UN CAS PRA­TIQUE : GAIN POS­SIBLE DE 25 %

Intérêts Privés - - ARGENT -

Exemple d’un ap­par­te­ment d’une cin­quan­taine de mètres car­rés dans le SudEst, oc­cu­pé par une femme de 72 ans. Son es­pé­rance de vie est es­ti­mée à 17 ans, se­lon le ba­rème viager Dau­bry.

• Va­leur vé­nale du bien libre :

220 000 eu­ros.

• Droit d’usage et

d’ha­bi­ta­tion : 51,4 % (ba­rème) x 220 000 = 113 080 €.

• Va­leur oc­cu­pée du bien

(après dé­cote) : 106 920 € (220 000 – 113 080).

• Bou­quet : 55 000 eu­ros.

• Solde à rente : 51 920 € (106 920 – 55 000)

• Rente à ver­ser :

51 920 x 6,81 % (ba­rème)= 3 536 eu­ros par an Par conven­tion, l’in­ves­tis­seur ne règle que 30 % des charges

(700 eu­ros) et la taxe fon­cière (980 eu­ros). D’où une dé­pense an­nuelle to­tale pour lui de 3 536 (rente)+ 700 + 980 = 5 216 eu­ros.

À l’achat, le dé­bi­ren­tier (ache­teur) doit payer

55 000 (bou­quet)+ 13 200 (ho­no­raires de né­go­cia­tion)+7 484 (frais de no­taire 7 % x 106 920), soit 75 684 eu­ros.

En se ba­sant sur l’es­pé­rance de vie de la cré­di­ren­tière, cet ap­par­te­ment re­vien­dra : 75 684 + (17 x 5 216)= 164 356 eu­ros (hors in­dexa­tion de la rente et in­fla­tion des charges). D’où une éco­no­mie maxi­male de 220 000 - 164 256

= 55 644 eu­ros.

Reste l’aléa de la lon­gé­vi­té à in­té­grer… On peut consi­dé­rer que les 55 644 eu­ros « éco­no­mi­sés » per­mettent au dé­bi­ren­tier de payer une rente via­gère pen­dant 10,5 ans sup­plé­men­taires, soit jus­qu’à 99,5 ans. Si la ven­deuse vit en­core plus long­temps, le viager se­ra fi­na­le­ment une mau­vaise af­faire pour l’ac­qué­reur.

Si le dé­bi­ren­tier est as­su­jet­ti à l’IFI, il convient de re­te­nir comme base taxable, la va­leur oc­cu­pée du bien soit 106 920 eu­ros.

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