À par­tir de 50 000 eu­ros : un lo­ge­ment vide ou meu­blé

Chaque for­mule com­bine atouts et points faibles. À vous d’arbitrer en fonc­tion de votre si­tua­tion. Quel que soit votre choix, veillez tou­jours à l’em­pla­ce­ment et à la qua­li­té du lo­ge­ment.

Dossier Familial - - SOMMAIRE -

Un stu­dio meu­blé proche de la gare à Metz, 50 000 eu­ros ; un trois-pièces vide à Châ­tel­le­rault, 48 000 eu­ros ; un 28 mètres car­rés vide à Cher­bourg,

43 000 eu­ros. Le tout, frais d’agence in­clus (FAI). Dans les villes moyennes, la mise de fonds pour in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier reste rai­son­nable. Et le ren­de­ment est au ren­dez­vous : jus­qu’à 7 % dans les zones non ten­dues ou éloi­gnées du coeur de ville. À l’in­verse, dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions, le ti­cket d’en­trée (FAI) est plus éle­vé : 90 000 eu­ros pour un stu­dio vide à Nantes, 120 000 eu­ros à Lyon, 200 000 eu­ros à Pa­ris et, mé­ca­ni­que­ment, la ren­ta­bi­li­té di­mi­nue. « Plus on est en coeur de ville, plus la ren­ta­bi­li­té baisse. Il faut comp­ter 3 % brut avant im­pôt », es­time Yves Mazin, conseiller en ges­tion de pa­tri­moine à Bor­deaux. Mais la pers­pec­tive d’une plus-value est pos­sible à long terme si le lo­ge­ment est bien si­tué.

SÉ­LEC­TION­NER UN BIEN DE QUA­LI­TÉ

« L’em­pla­ce­ment, l’em­pla­ce­ment,

l’em­pla­ce­ment »: la cé­lèbre for­mule pour les com­merces vaut pour un lo­ge­ment. Vous au­rez toutes les chances de trou­ver un lo­ca­taire si vous op­tez pour un ap­par­te­ment si­tué dans un quar­tier agréable, proche des com­merces, bien des­ser­vi par les trans­ports. D’autre part, vous êtes as­su­ré de le re­vendre ra­pi­de­ment et sans dé­cote si ce­la s’avère né­ces­saire.

Autre cri­tère ma­jeur, la qua­li­té du lo­ge­ment.

Un ap­par­te­ment dé­fraî­chi, voire en mau­vais état, n’est pas rédhi­bi­toire, mais il se­ra in­dis­pen­sable de le ré­no­ver. L’avan­tage, c’est qu’il coû­te­ra moins cher à l’achat et les dé­penses de tra­vaux se­ront dé­duc­tibles de vos im­pôts. En re­vanche, évi­tez les lo­ge­ments qui pré­sentent des dé­fauts ma­jeurs, im­pos­sibles à cor­ri­ger, comme la vue sur un mur ou une cour sombre, un vis-à-vis très proche…

« La règle est d’ache­ter pour louer là où on ai­me­rait ha­bi­ter », ré­sume Laurent Lamielle, ju­riste à Pap.fr.

LO­CA­TION VIDE OU MEU­BLÉE, LES DIF­FÉ­RENCES

Louer un lo­ge­ment vide vous en­gage pour un bail de trois ans et d’un an pour un meu­blé, re­nou­ve­lable ta­ci­te­ment. Fis­ca­le­ment, le meu­blé est plus at­trac­tif (voir page 27) et le loyer est 10 % plus éle­vé. Mais il vous coûte plus cher : outre l’ameu­ble­ment et les équi­pe­ments à four­nir, vous de­vrez rem­pla­cer les ap­pa­reils en panne et les meubles abî­més, ce qui ex­plique le mon­tant du dé­pôt de ga­ran­tie de deux mois dû par le lo­ca­taire, contre un mois pour une lo­ca­tion vide. At­ten­tion, si vous in­ves­tis­sez dans un grand ap­par­te­ment meu­blé, un équi­pe­ment sommaire ne convien­dra pas. La fac­ture peut donc mon­ter très vite. La loi Alur de 2014 a for­te­ment rap­pro­ché les règles ré­gis­sant les deux types de lo­ca­tion. « Il faut tordre le cou à cette idée que le lo­ca­taire est moins pro­té­gé en meu­blé qu’en vide, dit Laurent

Lamielle. Dans les deux cas, il s’agit de sa ré­si­dence prin­ci­pale, et le pro­prié­taire doit pré­sen­ter les mêmes mo­ti­va­tions pour le non-re­nou­vel­le­ment de bail : vente ; re­prise pour l’ha­bi­ter ; mo­tif lé­gi­time et sé­rieux, c’est-à-dire une ou plu­sieurs fautes graves du lo­ca­taire. » Une ex­cep­tion, tou­te­fois, pour le bail meu­blé étu­diant de neuf mois, non re­nou­ve­lable ta­ci­te­ment. Vous pou­vez y mettre fin au terme de cette pé­riode sans four­nir de mo­tif.

COMMENT FIXER LE LOYER ?

Il faut res­ter dans la four­chette des prix pra­ti­qués lo­ca­le­ment. Une ana­lyse des annonces des agences im­mo­bi­lières du quar­tier vous ren­sei­gne­ra. Si le lo­ge­ment est dans une co­pro­prié­té, ajou­tez au loyer la part men­suelle des charges dues par votre lo­ca­taire (70 %). Pour une pre­mière lo­ca­tion, vous fixez votre loyer li­bre­ment. C’est à la re­lo­ca­tion que le loyer peut être en­ca­dré si le lo­ge­ment se si­tue en zone ten­due (1 149 com­munes en France, liste sur pap.fr/bailleur/loyer-charges). Le loyer du nou­veau lo­ca­taire ne pour­ra pas ex­cé­der le der­nier loyer ap­pli­qué au lo­ca­taire pré­cé­dent. Il est ré­vi­sable une fois par an, à la date an­ni­ver­saire du contrat, en ap­pli­quant l’in­dice de ré­fé­rence de loyer (IRL) pu­blié chaque tri­mestre par l’insee. Cet in­dice n’est pas ap­pli­cable au bail meu­blé étu­diant de neuf mois. Pa­ris, de­puis le 1er août 2015, et Lille, de­puis le 1er fé­vrier 2017, ont ins­tau­ré un pla­fon­ne­ment de loyer dès la pre­mière lo­ca­tion. Ce dis­po­si­tif a été an­nu­lé par les tri­bu­naux ad­mi­nis­tra­tifs, fin 2017. Mais « il pour­rait re­sur­gir à l’oc­ca­sion de la fu­ture loi lo­ge­ment qui se­ra dé­bat­tue cou­rant 2018 », aver­tit Laurent Lamielle.

TROU­VER LE BON LO­CA­TAIRE

La grande crainte des pro­prié­taires bailleurs est de tom­ber sur un lo­ca­taire mau­vais payeur et cau­sant des dé­gra­da­tions. En réa­li­té, ces cas sont rares. « Les loyers im­payés ne re­pré­sentent que 2 % des lo­ca­tions », si­gnale Laurent Lamielle. Il convient néan­moins de prendre quelques pré­cau­tions. D’abord, s’as­su­rer de la sol­va­bi­li­té du lo­ca­taire. Le dé­cret n° 2015-1437 de la loi Alur liste les do­cu­ments que le pro­prié­taire est en droit de de­man­der au lo­ca­taire et à son ga­rant. Par­mi eux, les jus­ti­fi­ca­tifs de re­ve­nus, les trois der­nières quit­tances de loyer, l’avis d’im­po­si­tion.

En pra­tique, il est conseillé de choi­sir un lo­ca­taire dont les re­ve­nus s’élèvent à au moins trois fois le mon­tant du loyer. En­suite, vous sé­cu­ri­se­rez le risque d’im­payés soit par une cau­tion de­man­dée à un ga­rant, soit par une as­su­rance loyers im­payés. La cau­tion est ef­fi­cace quand il s’agit des pa­rents d’un étu­diant, plus aléa­toire dans les autres cas. Avec l’as­su­rance loyers im­payés, vous dor­mi­rez sur vos deux oreilles, mais celle-ci coûte 3,5 % en­vi­ron du loyer (dé­duc­tible de vos re­ve­nus). Vous ne vou­lez ou ne pou­vez gé­rer la re­la­tion en di­rect ? Con­fiez­la à une agence im­mo­bi­lière. Le coût : 7 à 8 % du mon­tant du loyer.

En coeur de ville, proche des com­merces, des trans­ports, lu­mi­neux… : les cri­tères de sé­lec­tion sont mul­tiples.

Cau­tion, as­su­rance loyers im­payés: ré­dui­sez les risques avec votre lo­ca­taire.

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