Immobilier neuf : droit dans le mur ?

THOMAS LESTAVEL BÉATRICE MATHIEU

rembourser les trajets de ses salariés jusqu’à 400 euros par an.

Après avoir mis le covoiturage sur les rails et la boîte au carré, la start-up a commencé à voir plus grand. Tout démarre à la fin de 2018. La SNCF cherche alors à se débarrasser de sa filiale de « cars Macron », Ouibus. Elle frappe à la porte de BlaBlaCar. « Ils leur ont mis sur la table 100 millions d’euros, en plus du maintien de la commercialisation des bus sur le site de la SNCF, un des leaders du e-commerce dans l’Hexagone. C’était alléchant », raconte un spécialiste du secteur. Mais le passage de gestionnaire d’une place de marché à opérateur d’un moyen de transport n’a rien d’une sinécure. Même le leader incontesté du secteur, l’allemand FlixBus, peine encore à rentrer dans ses frais en France. Chez BlaBlaBus, un manager décrit ainsi « un cauchemar de gestion. Pourquoi le coronavirus n’est-il pas arrivé l’année dernière, quand on avait que le covoiturage à gérer ? »

Mais au lieu de freiner et de consolider leurs positions, les dirigeants décident d’accélérer et lancent, en pleine épidémie, BlaBlaRide, un dispositif de trottinettes en libre-service monté en partenariat avec le spécialiste suédois Voi. Chez BlaBlaCar, on est persuadé qu’avec la crise sanitaire les nouveaux modes de transport vont s’imposer. « On veut rentrer davantage dans les villes et surtout à Paris, où l’on pourrait proposer des vélos électriques », annonce même Nicolas Brusson. Ce rapprochement renforce la candidature en cours de Voi pour l’obtention de l’un des trois tickets que la mairie de Paris livre à la compétition des

Malgré l’optimisme des promoteurs, un brin surjoué, la situation financière délicate des ménages laisse entrevoir un marché à la peine et des prix à la baisse. tonnamment, l’annonce a fait peu de bruit. Certes, nous étions fin mars, et la France confinée était encore sous le choc. Il n’empêche. Ce n’est pas tous les jours que CDC Habitat, filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations, et Action logement s’engagent à acheter 50 000 biens aux promoteurs afin de pallier une possible défaillance de la demande des particuliers. Il faut remonter à la crise de 2008 pour retrouver trace d’une telle opération – et encore, celle-ci ne portait que sur 30 000 biens. Un plan de soutien massif salué par la profession. « Cela permet de sécuriser l’activité en 2020, après un début d’année où nous avons eu nos bureaux de vente et nos chantiers fermés, confinement oblige », commente le directeur général adjoint logement France de Bouygues Immobilier, Laurent Tirot. Seul bémol, lorsque l’Etat tend la main, c’est lui qui fixe les prix, réduisant comme peau de chagrin les marges des promoteurs.

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Mais, qu’importe, l’époque est trop incertaine pour jouer les fines bouches. Au premier trimestre, les ventes de logements neufs ont baissé de près de 30 %. Difficile d’accuser le Covid-19, le confinement n’ayant démarré qu’à la mi-mars. « Depuis le dernier trimestre 2019, on était déjà sur une tendance baissière, aussi bien pour les permis de construire que pour les réservations : le contexte électoral rend les élus frileux, et les clients attentistes », analyse Alexandra François- Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Pour Denis Burckel, directeur du master de management de l’immobilier de l’université Paris-Dauphine, l’explication est un peu courte : « Les prix n’ont cessé de grimper depuis vingt-cinq ans, on avait peut-être atteint un sommet, on était en tout cas déjà très proches d’un retournement avant la crise. »

Les promoteurs, étrangement, semblent pourtant pour la plupart déborder d’optimisme. « Le marché “performe” depuis quatre ans, avec 150 000 biens vendus chaque année. Il faut remonter aux années 1960 pour retrouver d’aussi bons chiffres », se félicite Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta. « Les fondamentaux restent excellents, et les réservations redécollent », assure de son côté Thibault Dutreix, directeur général du groupe Coffim. L’explication ? « Si les professionnels commencent à dire que les prix vont baisser, alors les acheteurs vont se dire qu’il faut attendre, accélérant ainsi la baisse, donc ils nient la réalité », éclaire Jean-François Fliti, fiscaliste, associé fondateur du cabinet Allure finance.

Ce qui est sûr, c’est que tous les indicateurs du marché sont dans le rouge vermeil. La solvabilité des acheteurs, pour commencer, a pris du plomb dans l’aile depuis que le Haut Conseil de stabilité financière a demandé aux banques, en décembre dernier, de se montrer plus regardantes sur l’octroi des crédits. Un coup dur pour les ménages aux budgets ric-rac. « En France, où le taux de défaillance est inférieur à 1 %, cette décision est incompréhensible, peste Grégory Monod, président de la section logements neufs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB). « Sur l’investissement locatif, les banques demandent désormais un apport de 20 %, c’est bien trop. Mais je suis optimiste, elles vont faire une année catastrophique et seront obligées d’assouplir leurs critères en 2021 », veut croire Marc

Nombre de biens immobiliers neufs réservés au premier trimestre 2020, en comparaison du premier trimestre des années précédentes

Gedoux, président de Pierre Etoile. L’autre grande boussole du secteur, le taux de chômage, indique elle aussi le chemin du bouillon. L’Unedic prévoit ainsi que 900 000 emplois salariés seront supprimés d’ici à fin de 2020. De quoi effrayer nos compatriotes. Résultat, le taux d’épargne a lui aussi grimpé en flèche, passant de 15,1 % au quatrième trimestre 2019 à 19,6 % sur les trois premiers mois de 2020.

Bien sûr, l’immobilier neuf n’est pas une masse uniforme, et tous les segments ne seront pas frappés de la même façon. Sur les marchés les plus tendus, à Paris par exemple, la baisse des prix devrait être mesurée. Les spécialistes parlent d’un possible recul de 5 %. Mais partout ailleurs elle pourrait être beaucoup plus violente. Le marché des bureaux, notamment, devrait particulièrement souffrir. « La crise a montré que le télétravail fonctionnait, les entreprises vont s’y convertir massivement pour économiser des mètres carrés alors que la récession arrive », prédit Denis Burckel. Pour amortir la chute, nombre de professionnels demandent au gouvernement de renforcer leur arsenal fiscal. « On a, par exemple, exclu du Pinel certaines zones où il existe un vrai dynamisme : il faut revoir le tamis », martèle Grégory Monod.

L’enjeu, au-delà du prix des biens, est surtout celui de la vitalité du secteur du bâtiment. « Cette année, il devrait y avoir 100 000 logements en moins dans la production, cela fait 200 000 emplois qui disparaissent, et 2,3 milliards de TVA qui n’iront pas dans les caisses de l’Etat », alerte Cyril Ferrette, vice-président immobilier résidentiel de Nexity. Des arguments qui ne devraient pas laisser insensible le gouvernement.

Dans ce contexte, le français Ubisoft, son concurrent américain Electronic Arts, mais aussi la division Xbox de Microsoft ont prévenu que certains jeux pourraient sortir plus tard que prévu. L’effet sera différé car le développement d’un titre prend plusieurs mois, voire années. Le dirigeant de Xbox Game Studios, Phil Spencer, estime ainsi que l’industrie « ne sentira les effets du coronavirus qu’au début de 2021 ». Le président de Nintendo, Shuntaro Furukawa, a, quant à lui, pointé de « grandes limitations », qui pourraient avoir un « impact important » sur sa production. Le groupe japonais table même sur un profit opérationnel en baisse de 15 % pour cette année, tandis qu’Ubisoft a revu son objectif de résultat opérationnel à 400 millions d’euros dans la fourchette basse, contre 600 millions lors de l’exercice précédent.

En réalité, les effets commencent déjà à se faire sentir. L’éditeur américain Naughty Dog a ainsi reporté au 19 juin la sortie – initialement prévue le 21 février – de son très attendu The Last of Us Part II, qui se déroule dans un monde ravagé par une pandémie. L’arrêt des usines chinoises a également ralenti la fabrication des consoles PS5 et Xbox, censées sortir fin novembre. Des analystes du secteur pointent un risque de dérapage du calendrier. Le manque à gagner pourrait être énorme si les consoles sont mises sur le marché après Thanksgiving ou, pire, après Noël. Il s’agit en effet d’un jalon crucial, car la sortie de nouvelles machines ne se produit que tous les sept ou huit ans. Pour l’heure, aucune annonce officielle n’a été faite en ce sens. Mais la partie promet d’être serrée !

« Musk est en train de réussir un triple pari. Primo, fabriquer une voiture électrique à grande échelle en commençant par le segment du luxe, ce qui est complètement contre-intuitif. Deusio, maîtriser totalement la chaîne de valeur et notamment la production de batteries. Tertio, révolutionner l’habitacle des voitures en transportant dans le monde de l’automobile le succès du design d’Apple », décortique Jean-Pierre Corniou. Un pari que les frasques d’Elon Musk et les retards à répétition dans la production et la commercialisation de la fameuse Model 3 rendaient très illusoire il y a encore un an. « A partir du moment où, dans l’usine de Fremont (Californie), les ingénieurs ont réussi à passer le cap des 5 000 véhicules par semaine, certains verrous technologiques ont sauté », poursuit le consultant. L’ouverture fin décembre de la gigafactory Tesla, en Chine, près de Shanghai, pour un investissement de 2 milliards de dollars et une capacité de 500 000 véhicules par an, a ouvert la voie à la production de masse… Et les portes du marché asiatique par la même occasion. D’autant que cette usine ultramoderne va permettre à Tesla de vendre ses voitures électriques en Chine à environ 50 000 dollars, soit quasiment 10 % moins cher que le tarif actuel des modèles importés des Etats-Unis. De fait, depuis la fin de l’hiver, les ventes de la Model 3 en Chine ont littéralement explosé.

L’avenir ? Il sera plus concurrentiel, car les rivaux sont en train de se structurer. Même si Volkswagen a repoussé à septembre la commercialisation de son modèle 100 % électrique ID.3 pour cause de soucis de logiciels, Tesla n’aura, bientôt, plus le champ aussi libre. Après avoir longtemps regardé le fantasque Musk avec condescendance, les constructeurs d’outreRhin ont en effet investi ces dernières années des dizaines de milliards de dollars pour rattraper leur retard dans l’électrique. BMW va ainsi lancer quatre modèles zéro émission (la Mini, les SUV iX3 et iNext et la berline i4) d’ici à 2021. Mais, pour Tesla, la menace la plus pressante pourrait bien venir de son compatriote Rivian, une start-up basée dans le Michigan. Un constructeur qui a pour investisseurs Ford et Amazon, le géant du e-commerce. Musk, lui, n’en a cure. Il surveille comme le lait sur le feu le chantier de sa gigafactory européenne, à une trentaine de kilomètres de Berlin. Ouverture prévue : juillet 2021.