Je veux ti­rer le maxi­mum de mon ap­par­te­ment en via­ger

MAR­TINE PENSE VENDRE SON TROIS-PIÈCES EN VIA­GER POUR COM­PLÉ­TER SA RE­TRAITE. ELLE SE DE­MANDE SI CONTI­NUER À Y VIVRE EST LA MEILLEURE SO­LU­TION POUR ELLE.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - So­phie RI­CHARD Par Anne-lise Def­rance Fon­da­trice du ré­seau d’agences im­mo­bi­lières Via­gim­mo

Le trois-pièces de 75 m² que pos­sède et ha­bite Mar­tine, à Bor­deaux, vaut au­jourd’hui 399 000 eu­ros. Cé­li­ba­taire sans en­fant de 72 ans, cette pro­prié­taire n’a plus de cré­dit im­mo­bi­lier à payer. Mais elle trouve ses 1 500 eu­ros nets de re­traite un peu justes. Per­sonne de sa fa­mille ne sou­hai­tant conser­ver ce lo­ge­ment, Mar­tine pense le vendre en via­ger afin de per­ce­voir un com­plé­ment de re­ve­nus men­suels. Elle se de­mande si res­ter vivre dans cet ap­par­te­ment est la meilleure so­lu­tion pour en ti­rer le maxi­mum de re­ve­nus sans trop payer d’im­pôt.

1 VENDRE EN VIA­GER OC­CU­PÉ

Mar­tine est prête à vendre mais n’a au­cune en­vie de dé­mé­na­ger. En op­tant pour un via­ger oc­cu­pé comme c’est le cas dans 95 % des via­gers, elle peut res­ter vivre dans son ap­par­te­ment aus­si long­temps qu’elle le sou­haite tout en per­ce­vant la rente que doit lui ver­ser jus­qu’à son dé­cès le nou­veau pro­prié­taire de son lo­ge­ment, dit le dé­bi­ren­tier. Le via­ger im­plique un paie­ment éche­lon­né dans le temps sous forme d’une rente à vie. Le ven­deur, dit le cré­di­ren­tier, peut néan­moins de­man­der qu’une par­tie de la somme lui soit re­mise au comp­tant le jour de la si­gna­ture de l’acte de vente. Si les mon­tants de la rente et du bou­quet sont fixés li­bre­ment entre les par­ties, ils dé­pendent mal­gré tout de la va­leur du bien, de l’âge, du sexe et de l’es­pé­rance de vie du ven­deur. L’es­pé­rance de vie des femmes étant plus longue, leur rente est, à âge égal, moins éle­vée que celle des hommes.

Dès lors que le cré­di­ren­tier vit dans le lo­ge­ment, une dé­cote est ap­pli­quée sur la va­leur libre du bien au titre d’un droit d’usage et d’ha­bi­ta­tion (DUH). Dé­ter­mi­née par des ac­tuaires se­lon des tables pré­éta­blies, cette dé­cote s’éta­blit, dans le cas de Mar­tine, à 53 %. La va­leur oc­cu­pée de son ap­par­te­ment est donc de 47 % de 399 000 eu­ros, soit

187 500 eu­ros. C’est à par­tir de cette va­leur que se­ra cal­cu­lé le mon­tant de sa rente. Si Mar­tine de­mande un bou­quet de

60 000 eu­ros, elle pour­ra comp­ter, d’après les ba­rèmes des ac­tuaires, sur 663 eu­ros par mois jus­qu’à son dé­cès, sans comp­ter la re­va­lo­ri­sa­tion an­nuelle se­lon l’in­dice In­see. N’étant plus pro­prié­taire, elle n’au­ra plus à ac­quit­ter de taxe fon­cière ni de charges de co­pro­prié­té. Elle ne paie­ra pas de loyer mais de­vra ré­gler 112 eu­ros par mois de charges lo­ca­tives. Il lui res­te­ra 2 051 eu­ros pour vivre chaque mois. Compte te­nu de l’âge de Mar­tine – plus de 70 ans le jour du pre­mier ver­se­ment – , 30 % de sa rente se­ra im­po­sable dans la ca­té­go­rie des rentes via­gères à titre oné­reux. Ce pour­cen­tage au­rait été de 40 % si elle avait eu entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans... Elle de­vra donc payer 546 eu­ros d’im­pôt sur le re­ve­nu au lieu de 79 eu­ros avant la vente et 411 eu­ros de pré­lè­ve­ments so­ciaux (17,2 % de la frac­tion im­po­sable de la rente). Il lui reste un re­ve­nu de 23 655 eu­ros par an. En pré­vi­sion de dé­penses sup­plé­men­taires, no­tam­ment en cas de dé­pen­dance, Mar­tine a in­té­rêt à épar­gner une par­tie de son bou­quet et de sa rente. Elle peut op­ter pour des li­vrets dé­fis­ca­li­sés et les rem­plir jus­qu’à leurs pla­fonds (22 950 eu­ros pour le li­vret A, 12 000 eu­ros sur le li­vret dé­ve­lop­pe­ment du­rable et solidaire), voire pour des comptes à terme pour des du­rées de six à douze mois. Ces der­niers af­fichent aus­si de faibles ren­de­ments, mais ils pro­posent des pla­fonds de ver­se­ment beau­coup plus im­por­tants.

À no­ter : plus tard, si Mar­tine veut dé­mé­na­ger et rendre les clés au dé­bi­ren­tier, le mon­tant de sa rente peut être re­vu à la hausse, à condi­tion que ce­la ait été pré­vu dans le contrat de vente.

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