Baux antérieurs au 5 novembre 2014

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014, la prise en charge des travaux de ravalement décidés par la copropriété se fait en fonction de la nature du ravalement et de la rédaction du bail.

Ainsi, lorsque le ravalement correspond à une remise en état des murs extérieurs de l'immeuble, y compris le recrépissage nécessaire, et en présence d'une clause mettant à la charge du locataire les frais de ravalement, celui-ci doit supporter le coût de ces travaux, et pas seulement celui du nettoyage et de la réfection des peintures (cass. civ., 3e ch., 12 juillet 1989, n° 88-11989).

En revanche, les travaux de ravalement, qui comportent le traitement au silicone d'une façade en brique poreuse et le remplacement de panneaux en tôle, concernent le gros oeuvre et sont à la charge du bailleur lorsque le bail met à la charge de celui-ci les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil (cass. civ., 3e ch., 12 avril 1995, n° 93-12849).

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. » (c. civ. art. 606).

En résumé, le ravalement est à la charge du propriétaire sauf clause expresse du bail (cass. civ., 3e ch., 19 décembre 2012, n° 11-25414). Les clauses les plus efficaces sont celles précisant que les frais de ravalement incombent au locataire, y compris la partie des travaux correspondant à de la maçonnerie.