COMMENT BIEN CHOI­SIR

Au-de­là du ren­de­ment, d’autres critères doivent gui­der vos choix pour sé­lec­tion­ner des SCPI…

Intérêts Privés - - SOMMAIRE - Agnès Lam­bert

C’est dé­ci­dé : vous al­lez in­ves­tir en SCPI. Reste à trou­ver celles qui cor­res­pondent le mieux à vos be­soins. Pre­mier ré­flexe, vé­ri­fier le ren­de­ment 2017 : il at­teint en moyenne 4,44 % pour les SCPI d’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise, une large ma­jo­ri­té se si­tuant entre 4 % et 5 %. Mais de nom­breux autres critères doivent gui­der votre choix.

So­li­di­té du ren­de­ment

Plu­tôt que le ren­de­ment, c’est la sta­bi­li­té du re­ve­nu dis­tri­bué dans la du­rée qui vous im­porte. En par­ti­cu­lier si votre ob­jec­tif est de com­plé­ter votre pen­sion de re­traite par ce pla­ce­ment.

• Sta­bi­li­té. Les so­cié­tés de ges­tion pi­lotent fi­ne­ment cet in­di­ca­teur car elles savent que les épar­gnants et leurs conseillers fi­nan­ciers le scrutent de près. Les re­ve­nus (di­vi­dendes ver­sés) re­culent de­puis quatre ans (en baisse moyenne de 0,99 % en 2014, 3,01 % en 2015, 2,61 % en 2016 et 3,27 % en 2017). Il n’y a donc pas lieu de s’in­quié­ter si la SCPI qui vous in­té­resse af­fiche des re­ve­nus en lé­gère baisse, mais mieux vaut vé­ri­fier que l’am­pleur du re­pli est en ligne avec le mar­ché.

• Di­ver­si­fi­ca­tion. Il vous faut aus­si pa­na­cher votre in­ves­tis­se­ment entre SCPI de bu­reaux et de com­merces, les plus nom­breuses, et pro­duits thé­ma­tiques plus ré­cents (hô­tels, san­té, lo­ge­ments étu­diants, etc.), « L’idéal est de di­ver­si­fier son in­ves­tis­se­ment à la fois sur des SCPI très an­ciennes ayant fait leurs preuves à tra­vers dif­fé­rents cycles et des pro­duits thé­ma­tiques en di­ver­si­fi­ca­tion », in­dique Sté­phane van Huf­fel, di­rec­teur gé­né­ral de Net In­ves­tis­se­ment.

• Taille. Une quin­zaine de SCPI af­fiche une ca­pi­ta­li­sa­tion su­pé­rieure à 1 mil­liard d’eu­ros, cer­taines d’entre elles fi­gu­rant d’ailleurs dans le top 20 des SCPI les plus per­for­mantes en termes de TRI (taux de ren­de­ment in­terne) sur cinq ans (voir notre ta­bleau page 29). Il s’agit d’Ely­sées Pierre (TRI de 7,69 % sur cinq ans) de HSBC REIM France, d’Ac­cès Va­leur Pierre (6,39 %) de BNP Pa­ri­bas REIM France et de Co­rum (5,53 %) de Co­rum AM. « La taille est un atout pour les SCPI : il faut au mi­ni­mum un mil­liard d’eu­ros de ca­pi­ta­li­sa­tion pour pou­voir ac­qué­rir des ac­tifs com­pris entre 50 et 100 mil­lions d’eu­ros, qui ont la ca­pa­ci­té d’of­frir toute une gamme de ser­vices aux oc­cu­pants », pré­cise Cy­ril de Franc­que­ville, di­rec­teur gé­né­ral dé­lé­gué de BNP Pa­ri­bas REIM France.

Une ca­pi­ta­li­sa­tion im­por­tante est aus­si le gage d’une bonne di­ver­si­fi­ca­tion des locataires, comme l’ex­plique Ch­ris­tophe Des­co­hand, di­rec­teur du dé­ve­lop­pe­ment ges­tion pri­vée de La Fran­çaise : « le nombre de locataires doit être suf­fi­sam­ment éle­vé, et ceux-ci doivent re­le­ver de dif­fé­rents sec­teurs d’ac­ti­vi­té pour évi­ter une trop grande

prise de risque en cas de dif­fi­cul­tés éco­no­miques ma­jeures sur un sec­teur. »

TAUX D’OC­CU­PA­TION ET AUTRES CRITÈRES

Reste à étu­dier les dif­fé­rents ra­tios fi­nan­ciers du pro­duit, à l’ins­tar du taux d’oc­cu­pa­tion fi­nan­cier : ce­lui-ci cor­res­pond à la pro­por­tion des im­meubles dé­te­nus par la SCPI qui rap­porte un loyer. En ef­fet, ce­lui-ci est in­fé­rieur au taux d’oc­cu­pa­tion phy­sique (im­meubles loués) en rai­son des me­sures d’ac­com­pa­gne­ment pré­vues lors de la si­gna­ture du bail, lorsque la SCPI consent à une fran­chise de loyer de quelques mois. « Un taux d’oc­cu­pa­tion fi­nan­cière de 90 % est un mi­ni­mum, mais ce cri­tère s’ap­pré­cie aus­si en fonc­tion de l’an­cien­ne­té de la SCPI, du taux d’oc­cu­pa­tion phy­sique, etc. », ajoute Sté­phane van Huf­fel.

• Ca­pi­tal fixe ou va­riable. Pen­sez aus­si à vé­ri­fier si la SCPI qui vous in­té­resse est à ca­pi­tal fixe ou à ca­pi­tal va­riable. Si elle est à ca­pi­tal fixe, vous ne pour­rez sous­crire que sur le mar­ché se­con­daire en l’ab­sence d’aug­men­ta­tion de ca­pi­tal : ce­la si­gni­fie que vous ache­tez ses parts à un as­so­cié sou­hai­tant les vendre, sans maî­tri­ser le prix d’exé­cu­tion.

À l’in­verse, les SCPI à ca­pi­tal va­riable, les plus nom­breuses sur le mar­ché, s’achètent di­rec­te­ment au­près de la so­cié­té de ges­tion au prix d’émis­sion.

• Frais. Dans tous les cas, vous ré­gle­rez une com­mis­sion de sous­crip­tion com­prise entre 8 et

10 %. Un mon­tant éle­vé, qui im­plique de con­ser­ver ses parts au mi­ni­mum dix ans pour amor­tir ces frais. Quant aux frais de ges­tion an­nuels, ils s’élèvent à 10 % des loyers per­çus par la SCPI, soit entre 0,60 et 2 % de la va­leur de la part.

À no­ter : les so­cié­tés de ges­tion pré­voient un dé­lai entre la date de sous­crip­tion et le ver­se­ment du pre­mier di­vi­dende : « le dé­lai de jouis­sance a lé­gè­re­ment aug­men­té ces der­nières an­nées, pour at­teindre entre trois et six mois se­lon les pro­duits », pré­cise Ar­naud De­wach­ter, dé­lé­gué gé­né­ral de l’ASPIM. Ce dé­lai per­met d’évi­ter l’ef­fet di­lu­tif lié à l’ar­ri­vée de nou­veaux as­so­ciés.

• Con­seil. Si vous êtes client d’une banque pri­vée ou d’un conseiller en ges­tion de pa­tri­moine in­dé­pen­dant, c’est bien en­ten­du à cet in­ter­mé­diaire de vous pro­po­ser les SCPI les plus adap­tées à vos be­soins. Dans ce cas, vous sous­cri­rez di­rec­te­ment au­près de cet in­ter­mé­diaire. Mais il reste pos­sible d’ache­ter des SCPI en di­rect au­près des so­cié­tés de ges­tion (ce­la re­pré­sente par ex 10 % de la col­lecte de So­fi­dy). Celles-ci sont alors te­nues de vé­ri­fier l’adé­qua­tion du pro­duit avec vos be­soins et à votre pro­fil, de vous re­mettre des do­cu­ments d’in­for­ma­tion sur le pro­duit comme le fe­rait votre conseiller.

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