QUI POUR­RA CONTINUER D’HABITER LE LO­GE­MENT ?

EN CAS DE RUP­TURE DU COUPLE MARIÉ, PACSÉ, EN UNION LIBRE…

Intérêts Privés - - LA UNE - Éric Hou­ser

Quand un couple se sé­pare, il ar­rive qu’au­cun des « ex » ne reste dans le lo­ge­ment ac­quis en­semble pen­dant la vie com­mune. Mais plus sou­vent, l’un des deux conjoints, par­te­naires ou concu­bins sou­haite continuer à l’habiter, au moins pen­dant un cer­tain temps, ou même en res­ter fi­na­le­ment le seul pro­prié­taire. Qui dé­cide en cas de désac­cord entre eux, et se­lon quels cri­tères ? Quelles sont, le cas échéant, les contre­par­ties fi­nan­cières à pré­voir ? Les ré­ponses à ces ques­tions va­rient se­lon le sta­tut conju­gal du couple, le ma­riage res­tant, comme sou­vent, le plus pro­tec­teur, grâce à l’in­ter­ven­tion pos­sible du juge dans l’in­té­rêt de la fa­mille.

➜ AU MO­MENT DE LA SÉPARA­TION

« Le lo­ge­ment, c’est un vé­ri­table noeud gor­dien dans les rup­tures de couple », aver­tit Na­tha­lie Cou­zi­gou-Su­has, notaire à Pa­ris. Elle sait de quoi elle parle, car des époux en pro­cé­dure de di­vorce, des par­te­naires pac­sés et des concu­bins qui se sé­parent et par­fois se dé­chirent, elle en voit pas­ser beau­coup dans son étude. Avec la ques­tion des en­fants, la ques­tion du lo­ge­ment est émi­nem­ment sen­sible, les deux étant d’ailleurs sou­vent liées. Avant de sa­voir le­quel des deux « ex » res­te­ra seul pro­prié­taire de la mai­son ou de l’ap­par­te­ment, ce qui peut prendre un cer­tain temps, il faut gé­rer l’im­mé­diat, voire l’ur­gence concer­nant son oc­cu­pa­tion par l’un ou l’autre ! Qui va res­ter dans les lieux en at­ten­dant que la pro­cé­dure soit ter­mi­née (en cas de di­vorce), que le par­tage de la com­mu­nau­té ou de l’in­di­vi­sion soit dé­fi­ni­ti­ve­ment ré­glé ? « Il y a une pro­tec­tion du do­mi­cile conju­gal qui n’existe pas en de­hors du ma­riage », rap­pelle Anne-Claire Jo­seph, avo­cate à Pa­ris. « En ef­fet, ce n’est que dans le cadre du di­vorce qu’un juge peut prendre une dé­ci­sion concer­nant ce lo­ge­ment ». Con­crè­te­ment, les époux peuvent comp­ter sur un juge pour les dé­par­ta­ger en cas de li­tige. Dès l’or­don­nance de non-conci­lia­tion (dans les pro­cé­dures de di­vorce autres que celle par consen­te­ment mu­tuel qui oblige les époux à se mettre d’ac­cord), le juge aux af­faires fa­mi­liales dé­signe le conjoint qui est au­to­ri­sé à res­ter dans le lo­ge­ment fa­mi­lial jus­qu’au di­vorce, à titre gra­tuit ou non (voir ci­des­sous). En gé­né­ral, il s’agit de ce­lui avec le­quel vivent les en­fants.

➜ UN DROIT D’OC­CU­PA­TION TEM­PO­RAIRE

« Quand on n’est pas marié, il n’y a pas de re-

cours au juge pour sa­voir qui doit par­tir et qui doit res­ter », sou­ligne Anne-Claire Jo­seph. Au­tre­ment dit, il faut se dé­brouiller entre soi pour ré­gler ce pro­blème, no­tam­ment en ré­di­geant une conven­tion d’in­di­vi­sion pré­voyant le main­tien dans les lieux de l’un des « ex », moyen­nant le paie­ment d’une indem­ni­té d’oc­cu­pa­tion. Cette pos­si­bi­li­té existe aus­si entre ex-ma­riés pour la pé­riode qui suit le pro­non­cé du di­vorce (puisque pen­dant la pro­cé­dure, l’oc­cu­pa­tion du lo­ge­ment a été ré­glée soit par le juge, soit par les époux eux-mêmes). « Il n’est pas conseillé de confé­rer à ce­lui qui reste dans le do­mi­cile un droit au main­tien dans les lieux, sans autre pré­ci­sion », ex­plique Na­tha­lie Cou­zi­gou-Su­has. « Il s’agit de pré­voir seule­ment un droit d’oc­cu­pa­tion tem­po­raire, ou dans le cadre d’une conven­tion d’in­di­vi­sion, de conve­nir d’une pé­riode dé­ter­mi­née, à chif­frer, de main­tien dans l’in­di­vi­sion ». L’ex­pé­rience montre, en ef­fet, que si au dé­part les « ex » semblent aptes au dia­logue, bien sou­vent le main­tien for­cé d’un cer­tain lien à tra­vers le lo­ge­ment (paie­ment des charges, d’une indem­ni­té d’oc­cu­pa­tion, tra­vaux d’en­tre­tien…) est pro­blé­ma­tique, et peut at­ti­ser le conflit. « Il vaut donc mieux évi­ter que ce­lui qui se trouve dans le lo­ge­ment puisse dire : j’y suis, j’y reste ! », re­com­mande Na­tha­lie Cou­zi­gou-Su­has.

➜ UNE INDEM­NI­TÉ D’OC­CU­PA­TION

Dans le cadre d’une conven­tion d’in­di­vi­sion, ou d’un ac­cord sous seing pri­vé amé­na­geant un droit d’oc­cu­pa­tion tem­po­raire, il faut pré­ci­ser si une indem­ni­té d’oc­cu­pa­tion se­ra due ou non par l’oc­cu­pant. Dans le cadre d’une pro­cé­dure de di­vorce, le juge at­tri­buant la jouis­sance du lo­ge­ment à l’un des époux (pen­dant la du­rée de la pro­cé­dure) peut pré­ci­ser que l’oc­cu­pa­tion est gra­tuite pen­dant toute la pro­cé­dure. Quand le di­vorce est dé­fi­ni­ti­ve­ment pro­non­cé en re­vanche, une indem­ni­té est due, à moins que la jouis­sance du lo­ge­ment soit lais­sée à titre de pres­ta­tion com­pen­sa­toire (on parle, à tort, de ‘pen­sion ali­men­taire’). « Sauf en cas d’ac­cord entre les in­té­res­sés, cette indem­ni­té n’est pas ver­sée mois après mois, comme un loyer, mais seule­ment lorsque l’on fait les comptes au mo­ment du par­tage », pré­cise Anne-Claire Jo­seph. Son mon­tant est éva­lué à par­tir de la va­leur lo­ca­tive du bien, mais en pra­ti­quant un abat­te­ment de l’ordre de 20 %.

• Exemple : l’ap­par­te­ment fa­mi­lial est en in­di­vi­sion à 50/50 entre les « ex ». Sur le mar­ché, il se loue­rait 1000 €. La va­leur re­te­nue pour cal­cu­ler l’indem­ni­té d’oc­cu­pa­tion est donc de 800 € (1 000 €- 20 %). L’in­di­vi­sion étant à 50/50, l’indem­ni­té men­suelle due est de 400 € (800 €/2). « Lors­qu’il y a une conven­tion, il est utile de pré­voir le cas où l’oc­cu­pant se main­tien­drait après l’ex­pi­ra­tion de la pé­riode conve­nue, au mé­pris de ce qui a été dé­ci­dé, en fixant une indem­ni­té plus éle­vée que le mon­tant d’un loyer, pour qu’elle ait un ef­fet dis­sua­sif », conseille Na­tha­lie Cou­zi­gou-Su­has.

➜ QUI RES­TE­RA PRO­PRIÉ­TAIRE AU FI­NAL ? SOU­VENT PER­SONNE

L’at­tri­bu­tion de la pro­prié­té « dé­fi­ni­tive » du lo­ge­ment est un point moins pres­sant que ce­lui du main­tien dans les lieux au mo­ment de la sépara­tion, car il concerne

le moyen/long terme. Mais si l’ap­par­te­ment, ou la mai­son, n’est pas ven­du (e) à un tiers et que l’un des « ex » ré­cu­père fi­na­le­ment le bien, ce se­ra sou­vent pour continuer à l’habiter (même si en de­ve­nant pro­prié­taire, il peut en­vi­sa­ger de le cé­der…). « Que ce soit dans le cadre de la li­qui­da­tion du ré­gime ma­tri­mo­nial consé­cu­tive au di­vorce, de la li­qui­da­tion de l’in­di­vi­sion entre par­te­naires pac­sés, ou de la ces­sion de droits in­di­vis entre concu­bins, dans ces trois cas il s’agit de per­mettre à l’un des membres du couple de gar­der la pro­prié­té du bien », ré­sume Na­tha­lie Cou­zi­gou-Su­has.

Point cru­cial : en cas de di­vorce, le lo­ge­ment fa­mi­lial peut être at­tri­bué en pro­prié­té à l’un des ex-conjoints par le juge. Cette at­tri­bu­tion « pré­fé­ren­tielle » peut aus­si être mise en oeuvre au pro­fit d’un ex-par­te­naire de PACS, quand le lo­ge­ment est en in­di­vi­sion (mais non pour un ex-concu­bin, sauf si une conven­tion d’in­di­vi­sion le pré­voit ex­pres­sé­ment). Le juge aux af­faires fa­mi­liales peut aus­si dé­ci­der, en cas de di­vorce seule­ment, que la pres­ta­tion com­pen­sa­toire pren­dra la forme d’une at­tri­bu­tion de la pro­prié­té du lo­ge­ment à ce­lui ou celle qui en bé­né­fi­cie.

➜ UNE CONTRE­PAR­TIE FI­NAN­CIÈRE

Dans tous les cas où la pleine pro­prié­té du lo­ge­ment est at­tri­buée à l’un des « ex », il doit ver­ser une contre­par­tie en ar­gent, ap­pe­lée soulte, ré­mu­né­rant les droits cé­dés par l’autre sur ce lo­ge­ment (la moi­tié de sa va­leur s’il s’agit d’un bien com­mun, ou le pour­cen­tage cor­res­pon­dant à sa part, en cas d’in­di­vi­sion). At­ten­tion, si l’em­prunt qui a ser­vi à fi­nan­cer le bien n’est pas en­core com­plè­te­ment rem­bour­sé, ce­la mo­di­fie les cal­culs !

• Exemple : l’ap­par­te­ment vaut 200 000 €, mais il reste 50000 € de prêt à rem­bour­ser. La soulte est cal­cu­lée sur 150000 € (200000 €- 50000 €). Si les époux ou par­te­naires sont en in­di­vi­sion par moi­tié, elle est de 75 000 €.

L’oc­cu­pant doit en­suite pour­suivre le rem­bour­se­ment du prêt… seul. Car pour ce­lui qui perd la pro­prié­té du bien, il faut es­sayer d’ob­te­nir de la banque une dé­so­li­da­ri­sa­tion to­tale du prêt. « Celle-ci ne l’ac­corde pas né­ces­sai­re­ment, ce­la va dé­pendre de la ca­pa­ci­té de l’autre à payer les échéances », sou­ligne Anne-Claire Jo­seph. « S’il ne peut pas en as­su­mer la charge, on s’ache­mine sou­vent vers une vente du bien… ». À moins de re­né­go­cier un ra­chat de prêt au­près d’une autre banque, ce qui en pé­riode de taux bas n’est pas im­pos­sible, mais reste rare.

Par ailleurs, il faut pou­voir payer comp­tant la soulte (sauf ac­cord sur d’autres mo­da­li­tés), et as­su­mer la charge fis­cale de l’opé­ra­tion (no­tam­ment le droit de par­tage de 2,5 % entre époux ou par­te­naires cal­cu­lé sur la va­leur du lo­ge­ment après dé­duc­tion des cré­dits non rem­bour­sés, les droits de mu­ta­tion sur la part d’in­di­vi­sion ra­che­tée entre concu­bins…). En prin­cipe, le juge ne peut pas su­bor­don­ner l’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle du lo­ge­ment au paie­ment par son bé­né­fi­ciaire de la soulte, mais faute de ca­pa­ci­té fi­nan­cière à la payer, c’est dif­fi­ci­le­ment jouable dans la réa­li­té, et la vente du lo­ge­ment risque sou­vent d’être in­évi­table.

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