RE­VE­NUS D’APPOINT : COM­BIEN IN­VES­TIR ?

Compte te­nu de la fis­ca­li­té, il faut in­ves­tir plu­sieurs di­zaines voire plu­sieurs cen­taines de mil­liers d’eu­ros pour com­plé­ter ses re­ve­nus à hau­teur de 300, 700 ou 1 000 eu­ros par mois. Dé­mons­tra­tion.

Intérêts Privés - - SOMMAIRE - Agnès Lam­bert

Pla­ce­ment de ren­de­ment par ex­cel­lence, la SCPI peut vous per­mettre de per­ce­voir un vé­ri­table com­plé­ment de re­ve­nu chaque tri­mestre afin de com­plé­ter, par exemple, votre pen­sion de re­traite. Deux stra­té­gies co­existent chez les épar­gnants. Cer­tains ont un ca­pi­tal à pla­cer, par exemple 50 000 eu­ros. Pour un contri­buable taxé dans la tranche à 14 %, ce mon­tant pla­cé sur une SCPI rap­por­tant 4,5 % pro­cure des re­ve­nus de 2 250 eu­ros brut par an, soit 1548 eu­ros nets en te­nant compte de l’im­pôt sur le re­ve­nu à ce taux mar­gi­nal et des pré­lè­ve­ments so­ciaux (17,2 %). Notre épar­gnant peut donc en ti­rer 129 eu­ros par mois : un com­plé­ment de re­ve­nu concret, mais li­mi­té.

Pour ob­te­nir 300 ou 500 eu­ros Par mois

D’autres épar­gnants prennent la ques­tion dif­fé­rem­ment : ils cherchent au contraire com­bien ils doivent in­ves­tir en SCPI pour per­ce­voir 300 eu­ros, 700 eu­ros ou 1000 eu­ros nets par mois. Pre­nons l’exemple de Jean, fraî­che­ment re­trai­té. Il ai­me­rait per­ce­voir 300 eu­ros de re­ve­nus com­plé­men­taires nets par mois, soit 3 600 eu­ros par an, afin de com­plé­ter sa pen­sion de re­traite. Jean est im­po­sé dans la tranche mar­gi­nale à 14 % et ne peut pas bé­né­fi­cier du ré­gime mi­cro fon­cier car il ne dé­tient pas d’im­mo­bi­lier lo­ca­tif en di­rect (voir fiche p. 31). Compte te­nu de son taux mar­gi­nal d’im­po­si­tion et des pré­lè­ve­ments so­ciaux, le pla­ce­ment doit rap­por­ter 5 471 eu­ros bruts par an à Jean pour équi­va­loir à 3 600 eu­ros nets/an. Il lui faut donc in­ves­tir 121000 eu­ros dans une SCPI dont le ren­de­ment s’élève à 4,5 %. « Le ca­pi­tal que doit pla­cer Jean pour ob­te­nir 300 eu­ros nets par mois est éle­vé. Il est re­com­man­dé de le pa­na­cher sur trois ou quatre SCPI dif­fé­rentes pour di­ver­si­fier le risque », conseille Sté­phane van Huf­fel, di­rec­teur gé­né­ral de Net In­ves­tis­se­ment. Le rai­son­ne­ment est iden­tique si Jean sou­haite non pas 300 eu­ros par mois, mais 500 eu­ros par mois. Toutes choses égales par ailleurs, il de­vra dans ce cas pla­cer 194 000 eu­ros en SCPI. Il pour­rait, pour ce mon­tant, choi­sir d’in­ves­tir dans un stu­dio ou un deux-pièces en Ile-de-France pour le louer en di­rect. Mais la SCPI lui pro­cure une bien meilleure di­ver­si­fi­ca­tion du risque puisque ce­lui-ci est ré­par­ti sur de très nom­breux locataires, sans les tra­cas de la ges­tion.

ET SI, IM­PO­SÉ DANS LA TRANCHE À 30 %, ON VEUT 700 EU­ROS NETS PAR MOIS ?

Pre­nons à pré­sent l’exemple de Pa­trick, qui est quant-à-lui taxé dans la tranche mar­gi­nale à 30 %. Il dé­tient dé­jà un par­king qu’il loue 100 eu­ros par mois, et peut donc pré­tendre au ré­gime mi­cro fon­cier. Pour mé­moire, ce ré­gime per­met aux contri­buables dont les re­ve­nus fon­ciers sont in­fé­rieurs à 15 000 eu­ros par an et dé­te­nant par ailleurs un bien lo­ca­tif en di­rect de bé­né­fi­cier d’un abat­te­ment de 30 % sur leurs re­ve­nus fon­ciers. Re­trai­té, Pa­trick cherche à com­plé­ter sa pen­sion à hau­teur de 700 eu­ros nets par mois, soit 8400 eu­ros par an. Compte te­nu de la fis­ca­li­té, il lui faut per­ce­voir 13 592 eu­ros bruts (13 592 – 17,2 % de pré­lè­ve­ments so­ciaux – 30 % d’im­pôt sur le re­ve­nu sur 70 % de 13592 eu­ros dans le cadre du mi­cro fon­cier = 8 400 eu­ros nets). Pa­trick doit donc pla­cer 302000 eu­ros sur des SCPI rap­por­tant 4,5 % pour ob­te­nir ce mon­tant. Si Pa­trick sou­haite per­ce­voir 1 000 eu­ros nets par mois (12 000 eu­ros par an), le ca­pi­tal à pla­cer sur des SCPI at­teint… 504000 eu­ros. At­ten­tion, in­ves­tir une telle somme sur un unique type de pla­ce­ment, les SCPI, im­plique de dé­te­nir par ailleurs d’autres pla­ce­ments fi­nan­ciers com­plé­men­taires, comme de l’as­su­rance-vie, etc.

EX­CLU POUR LES HAUTS RE­VE­NUS

Quant aux contri­buables taxés dans les tranches su­pé­rieures du ba­rème de l’im­pôt sur le re­ve­nu, ils ont pro­ba­ble­ment mieux à faire que de conver­tir un ca­pi­tal en parts de SCPI pour com­plé­ter leurs re­ve­nus. « La pres­sion fis­cale est trop im­por­tante sur les SCPI ache­tées cash pour les contri­buables taxés dans les tranches à 41 % et 45 % : mieux vaut, pour eux, s’orien­ter vers la lo­ca­tion en meu­blé, l’in­ves­tis­se­ment en SCPI à cré­dit ou en­core le dé­mem­bre­ment de SCPI », ajoute Sté­phane van Huf­fel.

À no­ter : ni Jean, ni

Pa­trick n’ont pensé à pla­cer leur ca­pi­tal dans des OPCI. Et pour cause : ces pla­ce­ments à mi-che­min entre SCPI et Si­cav clas­siques sont ma­jo­ri­tai­re­ment des pla­ce­ments de ca­pi­ta­li­sa­tion, sous­crits dans le cadre de l’as­su­rance-vie. Ce­la ne ré­pond pas aux exi­gences de per­cep­tion de re­ve­nus ré­gu­liers.

Jean est taxé dans la tranche à 14 %. Ne dé­te­nant pas d’im­mo­bi­lier lo­ca­tif en di­rect, il ne peut pas op­ter pour le ré­gime du mi­cro­fon­cier. Pa­trick taxé dans la tranche à 30 %, dé­tient par ailleurs un par­king qu’il loue. Il bé­né­fi­cie du mi­cro­fon­cier dans le pre­mier cas (700 eu­ros/mois) et du ré­gime réel dans le se­cond (1000 €/mois).

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