Pla­ce­ment im­mo­bi­lier ­15 ­Real es­tate in­vest­ment Spe­cial France

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En France, nou­veaux dé­crets,nou­veaux impacts In France,new or­ders,new impacts

Dé­fis­ca­li­sa­tion im­mo­bi­lière en France: 2006­2016 Property tax exemp­tion in France: 2006­2016

Com­ment ache­ter en France lorsque l’on ré­side à l’étran­ger? How to buy in France when one lives abroad?

Crise de l’im­mo­bi­lier tem­po­raire en France Short property mar­ket cri­sis in France

En 2016, toutes les construc­tions neuves doivent être construites se­lon des normes de haute per­for­mance éner­gé­tique (BBC –Bâ­ti­ment basse consom­ma­tion­, RT2012 –Rè­gle­men­ta­tion ther­mique­puis 2020, HQU –Haute qua­li­té en­vi­ron­ne­men­tale­). De­puis presque 10 ans, le mar­ché de l’im­mo­bi­lier s’est trans­for­mé. Au­jourd’hui, lors de l’achat ou de la vente d’un im­meuble (mai­son ou ap­par­te­ment) plus ques­tion de né­gli­ger de la qua­li­té éner­gé­tique du bâ­ti­ment. Lors d’une ré­cente étude, les no­taires ont d’ailleurs fait état d’un écart de prix de 25% entre deux im­meubles en fonc­tion sa qua­li­té éner­gé­tique (1).

Un mar­ché de l’im­mo­bi­lier to­ta­le­ment re­des­si­né de­puis 10 ans par les normes de per­for­mance éner­gé­tique.

Le pro­prié­taire de­vra donc en­ga­ger tou­jours plus de tra­vaux pour main­te­nir la va­leur pa­tri­mo­niale de son im­meuble. A dé­faut de tra­vaux de mise aux normes, la moins va­lue est cer­taine(INSEE,T1 2010). En ef­fet, l’in­dice des prix de l’im­mo­bi­lier ne semble avoir bais­sé que de 10% entre 2011 et 2016, mais en réa­li­té, l’exi­gence de qua­li­té ayant for­te­ment aug­men­tée entre ces deux dates, le pro­prié­taire au­ra dû en­ga­ger de très lourds tra­vaux pour main­te­nir son im­meuble au ni­veau des normes exi­gées. A dé­faut d’avoir réa­li­sé ces dé­penses obli­ga­toires, la baisse des prix de l’im­mo­bi­lier dé­passe fa­ci­le­ment les ­10%.

L’ob­so­les­cence éner­gé­tique de l’im­mo­bi­lier an­cien de­vrait s’ac­cé­lé­rer dans les an­nées à ve­nir. En ef­fet, au de­là de la très pro­chaine RT 2020 qui s’im­po­se­ra aux construc­tions neuves à par­tir de 2020 (gé­né­ra­li­sa­tion des bâ­ti­ments à éner­gie pas­sive ou po­si­tive)(3), deux dé­crets confir­mant l’ac­cé­lé­ra­tion de l’ob­so­les­cence éner­gé­tique des bâ­ti­ments viennent d’être pu­bliés au jour­nal of­fi­ciel.

L’obli­ga­tion de tra­vaux d’iso­la­tion en cas de ra­va­le­ment de fa­çade ou ré­fec­tion de toi­ture.

Ce dé­cret(4) pré­voit tout sim­ple­ment l’obli­ga­tion de tra­vaux d’iso­la­tion à l’oc­ca­sion :

­D’un ra­va­le­ment de fa­çade (la ré­fec­tion de l’en­duit exis­tant, le rem­pla­ce­ment d’un pa­re­ment exis­tant ou la mise en place d’un nou­veau pa­re­ment, concer­nant au moins 50 % d’une fa­çade du bâ­ti­ment, hors ou­ver­tures) ;

­De ré­fec­tion de la toi­ture ( le rem­pla­ce­ment ou le re­cou­vre­ment d’au moins 50 % de l’en­semble de la cou­ver­ture, hors ou­ver­tures).

Ces obli­ga­tions de tra­vaux sont ap­pli­cables à par­tir du 01/01/2017 aux bâ­ti­ments à usage d’ha­bi­ta­tion, de bu­reau, de com­merce et d’enseignement ain­si qu’aux hô­tels. L’im­mo­bi­lier de bu­reaux et les com­merces sont éga­le­ment concer­nés – Les ges­tion­naires de SCPI (So­cié­té ci­vile de Plac­ment im­mo­bi­lier) de­vront pro­vi­sion­ner ces très lourd tra­vaux dans leur ges­tion.

Il ne fait au­cun doute que ces obli­ga­tions de tra­vaux au­ront pour consé­quence d’ac­cé­lé­rer l’ob­so­les­cence éner­gé­tique des bâ­ti­ments (l’ac­cé­lé­ra­tion de la ré­no­va­tion du parc im­mo­bi­lier aug­mente la qua­li­té moyenne du parc ren­dant ob­so­lète l’im­meuble non conforme à ces exi­gences nou­velles).

Les pro­prié­taires d’im­mo­bi­lier de­vront en­ga­ger de lourds tra­vaux pour main­te­nir la va­leur pa­tri­mo­niale de leur pa­tri­moine im­mo­bi­lier (et ces tra­vaux ne sont pas comp­ta­bi­li­sés dans l’évo­lu­tion des prix de l’im­mo­bi­lier), sauf ex­cep­tions (voir en­ca­dré).

Les ex­cep­tions per­met­tant de se sous­traire aux obli­ga­tions de tra­vaux

­ Il existe un risque de pa­tho­lo­gie du bâ­ti liée à tout type d’iso­la­tion. Le maître d’ou­vrage jus­ti­fie du risque tech­nique en­cou­ru en pro­dui­sant une note ar­gu­men­tée ré­di­gée par un homme de l’art et sous sa res­pon­sa­bi­li­té ;

­Les tra­vaux d’iso­la­tion ne sont pas conformes à des ser­vi­tudes ou aux dis­po­si­tions lé­gis­la­tives et ré­gle­men­taires re­la­tives au droit des sols, au droit de pro­prié­té ou à l’as­pect des fa­çades et à leur im­plan­ta­tion

­ Les tra­vaux d’iso­la­tion en­traînent des mo­di­fi­ca­tions de l’as­pect de la construc­tion en contra­dic­tion avec les pres­crip­tions pré­vues pour les sec­teurs sau­ve­gar­dés, les aires de mise en va­leur de l’architecture et du pa­tri­moine, les abords des mo­nu­ments his­to­riques, les sites ins­crits et clas­sés, ou avec les règles et pres­crip­tions dé­fi­nies en ap­pli­ca­tion des ar­ticles L. 151­18 et L. 151­19 du code de l’ur­ba­nisme

­Il existe une dis­pro­por­tion ma­ni­feste entre les avan­tages de l’iso­la­tion et ses in­con­vé­nients de na­ture tech­nique, éco­no­mique ou ar­chi­tec­tu­rale, les amé­lio­ra­tions ap­por­tées par cette iso­la­tion ayant un im­pact né­ga­tif trop im­por­tant en termes de qua­li­té de l’usage et de l’ex­ploi­ta­tion du bâ­ti­ment, de mo­di­fi­ca­tion de l’as­pect ex­té­rieur du bâ­ti­ment au re­gard de sa qua­li­té ar­chi­tec­tu­rale, ou de sur­coût.

1° Une iso­la­tion par l’ex­té­rieur dé­gra­de­rait si­gni­fi­ca­ti­ve­ment la qua­li­té ar­chi­tec­tu­rale. Le maître d’ou­vrage jus­ti­fie de la va­leur pa­tri­mo­niale ou ar­chi­tec­tu­rale de la fa­çade et de la dé­gra­da­tion en­cou­rue, en pro­dui­sant une note ar­gu­men­tée ré­di­gée par un pro­fes­sion­nel men­tion­né à l’ar­ticle 2 de la loi n° 77­2 du 3 jan­vier 1977 sur l’architecture ;

2° Le temps de re­tour sur in­ves­tis­se­ment du sur­coût in­duit par l’ajout d’une iso­la­tion, dé­duc­tion faite des aides fi­nan­cières pu­bliques, est su­pé­rieur à dix ans

Une mo­di­fi­ca­tion de la dé­fi­ni­tion du lo­ge­ment dé­cent avec l’in­ser­tion de condi­tions te­nant aux per­for­mances éner­gé­tiques de l’im­meuble.

Ce se­cond dé­cret(5), qui n’est pour le mo­ment qu’un pro­jet de dé­cret, moins es­sen­tiel, est la si­gna­ture d’un mou­ve­ment de fond au pro­fit d’une tou­jours meilleure per­for­mance éner­gé­tique des bâ­ti­ments. Un lo­ge­ment qui ne ré­pon­drait pas à la dé­fi­ni­tion du lo­ge­ment dé­cent ne pour­rait pas être mis en lo­ca­tion. Cette nou­velle dé­fi­ni­tion de lo­ge­ment dé­cent in­tro­duit un cri­tère de per­for­mance éner­gé­tique dans la dé­fi­ni­tion d’un lo­ge­ment qui peut être mis en lo­ca­tion. Ras­su­rez­vous, les cri­tères re­te­nus sont peu éle­vés et ne de­vraient pas être pé­na­li­sants !

Pour au­tant, cette idée même d’in­tro­duire la per­for­mance éner­gé­tique dans la dé­fi­ni­tion de la dé­cence dé­montre la force du mou­ve­ment vers un parc im­mo­bi­lier tou­jours plus ver­tueux.

A par­tir de 2020, le lo­ge­ment de­vra res­pec­ter au moins 3 des 6 cri­tères sui­vants pour être qua­li­fié de « dé­cent ». A par­tir de 2025, les 6 cri­tères sui­vants de­vront être res­pec­tés

1° Le lo­ge­ment dis­pose d’une source de cha­leur fixe en bon état de fonc­tion­ne­ment dans toutes les pièces principales au sens du qua­trième ali­néa de l’ar­ticle R* 111­1 du code de la construc­tion et de l’ha­bi­ta­tion. Le cas échéant, les che­mi­nées doivent être mu­nies de trappes

2° Les portes et fe­nêtres sont telles qu’elles per­mettent une fer­me­ture cor­recte et dis­posent de joints per­met­tant une étan­chéi­té à l’air cor­recte.

3° Les vi­trages des fe­nêtres et des pa­rois vi­trées sont pré­sents et en bon état.

4° Les murs et pa­rois du lo­ge­ment don­nant sur l’ex­té­rieur ou sur un lo­cal non­chauf­fé sont join­tifs et pré­sentent, de part leur na­ture et leur état, une étan­chéi­té à l’air cor­recte.

5° Les portes don­nant sur un lo­cal non­chauf­fé pré­sentent, de part leur na­ture et leur état, une étan­chéi­té à l’air cor­recte.

6° Le lo­ge­ment ne pré­sente pas d’ex­cès d’hu­mi­di­té lié à des condi­tions struc­tu­relles et pou­vant en­traî­ner des sur­con­som­ma­tions d’éner­gie. Les dis­po­si­tifs de ven­ti­la­tion pré­sents sont main­te­nus en bon état de fonc­tion­ne­ment de ma­nière à li­mi­ter l’hu­mi­di­té.

Ain­si, la per­for­mance éner­gé­tique va conti­nuer à bou­le­ver­ser le mar­ché de l’im­mo­bi­lier obli­geant à tou­jours plus de tra­vaux pour main­te­nir la va­leur pa­tri­mo­niale de l’im­mo­bi­lier ! (ou à dé­faut, ac­cep­ter une moins va­lue cer­taine de la va­leur de leur im­meuble).

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