GAINS : QUELLE FIS­CA­LI­TÉ ?

LA FIS­CA­LI­TÉ EST CELLE QUI S’AP­PLIQUE À L’IM­MO­BI­LIER NO­TAM­MENT POUR LES PLUS-VA­LUES ET AUX RE­VE­NUS FON­CIERS SAUF POUR LES OPCI (SOUS FORME DE SPPICAV) QUI PRO­FITENT DU PFU À 30 %.

Intérêts Privés - - SOMMAIRE -

Les SCPI sont, du fait des re­ve­nus fon­ciers qu’elles en­caissent, ex­clues du champ d’ap­pli­ca­tion du pré­lè­ve­ment for­fai­taire unique de 30 % à l’ins­tar des loyers d’un im­meuble lo­ca­tif. En re­vanche, les OPCI, à la fois in­ves­tis en im­mo­bi­lier et dans des ac­tifs fi­nan­ciers, bé­né­fi­cient du PFU.

RE­VE­NUS DES SCPI : MI­CRO­FON­CIER OU RÉ­GIME RÉEL

Les bé­né­fices réa­li­sés par la SCPI sont com­po­sés ma­jo­ri­tai­re­ment de re­ve­nus fon­ciers (quote-part des loyers per­çus par la so­cié­té). Ils sont fis­ca­li­sés au ba­rème pro­gres­sif de l’im­pôt sur le re­ve­nu et sou­mis aux pré­lè­ve­ments so­ciaux de 17,2 % en 2018. Dans ce cadre, le por­teur de parts a le choix entre deux ré­gimes d’im­po­si­tion.

- Le ré­gime mi­cro-fon­cier s’ap­plique si le re­ve­nu fon­cier est in­fé­rieur à

15 000 eu­ros par an. Il per­met de bé­né­fi­cier d’un abat­te­ment de 30 % re­pré­sen­ta­tif de charges et donc d’être im­po­sé sur 70 % des re­ve­nus re­çus. Néan­moins, l’in­ves­tis­seur en SCPI ne peut en bé­né­fi­cier qu’à la condi­tion d’être éga­le­ment pro­prié­taire d’au moins un im­meuble don­né en lo­ca­tion nue. En re­vanche, le ré­gime mi­cro­fon­cier ne concerne pas les re­ve­nus des SCPI fis­cales.

- Sur op­tion ou si les condi­tions ne sont pas rem­plies pour en­trer dans le ré­gime du mi­cro-fon­cier, c’est le ré­gime réel qui s’ap­plique. Ain­si, en cas d’achat des parts de SCPI à cré­dit (prêt im­mo­bi­lier), l’as­so­cié peut dé­duire les in­té­rêts d’em­prunt sur les re­ve­nus fon­ciers. En re­vanche, comme pour l’im­mo­bi­lier en di­rect, la dé­duc­tion des in­té­rêts d’em­prunt ne peut créer un dé­fi­cit fon­cier im­pu­table sur le re­ve­nu glo­bal. En cas de gain à la re­vente des parts, il est sou­mis au ré­gime d’im­po­si­tion des plus-va­lues im­mo­bi­lières au taux de 19 % au­quel s’ajoutent les pré­lè­ve­ments so­ciaux pour un mon­tant glo­bal de 17,2 % en 2018, soit, au to­tal, 36,2 %. Il bé­né­fi­cie pour le cal­cul de cette taxa­tion d’un abat­te­ment pour du­rée de dé­ten­tion ap­pli­cable à l’as­siette du gain.

A no­ter : sous­crip­tion de parts de SCPI exo­né­rée de droits d’en­re­gis­tre­ment (sauf ra­chat à un par­ti­cu­lier : 5 %).

OPCI : FIS­CA­LI­TÉ DES RE­VE­NUS MO­BI­LIERS

Les OPCI ne suivent pas la même fis­ca­li­té que les SCPI, du moins pour ceux ayant la forme la plus ré­pan­due de SPPICAV : so­cié­tés à pré­pon­dé­rance im­mo­bi­lière à ca­pi­tal va­riable.

• Les re­ve­nus dis­tri­bués des OPCI/ SPPICAV sont des re­ve­nus mo­bi­liers dé­sor­mais im­po­sés au PFU de

30 % (12,8 % d’im­pôt + 17,2 % de pré­lè­ve­ments so­ciaux). Sur op­tion, ils pour­ront être sou­mis au ba­rème pro­gres­sif de l’im­pôt sans pou­voir bé­né­fi­cier de l’abat­te­ment de 40 % sur les di­vi­dendes (at­ten­tion ! cette op­tion à l’IR est glo­bale et concerne tous les re­ve­nus de pla­ce­ments).

• Si l’OPCI prend la forme d’un fonds de pla­ce­ment im­mo­bi­lier (FPI), ses gains sont sou­mis à la fis­ca­li­té des re­ve­nus fon­ciers si les biens im­mo­bi­liers dé­te­nus sont loués nus, ou ils suivent la fis­ca­li­té du loueur en meu­blé (BIC) si les biens sont loués meu­blés.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.