POUR­QUOI LES SCPI ?

Mu­tua­li­sa­tion des risques, ac­cès au mar­ché de bu­reaux, ti­cket d’en­trée ré­duit et bien sûr… ren­de­ment pour com­plé­ter ses re­ve­nus : les SCPI dis­posent de nom­breux atouts.

Intérêts Privés - - SOMMAIRE -

Les So­cié­tés Ci­viles de Pla­ce­ment Im­mo­bi­lier (SCPI) fi­gurent par­mi les pla­ce­ments les plus ré­mu­né­ra­teurs du mar­ché : elles ont rap­por­té en moyenne 4,44 % en 2017 pour les SCPI d’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise, d’après l’ASPIM*. Un taux à mettre en re­gard du ren­de­ment du fonds en eu­ros de l’as­su­rance vie, tom­bé à 1,50 % en moyenne l’an der­nier dans un contexte de taux d’in­té­rêt obli­ga­taires au plan­cher. Ces deux pla­ce­ments ne sont certes pas com­pa­rables en termes de li­qui­di­té ou de risque, mais les SCPI consti­tuent une vé­ri­table al­ter­na­tive au fonds en eu­ros pour une prise de risque li­mi­tée. Au-de­là du ren­de­ment, le prix moyen des parts de SCPI s’est ap­pré­cié de 1,78 % l’an der­nier, après 2,24 % en 2016. Des atouts qui n’ont pas échap­pé aux épar­gnants en quête de re­ve­nus (les SCPI clas­siques dis­tri­buent un di­vi­dende tous les tri­mestres), puisque la col­lecte bat re­cord sur re­cord : elle a at­teint 6,3 mil­liards d’eu­ros en 2017, por­tant la ca­pi­ta­li­sa­tion to­tale des SCPI d’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise à 46 mil­liards d’eu­ros. Ces pro­duits per­mettent aux par­ti­cu­liers de bé­né­fi­cier des ren­de­ments at­trac­tifs de l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise, aux­quels ils n’ont pas ac­cès en di­rect. Ain­si, quelques mil­liers d’eu­ros suf­fisent pour in­ves­tir en SCPI et bé­né­fi­cier d’une di­ver­si­fi­ca­tion et d’une mu­tua­li­sa­tion des risques in­éga­lées : alors que le par­ti­cu­lier dé­te­nant un unique ap­par­te­ment qu’il met en lo­ca­tion s’ex­pose au risque de va­cance entre deux locataires.

Le ren­de­ment moyen : 4,44 % en 2017

Mais si les in­di­ca­teurs res­tent au vert, les SCPI ont tout de même en­re­gis­tré, comme les autres pla­ce­ments, une éro­sion de leur ren­de­ment, pas­sé de 6,10 % en 2007, il y a juste dix ans, à 4,44 % l’an der­nier. Elles res­tent per­for­mantes dans un monde où l’OAT 10 ans at­teint tout juste 0,80 % et l’in­fla­tion 1 %. « La prime de risque des SCPI (dif­fé­ren­tiel de ren­de­ment, NDLR)par rap­port au taux sans risque reste très éle­vée », ré­sume Ch­ris­tophe Des­co­hand, di­rec­teur du dé­ve­lop­pe­ment ges­tion pri­vée de La Fran­çaise, lea­der du mar­ché avec près de 8 mil­liards d’eu­ros d’en­cours en SCPI. Et mal­gré la baisse du ren­de­ment, les TRI, taux de ren­de­ment in­ternes, in­té­grant à la fois les re­ve­nus dis­tri­bués et la va­lo­ri­sa­tion des parts, ont tou­jours fière al­lure : ils at­teignent en moyenne 6,93 % sur dix ans et 10,20 % sur quinze ans, des ho­ri­zons longs cor­res­pon­dant à la réa­li­té de la du­rée de dé­ten­tion par les in­ves­tis­seurs.

L’an­née 2018 marque d’ailleurs, peut-être, un point de re­tour­ne­ment, à l’aube d’une re­mon­tée

pro­gres­sive des taux d’in­té­rêt à long terme ? Après quatre an­nées de re­cul des re­ve­nus dis­tri­bués, les so­cié­tés de ges­tion en­tre­voient une amé­lio­ra­tion. « La crois­sance éco­no­mique est so­lide, les taux d’oc­cu­pa­tion sont en nette amé­lio­ra­tion et les loyers re­montent en­fin car le rap­port de force entre bailleurs et locataires com­mence à s’in­ver­ser », ana­lyse Jean Pi­tois, le di­rec­teur du dé­ve­lop­pe­ment de Perial. Ain­si, le taux de va­cance est li­mi­tée à 3 % dans Pa­ris in­tra-mu­ros contre 5 % il y a deux ans. « Les me­sures d’ac­com­pa­gne­ment (re­mises de prix sur les loyers, voir plus bas, NDLR)aux­quelles consentent les bailleurs sont en baisse sur les mar­chés lo­ca­tifs ten­dus comme Pa­ris in­tra-mu­ros. Ce­la va dans le bon sens pour les taux d’oc­cu­pa­tion fi­nan­ciers », com­plète Cy­ril de Franc­que­ville, di­rec­teur gé­né­ral dé­lé­gué de BNP Pa­ri­bas REIM France.

Ces me­sures com­mer­ciales consistent, par exemple, en une fran­chise de loyer pou­vant at­teindre 25 % à 30 % du mon­tant du bail : au­tre­ment dit, un lo­ca­taire ne com­mence par­fois à ré­gler son loyer qu’après une pé­riode de 18 mois pour un bail de six ans ! Des me­sures cou­teuses pour les SCPI qui pèsent sur leurs di­vi­dendes. L’an der­nier, les re­ve­nus dis­tri­bués par les SCPI d’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise ont re­cu­lé en moyenne de 3,27 %. Mais cer­tains pro­duits font ex­cep­tion. C’est le cas pour Efim­mo, une SCPI de So­fi­dy qui a ver­sé 11,10 eu­ros par part en 2016 et 11,22 eu­ros en 2017, soit un ren­de­ment de 4,88 %. « Les loyers évo­luent fa­vo­ra­ble­ment de­puis quelques mois, et les taux de va­cance di­mi­nuent. Nous sommes confiants pour l’ave­nir, ce qui nous a per­mis de re­le­ver le di­vi­dende de 12 cen­times l’an der­nier, et de pré­voir une dis­tri­bu­tion com­prise entre 11,20 eu­ros et 11,40 eu­ros pour 2018 », pré­cise JeanMarc Pe­ter, di­rec­teur gé­né­ral de So­fi­dy. De son cô­té, l’autre pro­duit phare de So­fi­dy, Im­mo­rente, s’oriente vers une sta­bi­li­té du re­ve­nu ver­sé en 2018 (entre 15,40 eu­ros et 15,60 eu­ros) par rap­port à ce­lui de 2017 (15,50 eu­ros). Prin­ci­pale SCPI du mar­ché avec une ca­pi­ta­li­sa­tion de 2,7 mil­liards d’eu­ros, elle est ma­jo­ri­tai­re­ment in­ves­tie dans le com­merce, que viennent com­plé­ter des bu­reaux

mais aus­si des hô­tels, des en­tre­pôts, etc.

Des re­ve­nus sta­bi­li­sés

« Les re­ve­nus ver­sés par les SCPI de­vraient être glo­ba­le­ment stables en 2018. Cette an­née consti­tue­ra un point d’in­flexion sur le ren­de­ment après plu­sieurs an­nées de tas­se­ment », es­time Jean Pi­tois chez Perial, qui pré­voit même une hausse du di­vi­dende à 21 eu­ros contre 20 eu­ros en 2017 pour son pro­duit PF Grand Pa­ris, in­ves­ti dans des bu­reaux et com­merces si­tués à Pa­ris et dans sa ré­gion. Cette SCPI af­fiche un ren­de­ment de 4,35 % pour 2017. Les autres pro­duits de Perial de­vraient main­te­nir leurs re­ve­nus in­chan­gés. Même sta­bi­li­té au pro­gramme chez BNP Pa­ri­bas REM, dont la SCPI Ac­ci­mo Pierre (2,2 mil­liards d’eu­ros d’en­cours), de­vrait dis­tri­buer entre 7,95 eu­ros et 8,05 eu­ros cette an­née après 7,98 eu­ros en 2017.

Dans ce contexte d’amé­lio­ra­tion de la conjonc­ture im­mo­bi­lière, les SCPI de­vraient conti­nuer à bien col­lec­ter cette an­née. D’au­tant que les épar­gnants ne voient tou­jours pas ve­nir la re­mon­tée des taux d’in­té­rêt et ses ef­fets sur le ren­de­ment des pla­ce­ments fi­nan­ciers… Les so­cié­tés de ges­tion doivent donc être en re­cherche per­ma­nente de nou­velles ac­qui­si­tions. « Les taux de ren­de­ment à l’ac­qui­si­tion se sont contrac­tés ces der­nières an­nées avec la hausse des prix.

Ils se si­tuent dé­sor­mais, pour le ‘prime’, entre

3 et 3,75 % dans Pa­ris in­tra-mu­ros, 4,50 % en pre­mière cou­ronne et

5 % dans les grandes mé­tro­poles ré­gio­nales.

Ces ac­qui­si­tions se font donc à des condi­tions moins avan­ta­geuses qu’il y a quelques an­nées », constate Cy­ril de Franc­que­ville chez BNP Pa­ri­bas REIM France.

Reste la ques­tion d’une

pos­sible bulle des SCPI qui hante les in­ves­tis­seurs en­core trau­ma­ti­sés par le krach de la pierre pa­pier du dé­but des an­nées 1990. Les SCPI ne risquent-elles pas d’être vic­times de leur suc­cès, car, drai­nant fa­ci­le­ment de plus en plus d’ar­gent, elles pour­raient sur­payer cer­tains ac­tifs im­mo­bi­liers peu ren­tables pour pla­cer leur abon­dante col­lecte…? Compte te­nu du mode de sous­crip­tion des parts, les so­cié­tés de ges­tion peuvent maî­tri­ser cette col­lecte, en tout cas la frei­ner, faute de bonnes op­por­tu­ni­tés d’in­ves­tis­se­ment sur le mar­ché. « Nous veillons scru­pu­leu­se­ment à dis­po­ser d’un ni­veau de col­lecte en ligne avec notre ca­pa­ci­té à in­ves­tir dans de bonnes condi­tions pour nos épar­gnants. C’est pour­quoi nous re­com­man­dons de li­mi­ter les sous­crip­tions à 100 000 eu­ros par SCPI et par foyer fis­cal, contre 150 000 eu­ros il y a deux ans » pré­cise Jean-Marc Pe­ter chez So­fi­dy qui a col­lec­té 330 mil­lions d’eu­ros l’an der­nier.

* As­so­cia­tion Fran­çaise des So­cié­tés de Pla­ce­ment Im­mo­bi­lier

Source: IEIF, *Dis­tri­bu­tion sur va­leur de mar­ché

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