont plus de dif­fi­cul­té à trou­ver une banque les fi­nan­çant à 110 % », confirme Cé­cile Ro­que­laure. Pour les pro­fes­sions li­bé­rales, il faut gé­né­ra­le­ment être en ac­ti­vi­té de­puis trois ans au mi­ni­mum. Sur­tout, les banques s’in­té­ressent aux pers­pec­tives d’évo­lu­tion de vos re­ve­nus. Un jeune in­gé­nieur en CDI de­puis quelques mois trou­ve­ra plus fa­ci­le­ment un cré­dit, même sans ap­port, qu’un ou­vrier ayant peu de pers­pec­tives de pro­gres­sion sa­la­riale. « Il reste tou­te­fois pos­sible d’em­prun­ter sans ap­port si l’on n’a pas le pro­fil idéal. Les banques prennent leur dé­ci­sion au cas par cas, en fonc­tion de l’his­toire du client », in­dique Maël Ber­nier.

PRÉ­PA­RER SOI­GNEU­SE­MENT SON DOS­SIER

La banque re­gar­de­ra de près vos re­le­vés de compte des six der­niers mois. Ob­jec­tif : com­prendre si votre com­por­te­ment fi­nan­cier est res­pon­sable ou à risque. Soyez ir­ré­pro­chable, sans au­cun dé­cou­vert dans les six mois pré­cé­dant votre de­mande de cré­dit. Ce­la dé­mon­tre­ra votre ca­pa­ci­té à gé­rer cor­rec­te­ment votre bud­get. Pas d’in­quié­tude si vous rem­bour­sez un cré­dit au­to, il est par­fai­te­ment jus­ti­fié. Mais rem­bour­ser deux ou trois autres cré­dits à la consom­ma­tion sous­crits pour ache­ter du ma­té­riel Hi-fi ou un voyage au so­leil fait mau­vais ef­fet. Par ailleurs, ver­ser ré­gu­liè­re­ment quelques di­zaines d’eu­ros sur un li­vret A, sans pour au­tant avoir amas­sé un ca­pi­tal suf­fi­sant pour ser­vir d’ap­port, peut mon­trer à la banque votre pru­dence. En­fin, pou­voir bé­né­fi­cier d’un prêt ai­dé se­rait un plus (voir p. 66).

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