Hé­ri­tage : sor­tir de l’in­di­vi­sion

« NUL NE PEUT ÊTRE CONTRAINT À DE­MEU­RER DANS L’IN­DI­VI­SION », DIT LA LOI. IN­DI­VI­DUELLE, COL­LEC­TIVE, AMIABLE OU JU­DI­CIAIRE? PLU­SIEURS OP­TIONS S’OFFRENT À VOUS. MARCHE À SUIVRE AU MIEUX DE VOS IN­TÉ­RÊTS.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Par Oli­vier Pu­ren

u dé­cès de leur der­nier pa­rent, les en­fants hé­ritent par­fois d’une mai­son fa­mi­liale. Cette in­di­vi­sion suc­ces­so­rale n’est pas simple à gé­rer. La plu­part des dé­ci­sions concer­nant le bien dont ils ont hé­ri­té re­quièrent l’ac­cord des in­di­vi­saires re­pré­sen­tant au moins les deux tiers des droits in­di­vis. Quant aux dé­ci­sions les plus im­por­tantes, elles né­ces­sitent un ac­cord una­nime. Pour évi­ter tout blo­cage, la loi a pré­vu plu­sieurs pos­si­bi­li­tés de sor­tir de l’in­di­vi­sion. Elles sont in­di­vi­duelles ou col­lec­tives, amiables ou ju­di­ciaires.

LA VENTE DE VOTRE PART Vous cé­dez votre part d’hé­ri­tage à un autre hé­ri­tier.

Par ce moyen, vous sor­ti­rez de l’in­di­vi­sion qui sub­sis­te­ra uni­que­ment entre les autres hé­ri­tiers. Si vous n’êtes que deux in­di­vi­saires, l’ac­qué­reur de votre part de­vien­dra donc le seul pro­prié­taire de l’hé­ri­tage et l’in­di­vi­sion dis­pa­raî­tra. Cette vente, ap­pe­lée li­ci­ta­tion, de­vra être réa­li­sée de­vant no­taire dès lors qu’elle porte sur un bien im­mo­bi­lier, et l’ac­qué­reur de­vra sup­por­ter les frais cor­res­pon­dants (ho­no­raires fixes et pro­por­tion­nels, contri­bu­tion de sé­cu­ri­té im­mo­bi­lière de 0,10 %). En re­vanche, ce­lui-ci ne se­ra pas re­de­vable des droits de mu­ta­tion de 5,80 % ap­pli­cables en cas de vente im­mo­bi­lière, mais d’un droit de par­tage ré­duit de 2,50 %.

Vous pou­vez cé­der votre part d’hé­ri­tage à un tiers

si vous trou­vez une per­sonne pour de­ve­nir pro­prié­taire en in­di­vi­sion à votre place. Dans ce cas, les droits de vente or­di­naires s’ap­pli­que­ront. Quant aux autres hé­ri­tiers, ils pour­ront exer­cer leur droit de pré­emp­tion et ac­qué­rir votre quote-part d’in­di­vi­sion à la place de l’ache­teur. S’ils sont plu­sieurs à faire jouer ce droit, ils ac­quer­ront en­semble votre part d’hé­ri­tage, cha­cun à pro­por­tion de ses droits dans l’in­di­vi­sion.

Vous de­vrez alors leur no­ti­fier par voie d’huis­sier le prix et les condi­tions de la vente, ain­si que les nom, do­mi­cile et pro­fes­sion de l’ac­qué­reur. Dans le mois sui­vant cette no­ti­fi­ca­tion, tout in­di­vi­saire pour­ra vous faire sa­voir, éga­le­ment par huis­sier, qu’il exerce son droit de pré­emp­tion aux prix et condi­tions que vous avez pro­po­sés. L’acte de vente de­vra alors être si­gné sous deux mois. Pas­sé ce dé­lai, vous pour­rez mettre en de­meure l’hé­ri­tier pré­emp­teur de si­gner, et s’il ne ré­agit pas sous quinze jours, sa dé­cla­ra­tion de pré­emp­tion de­vien­dra nulle. Ce qui vous per­met­tra de vendre votre part d’hé­ri­tage li­bre­ment à un tiers à la suc­ces­sion.

LA CES­SION DU BIEN À L’UNA­NI­MI­TÉ

f Vous vous met­tez d’ac­cord avec les autres hé­ri­tiers pour cé­der col­lec­ti­ve­ment le pa­tri­moine com­mun. À la condi­tion que

l’in­di­vi­sion porte sur des biens dé­te­nus en pleine pro­prié­té et non pas sur des droits dé­mem­brés entre usu­frui­tiers et nus-pro­prié­taires. Et qu’au­cun in­di­vi­saire ne soit hors d’état de ma­ni­fes­ter sa vo­lon­té (du fait de son éloi­gne­ment, de son ab­sence ou d’une in­ca­pa­ci­té). Si­non, seul un par­tage amiable ou ju­di­ciaire est en­vi­sa­geable

(voir les deux pa­ra­graphes sui­vants).

De­puis 2009 et la loi de sim­pli­fi­ca­tion et de cla­ri­fi­ca­tion du droit, la dé­ci­sion de vendre tout ou par­tie des biens in­di­vis peut être prise par un ou plu­sieurs in­di­vi­saires dé­te­nant les deux tiers des droits. Cette ré­so­lu­tion ne né­ces­site plus l’una­ni­mi­té.

En pra­tique, le no­taire char­gé de la suc­ces­sion au­ra un mois pour in­for­mer l’en­semble des in­di­vi­saires (par huis­sier) de votre vo­lon­té de vendre les biens in­di­vis. Ces der­niers au­ront trois mois pour ac­cep­ter la vente.

LA VENTE SOUS CONTRÔLE JU­DI­CIAIRE

Si cer­tains in­di­vi­saires s’op­posent à

cette vente ou ne se ma­ni­festent pas dans un dé­lai de trois mois (voir ci-des­sus), vous pour­rez sai­sir la jus­tice dans le but d’ob­te­nir une vente aux en­chères. Le tri­bu­nal de grande ins­tance (TGI) au­to­ri­se­ra la vente si elle ne porte pas une at­teinte ex­ces­sive aux droits des autres in­di­vi­saires. Ces der­niers pour­raient en ef­fet faire va­loir un pré­ju­dice fi­nan­cier ou mo­ral afin d’em­pê­cher la li­qui­da­tion de l’in­di­vi­sion. S’ils sont en­ten­dus, vous n’au­rez d’autre choix que de de­man­der le par­tage ju­di­ciaire de l’in­di­vi­sion (lire page sui­vante). En re­vanche, si le juge re­jette leur de­mande, la vente aux en­chères au­ra lieu de­vant le tri­bu­nal ou de­vant no­taire, dans les condi­tions fixées par l’au­to­ri­sa­tion du TGI. Les biens se­ront alors cé­dés au plus of­frant, et le prix ob­te­nu se­ra ré­par­ti entre les hé­ri­tiers en fonc­tion de leurs droits dans l’in­di­vi­sion.

LE PAR­TAGE AMIABLE

Si tous les hé­ri­tiers sont d’ac­cord pour

sor­tir col­lec­ti­ve­ment de l’in­di­vi­sion et si l’hé­ri­tage porte sur plu­sieurs biens, rien ne vous em­pêche de les par­ta­ger entre vous en pro­por­tion de vos droits, plu­tôt que de les vendre. Là en­core, en pré­sence de biens im­mo­bi­liers, ce par­tage de­vra être consta­té par un no­taire. Il don­ne­ra lieu au paie­ment d’un droit de par­tage ré­duit de 2,50 %, cal­cu­lé sur l’ac­tif net à par­ta­ger.

Pre­mière étape, vous de­vrez éva­luer les biens in­di­vis, afin de pou­voir les ré­par­tir équi­ta­ble­ment entre vous. Vous tien­drez compte de leur va­leur réelle, au jour du par­tage, es­ti­mée par un pro­fes­sion­nel

(le no­taire char­gé de la suc­ces­sion, par exemple) pour évi­ter toute contestation ul­té­rieure. Vous consti­tue­rez en­suite des lots dont la va­leur cor­res­pon­dra aux droits de cha­cun dans la suc­ces­sion, que vous vous ré­par­ti­rez d’un com­mun ac­cord ou par ti­rage au sort. Si un in­di­vi­saire re­çoit un lot d’une va­leur su­pé­rieure à ses droits, il ver­se­ra une com­pen­sa­tion fi­nan­cière aux autres sous forme de soulte.

À no­ter, le conjoint sur­vi­vant peut bé­né­fi­cier de l’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle du lo­ge­ment et du mo­bi­lier du dé­funt.

Cette règle s’ap­plique éga­le­ment aux hé­ri­tiers qui vi­vaient avec le dé­funt s’ils ré­sident tou­jours dans le lo­ge­ment.

LE PAR­TAGE JU­DI­CIAIRE

Si les hé­ri­tiers ne par­viennent pas

à se mettre d’ac­cord sur la vente ou sur le par­tage amiable des biens in­di­vis, tout in­di­vi­saire peut de­man­der à tout mo­ment le par­tage ju­di­ciaire de l’in­di­vi­sion. Ce­la, en ver­tu du prin­cipe po­sé par le Code ci­vil se­lon le­quel « nul ne peut être contraint à de­meu­rer dans l’in­di­vi­sion et le par­tage peut tou­jours être pro­vo­qué ». Sa­chez tou­te­fois qu’un par­tage ju­di­ciaire im­plique des frais : vous de­vrez être re­pré­sen­té par un avo­cat, et un ex­pert se­ra nom­mé pour éva­luer le pa­tri­moine à par­ta­ger, voire plu­sieurs si cer­tains hé­ri­tiers de­mandent des contre-ex­per­tises.

Con­crè­te­ment, vous de­vrez dé­po­ser une as­si­gna­tion au greffe du TGI du lieu de la suc­ces­sion, qui se­ra no­ti­fiée par huis­sier aux autres in­di­vi­saires. Votre re­quête com­por­te­ra un des­crip­tif des biens à par­ta­ger et pré­ci­se­ra les rai­sons pour les­quelles un par­tage amiable n’a pas été pos­sible. Après ex­per­tise(s), le juge dé­si­gne­ra un no­taire pour pro­cé­der au par­tage de l’in­di­vi­sion. Ce­lui-ci com­po­se­ra des lots qui se­ront en­suite at­tri­bués aux hé­ri­tiers par ti­rage au sort, à charge pour ceux qui ont re­çu da­van­tage que leur part de ver­ser une soulte aux autres. Si le pa­tri­moine du dé­funt ne peut pas être di­vi­sé en lots, le par­tage entre les in­di­vi­saires né­ces­si­te­ra par­fois la vente d’un ou plu­sieurs biens du dé­funt. Le no­taire man­da­té cher­che­ra alors un ache­teur, et libre à vous de vous por­ter ac­qué­reur. Si un in­di­vi­saire s’op­pose à la vente des biens, le juge pour­ra dé­ci­der de leur vente aux en­chères. Après la vente, la somme ob­te­nue se­ra ré­par­tie entre vous en pro­por­tion de vos droits.

At­ten­dez-vous à une pro­cé­dure de longue du­rée (lire l’en­ca­dré ci-des­sus). Tou­te­fois, vous pou­vez y mettre fin à tout mo­ment si vous par­ve­nez à vous en­tendre sur un par­tage amiable de l’in­di­vi­sion.

Dé­te­nir un bien im­mo­bi­lier à plu­sieurs, une si­tua­tion pas tou­jours fa­cile à gé­rer.

Sai­sir la jus­tice en cas de blo­cage, une pro­cé­dure longue et coû­teuse.

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