CA­PI­TA­LI­SER AVEC L’ÉPARGNE IM­MO­BI­LIÈRE

Dans une op­tique de ca­pi­ta­li­sa­tion et non de com­plé­ment de re­ve­nus, l’épar­gnant dis­pose de plu­sieurs pla­ce­ments im­mo­bi­liers à l’abri de l’im­pôt. Sur­tout dans le cadre de l’as­su­rance-vie. Re­vue de dé­tail.

Intérêts Privés - - SOMMAIRE -

Lorsque des ac­tifs veulent se consti­tuer une épargne ados­sée à l’im­mo­bi­lier sans pour au­tant alour­dir leur fis­ca­li­té, ils ont le choix de re­cou­rir à des so­lu­tions dis­po­nibles en di­rect et/ou pou­vant ser­vir de sous-ja­cent à des uni­tés de compte de contrats d’as­su­rance-vie. Ache­ter des parts de SCPI, de SCI et/ ou des ac­tions d’OPCI par le biais de l’as­su­rance vie per­met d’échap­per à la fis­ca­li­té de la dé­ten­tion di­recte et de bé­né­fi­cier des atouts de cette en­ve­loppe fis­cale no­tam­ment pour la trans­mis­sion. De plus, tous les ar­bi­trages (achat et vente) de parts au sein du contrat d’as­su­rance-vie ne sont pas fis­ca­li­sés tant que l’ar­gent ga­gné ne sort pas du contrat.

DES SCPI DANS L’AS­SU­RANCE-VIE

In­ves­ties dans l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise, les SCPI clas­siques ont pour vo­ca­tion de dé­ga­ger un re­ve­nu an­nuel im­po­sé au titre des re­ve­nus fon­ciers et sup­por­tant les pré­lè­ve­ments so­ciaux. Si on ne les fi­nance pas à cré­dit, (voir p. 40), il peut être ju­di­cieux d’ac­cé­der à la pierre pa­pier via un contrat d’as­su­rance-vie, en choi­sis­sant une uni­té de compte ados­sée à une SCPI. En­core faut-il que l’as­su­reur pré­voie de ré­in­ves­tir les di­vi­dendes dans la SCPI, ce qui n’est pas sys­té­ma­tique. En ef­fet, cette par­ti­ci­pa­tion peut être ré­in­ves­tie en to­ta­li­té ou par­tiel­le­ment dans des parts de la SCPI, ou en­core elle peut être bas­cu­lée en to­ta­li­té dans une autre uni­té de compte du contrat, comme par exemple une ados­sée à une SI­CAV mo­né­taire. At­ten­tion aux dé­lais va­riables se­lon les contrats d’as­su­rance : les ver­se­ments et ar­bi­trages pla­cés sur une uni­té de compte ados­sée à une SCPI ne com­mencent à por­ter jouis­sance gé­né­ra­le­ment qu’à comp­ter du pre­mier jour du tri­mestre ci­vil sui­vant ce­lui d’in­ves­tis­se­ment sur ce sup­port. Pour cou­vrir ses frais de ges­tion, l’as­su­reur peut pré­le­ver, chaque mois une cer­taine frac­tion (pour­cen­tage) d’uni­tés de compte. Par exemple 0,10 % d’uni­tés de compte sur ce sup­port, soit un taux an­nuel de 1,193 %.

LES OPCI POUR LA LI­QUI­DI­TÉ

Plus ré­cents que les SCPI, les Or­ga­nismes de Pla­ce­ment Col­lec­tif en Im­mo­bi­lier (OPCI) achètent eux aus­si des biens im­mo­bi­liers pour les don­ner en lo­ca­tion. Mais, à la dif­fé­rence des SCPI, ils pré­sentent une poche de li­qui­di­tés

pou­vant at­teindre 40 % de leur ac­tif, ce qui fa­ci­lite leur re­vente. En contre­par­tie, ces ac­tifs li­quides grèvent la ren­ta­bi­li­té des OPCI grand pu­blic de près d’un point de ren­de­ment an­nuel, com­pa­ré à ce­lui des SCPI.

• En compte-titres. L’épar­gnant peut ache­ter des ac­tions d’OPCI en di­rect en les lo­geant dans un compte-titres. Il se­ra alors im­po­sé au pré­lè­ve­ment

for­fai­taire unique (PFU) de 30 % sur les re­ve­nus du ca­pi­tal, contri­bu­tions so­ciales et im­pôt sur le re­ve­nu cu­mu­lés.

• Via l’as­su­rance-vie.

L’autre so­lu­tion consiste re­te­nir l’as­su­rance-vie en sé­lec­tion­nant un contrat mul­ti­sup­port com­por­tant une uni­té de compte ados­sée à un OPCI. Comme les as­su­reurs pré­fèrent, pour des rai­sons de li­qui­di­té, les OPCI aux SCPI, le choix est large pour le sous­crip­teur. Toutes les banques de ré­seaux dis­posent d’un OPCI éli­gible à l’as­su­rance-vie.

DES FONDS POUR JOUER LA PIERRE SOUS TOUTES SES FORMES

Tou­jours pour do­per les ren­de­ments des contrats d’as­su­rance-vie, quelques so­cié­tés de ges­tion pro­posent aux as­su­reurs des fonds d’in­ves­tis­se­ment al­ter­na­tifs (FIA) in­ves­tis en im­mo­bi­lier di­rect et in­di­rect. Cette so­lu­tion de di­ver­si­fi­ca­tion re­pose sur un pa­tri­moine mu­tua­li­sé com­po­sé no­tam­ment d’im­meubles, de parts de SCPI (en pleine pro­prié­té ou en usu­fruit), d’ac­tions d’OPCI, d’ac­tions de fon­cières co­tées, de titres de so­cié­tés im­mo­bi­lières. La du­rée de pla­ce­ment re­com­man­dée est su­pé­rieure à 8 ans. Un ho­ri­zon idéal pour l’en­ve­loppe de l’as­su­rance-vie, unique mode de sous­crip­tion. D’im­por­tants ac­teurs de la pierre pa­pier comme Pri­mo­nial, La Fran­çaise, Amun­di dis­posent de so­cié­tés ci­viles im­mo­bi­lières dé­co­rel­lées de la Bourse. Un peu plus d’un an après son lan­ce­ment, le FIA Convic­tions im­mo­bi­lières de So­fi­dy, so­cié­té de ges­tion in­dé­pen­dante, af­fiche une ca­pi­ta­li­sa­tion de 60 mil­lions d’eu­ros. La va­leur de la part de ce fonds de ca­pi­ta­li­sa­tion ré­fé­ren­cé par les as­su­reurs Su­ra­ve­nir, So­ge­cap et Swiss Life, a pro­gres­sé de 4,7 % en 2017.

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