ATOUTS DU CRÉ­DIT ET DU DÉ­MEM­BRE­MENT

Dans une op­tique de ca­pi­ta­li­sa­tion, il peut être ju­di­cieux de sous­crire des parts de SCPI en pleine pro­prié­té en re­cou­rant au le­vier du cré­dit. Ou d’ache­ter, en payant comp­tant, la seule nue-pro­prié­té de cette pier­re­pa­pier à un prix moins cher.

Intérêts Privés - - SOMMAIRE -

Fi­nan­cer l’achat de parts de SCPI en em­prun­tant, c’est pro­fi­ter de l’ef­fet de le­vier du cré­dit. Grâce à cette stra­té­gie, le por­teur des parts peut dé­duire ses in­té­rêts d’em­prunt des re­ve­nus ver­sés par la SCPI pour le cal­cul de l’im­pôt. Les dos­siers de prêt se concluent sur la base d’un taux d’in­té­rêt d’en­vi­ron 2,5 % alors que les SCPI clas­siques, in­ves­ties en im­mo­bi­lier d’en­tre­prise dé­gagent un ren­de­ment an­nuel, hors pré­lè­ve­ments so­ciaux, com­pris entre 4 % et 5 %. L’em­prun­teur a le choix entre un cré­dit amor­tis­sable ou « in fine ». Dans le pre­mier cas, il rem­bourse à chaque échéance une par­tie du ca­pi­tal et les in­té­rêts d’em­prunt. Dans le se­cond cas, à chaque échéance, il ne verse que les in­té­rêts. Et lors de la der­nière échéance, il rem­bourse en une fois, le ca­pi­tal tout en ré­glant les ul­times in­té­rêts. Plus oné­reux, le prêt in fine per­met de gom­mer en par­tie des re­ve­nus fon­ciers pro­ve­nant d’autres pla­ce­ments im­mo­bi­liers.

Four­nir des ga­ran­ties

Pour se cou­vrir, la banque exi­ge­ra de nan­tir un contrat d’as­su­rance-vie d’une va­leur équi­va­lente au mon­tant du prêt ma­jo­ré des in­té­rêts. En outre, quelle que soit la forme de cré­dit re­te­nue, la banque nan­ti­ra les parts de SCPI pen­dant toute la du­rée du prêt.

Si l’on sous­crit des parts d’une SCPI pi­lo­tée par une so­cié­té de ges­tion in­dé­pen­dante d’une banque, il est ju­di­cieux de s’adres­ser à un cour­tier en cré­dit pour trou­ver un fi­nan­ce­ment. À moins que la so­cié­té de ges­tion ait conclu un ac­cord de par­te­na­riat avec un éta­blis­se­ment fi­nan­cier, comme par exemple Cré­dit Agri­cole Con­su­mer Fi­nance. Gé­né­ra­le­ment les cré­dits pour fi­nan­cer des parts de SCPI se contractent sur dix ou quinze ans. Cet ho­ri­zon de pla­ce­ment peut cor­res­pondre à la ces­sa­tion d’ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle de l’épar­gnant. Une pé­riode à par­tir de la­quelle il au­ra be­soin de com­plé­ter ses re­ve­nus.

LE DÉ­MEM­BRE­MENT TEM­PO­RAIRE DES PARTS DE SCPI

Comme tout ac­tif im­mo­bi­lier, les parts de SCPI peuvent être dé­mem­brées. Cette sé­pa­ra­tion entre la nue-pro­prié­té et l’usu­fruit s’or­ga­nise pour un

cer­tain nombre d’an­nées, va­riable se­lon les ob­jec­tifs des deux par­ties. On parle de « dé­mem­bre­ment tem­po­raire » par op­po­si­tion au dé­mem­bre­ment via­ger. Cette opé­ra­tion de du­rée li­mi­tée réunit deux ac­teurs :

• Le nu-pro­prié­taire : pro­prié­taire des parts de SCPI, il ne per­çoit pas les re­ve­nus de la SCPI (ou di­vi­dendes tri­mes­triels) pen­dant la du­rée du dé­mem­bre­ment. Par consé­quent, il échappe à toute im­po­si­tion sur les re­ve­nus pen­dant cette pé­riode, ce qui consti­tue un bon moyen de ca­pi­ta­li­ser. Il ré­cu­pé­re­ra la pleine pro­prié­té des parts (et donc leurs re­ve­nus), sans frais ni fis­ca­li­té, à l’is­sue de la pé­riode de dé­mem­bre­ment.

• L’usu­frui­tier : dis­po­sant d’un droit réel tem­po­raire sur le bien pen­dant le dé­mem­bre­ment, il per­ce­vra les di­vi­dendes tri­mes­triels pen­dant la­dite pé­riode.

Le prix de sous­crip­tion des parts de SCPI se ré­par­tit entre le nu-pro­prié­taire et l’usu­frui­tier, en fonc­tion de la du­rée du dé­mem­bre­ment (voir ta­bleau ci-des­sus) et des ren­de­ments pré­vi­sion­nels pen­dant la du­rée du dé­mem­bre­ment.

La conven­tion entre nu-pro­prié­taire et usu­frui­tier

Lors­qu’un par­ti­cu­lier sous­crit des parts dé­mem­brées, il signe une conven­tion de dé­mem­bre­ment de pro­prié­té à du­rée li­mi­tée. Dé­fi­nis­sant les mo­da­li­tés ju­ri­diques et fi­nan­cières de cette tran­sac­tion, en près d’une quin­zaine d’ar­ticles, elle est si­gnée par le nu-pro­prié­taire et par l’usu­frui­tier. Voi­ci les points les plus im­por­tants.

- Du­rée du dé­mem­bre­ment. Ima­gi­nons qu’elle soit fixée à 7 ans. Il se­ra pré­ci­sé « le nu-pro­prié­taire et l’usu­frui­tier conviennent ir­ré­vo­ca­ble­ment d’un com­mun ac­cord entre eux, de main­te­nir le dé­mem­bre­ment de pro­prié­té des parts à comp­ter de la date d’en­trée en jouis­sance et pour 7 ans ». Au terme, tous les at­tri­buts du droit de pro­prié­té re­vien­dront au nu-pro­prié­taire. Et ce, sans au­cune for­ma­li­té et sans in­dem­ni­té de part ni d’autre.

- Date d’en­trée en jouis­sance. Va­riable se­lon les ac­cords, elle peut être fixée le pre­mier jour du troi-

sième mois sui­vant la ré­cep­tion des fonds par la so­cié­té de ges­tion.

- Ces­sion de la nue-pro­prié­té. « La gé­rance ne ga­ran­tit pas la re­vente des droits res­pec­tifs de l’usu­frui­tier et du nu-pro­prié­taire ». En fait, les parts en nue-pro­prié­té sont qua­si­ment in­ven­dables, donc illi­quides. Ce­pen­dant le nu-pro­prié­taire peut li­bre­ment trans­mettre ou cé­der ses droits. Tout comme il peut nan­tir ses parts, si be­soin. En cas de dé­cès du nu-pro­prié­taire, ses ayants droit hé­ritent des parts.

- As­sem­blées gé­né­rales. Le nu-pro­prié­taire peut par­ti­ci­per aux as­sem­blées gé­né­rales or­di­naires et à celles ex­tra­or­di­naires.

De gros atouts sur le plan fis­cal

Ne dé­te­nir que la nue-pro­prié­té des parts de SCPI per­met d’évi­ter les pré­lè­ve­ments so­ciaux et l’im­pôt sur le re­ve­nu pou­vant al­ler jus­qu’au taux maxi­mal de 45 %. Les sous­crip­teurs ac­tifs, au faîte de leur car­rière pro­fes­sion­nelle, et for­te­ment im­po­sés à l’im­pôt sur le re­ve­nu, ap­pré­cie­ront ce type de pla­ce­ment ne pro­cu­rant pas de re­ve­nu (alors qu’ils n’en ont pas en­core be­soin) pen­dant une pé­riode dé­fi­nie à l’avance.

En outre, des parts de SCPI en nue-pro­prié­té n’ont pas be­soin de fi­gu­rer dans la base taxable à l’im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière (IFI). Ce pla­ce­ment peut donc consti­tuer une so­lu­tion pour les par­ti­cu­liers prêts à ren­for­cer leur pa­tri­moine dans l’im­mo­bi­lier, sans pour au­tant su­bir la ponc­tion fis­cale suc­cé­dant à l’ISF. Il in­té­res­se­ra tout par­ti­cu­liè­re­ment les contri­buables dis­po­sant d’un pa­tri­moine net lé­gè­re­ment in­fé­rieur au seuil dé­clen­chant l’im­po­si­tion à l’IFI, soit 1,3 mil­lion d’eu­ros.

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