BOR­DEAUX EU­RAT­LAN­TIQUE va de­voir gé­rer la pé­nu­rie

La Tribune Bordeaux - - ENQUÊTE - MI­KAËL LO­ZA­NO

C’est l'une des prin­ci­pales opé­ra­tions d'in­té­rêt na­tio­nal de France. Bor­deaux Eu­rat­lan­tique est in­ti­me­ment liée à l'ar­ri­vée de la ligne à grande vi­tesse Pa­ris-Bor­deaux via Tours. À l'ho­ri­zon 2020, 20 à 25 mil­lions de pas­sa­gers sont at­ten­dus en gare Saint-Jean. La ville de­vait donc se do­ter d'une nou­velle porte d'en­trée tout au­tour de cette in­fra­struc­ture, sus­cep­tible de four­nir des lo­ge­ments, des ser­vices et un vé­ri­table centre d'af­faires. C'est là qu'in­ter­vient Bor­deaux Eu­rat­lan­tique. Ce pro­jet ur­bain concerne le ter­ri­toire si­tué au­tour de la gare Saint-Jean, mais va bien au-de­là : 738 hec­tares au to­tal s'éten­dant sur trois com­munes, Bor­deaux, Bègles et Floi­rac, sur les deux rives de la Ga­ronne. Les chiffres du pro­gramme im­pres­sionnent : 2,2 mil­lions de mètres car­rés de sur­face de plan­cher à construire, plus de 15000 lo­ge­ments, 480000 m2 de bu­reaux, 50 hec­tares d'es­paces verts, 140000 m2 d'équi­pe­ments pu­blics, 50000 m2 de com­merces et 70000 m2 d'hô­tel­le­rie, et en­fin 160000 m2 de lo­caux d'ac­ti­vi­tés. De 25000 ac­tuel­le­ment, le pé­ri­mètre pour­rait pas­ser à 55000 ha­bi­tants à terme.

UN TIS­SU D’EN­TRE­PRISES À PART

Pour pi­lo­ter ce pro­jet mas­to­donte, un éta­blis­se­ment pu­blic d'amé­na­ge­ment, l'EPA Bor­deaux Eu­rat­lan­tique, a été créé en 2010. À charge pour lui de jouer le rôle d'amé­na­geur et de veiller à la nais­sance d'un centre d'af­faires orien­té ter­tiaire de 400000 m2 dou­blé d'un im­por­tant vo­let ré­si­den­tiel, avec 25% de lo­ge­ments lo­ca­tifs so­ciaux, 10% de lo­ca­tifs in­ter­mé­diaires, 20% en ac­ces­sion so­ciale et 45% en ac­ces­sion. Tout ne ver­ra pas le jour au même mo­ment : le pro­jet a été dé­cou­pé en plu­sieurs zones (Bor­deaux Saint-Jean Bel­cier, Ga­ronne Eif­fel, Bègles Ga­ronne et Bègles Fais­ceau) et doit s'éta­ler sur trente ans.

Il est en­core bien trop tôt pour dres­ser un bi­lan dé­fi­ni­tif, mais force est de consta­ter que les pre­miers signes sont en­cou­ra­geants. « La LGV au­ra, je pense, un ef­fet dé­mul­ti­pli­ca­teur sur l'éco­no­mie su­pé­rieur à ce qui a été consta­té à Lille ou à Lyon, parce qu'elle va conju­guer at­trac­ti­vi­té du gain de temps et at­trac­ti­vi­té de la ville, juge Sté­phan de Faÿ, di­rec­teur gé­né­ral de l'EPA Bor­deaux Eu­rat­lan­tique. De toute fa­çon, la mé­tro­pole bor­de­laise ne co­pie­ra pas ce qui s'est fait ailleurs, parce que son tis­su d'en­tre­prises est très dif­fé­rent de ce­lui de Lyon ou de Lille. En soi, c'est d'ailleurs plu­tôt une force, car, au­jourd'hui, ce sont les PME et les star­tups qui créent le plus de va­leur. »

UN GROS FLUX DE LI­VRAI­SONS EN 2018

Eu­rat­lan­tique am­bi­tionne d'ac­cueillir à terme 25000 à 30000 em­plois. Si les pro­por­tions ont va­rié dans le dis­cours po­li­tique, l'ob­jec­tif est bien d'at­teindre un ra­tio de 50% d'em­plois en­do­gènes et 50% d'em­plois exo­gènes ou gé­né­rés par créa­tion de postes sur place. Pour Sté­phan de Faÿ, « au dé­but, dans un pro­gramme comme ce­lui d'Eu­rat­lan­tique, ce sont les en­tre­prises du ter­ri­toire qui font confiance. Sans cette confiance ini­tiale, in­utile d'es­sayer de se lan­cer. En 2019, il y au­ra plus de 4000 nou­veaux sa­la­riés à Eu­rat­lan­tique, je parle d'en­tre­prises qui ont si­gné. En 2016, sur les mètres car­rés li­vrés, 25% des em­plois ne viennent pas du ter­ri­toire mé­tro­po­li­tain. C'est en­cou­ra­geant pour un dé­mar­rage ».

Le pa­tron du pro­jet ur­bain livre une ana­lyse dé­taillée in­té­res­sante de la si­tua­tion : « Les en­tre­prises qui nous sol­li­citent pour s'ins­tal­ler, et qui viennent d'ailleurs, veulent avant tout de pe­tites cel­lules pour une du­rée courte, pen­dant six mois par exemple, afin de va­li­der leurs hy­po­thèses de dé­ve­lop­pe­ment. En­suite, elles ac­cé­lé­re­ront et pas­se­ront à des su­per­fi­cies plus im­por­tantes. Mais elles font preuve de pru­dence, alors qu'il y a quelques an­nées, l'im­mo­bi­lier d'en­tre­prise était avant tout une ques­tion de pré­si­dents… et, par­fois, de lo­ca­li­sa­tion de leurs mai­sons se­con­daires. Les temps de prise de dé­ci­sion ont été for­te­ment ré­duits, ce qui n'est pas sans nous po­ser des pro­blèmes. Le mo­dèle de l'en­tre­prise qui prend beau­coup de mètres car­rés sur six à neuf ans, c'est fi­ni, à l'ex­cep­tion de quelques sec­teurs comme la ban­cas­su­rance. Il faut donc beau­coup de sou­plesse et les ac­teurs de l'im­mo­bi­lier doivent s'y adap­ter. »

On pour­rait presque dire que Bor­deaux Eu­rat­lan­tique voit poindre un dé­but de pé­nu­rie. « Sur les 170000 m2 de bu­reaux qui se­ront dé­li­vrés d'ici à 2019, 70% sont dé­jà rem­plis, ex­plique Sté­phan de Faÿ. Et sur les 30% res­tants, on sent dé­jà un peu de ten­sion. Les pro­mo­teurs sont là, les in­ves­tis­seurs aus­si, et ils sont prêts à prendre des risques. Les pre­miers mètres car­rés dis­po­nibles ne se­ront pas prêts avant la fin de 2017. C'est un comble : pour ré­pondre à la de­mande, nous sommes conduits à re­né­go­cier avec des in­ves­tis­seurs pour qu'ils ac­ceptent de re­vendre une par­tie de leurs ac­qui­si­tions en Ve­fa [vente en état fu­tur d'achè­ve­ment, NDLR]! La si­tua­tion s'amé­lio­re­ra à par­tir de 2018, lorsque nous se­rons dans le gros flux des li­vrai­sons. »

DES GRANDES EN­TRE­PRISES À SÉ­DUIRE

Pas ques­tion pour au­tant de s'en­dor­mir sur ces pre­miers lau­riers. L'EPA va pour­suivre ses opé­ra­tions de mar­ke­ting ter­ri­to­rial, sans ou­blier d'em­bar­quer dans ses ba­gages Li­bourne et An­gou­lême, par exemple. Dans son vi­seur, des cibles bien iden­ti­fiées : ter­tiaire su­pé­rieur, nu­mé­rique, ac­ti­vi­tés pro­duc­tives et éco­no­mie créa­tive, mais aus­si tout ce qui touche au dé­ve­lop­pe­ment du­rable. Sur ce point, Eu­rat­lan­tique a réus­si à faire in­tro­duire dans l'ar­ticle 88 de la loi Pa­tri­moine da­tant de juillet der­nier, la pos­si­bi­li­té dans le cadre d'un per­mis de construire de dé­ro­ger aux normes en vi­gueur si le pro­jet est in­no­vant et am­bi­tieux, lors d'opé­ra­tions d'in­té­rêt na­tio­nal. En fi­li­grane fi­gure l'idée de de­ve­nir un vé­ri­table dé­mons­tra­teur, un ter­ri­toire d'ex­pé­ri­men­ta­tion de la ville in­tel­li­gente et du­rable. Dans ce dé­fi de l'at­trac­ti­vi­té ter­ri­to­riale, Bor­deaux n'a pas vrai­ment d'ad­ver­saire se­lon Sté­phan de Faÿ : « Lyon et Lille ne jouent pas dans la même cour, les échos de Nantes sont as­sez né­ga­tifs, Tou­louse est en perte de vi­tesse. Je vois, en re­vanche, Rennes comme un chal­len­ger en de­ve­nir. Au­jourd'hui, les grandes so­cié­tés s'in­té­ressent de plus près aux mé­tro­poles ré­gio­nales, car elles y voient la pos­si­bi­li­té de conser­ver leurs cadres di­ri­geants et leurs équipes de R&D, moins chas­sés qu'à Pa­ris. Sans comp­ter les éco­no­mies réa­li­sées en loyer et en sa­laires. Fi­na­le­ment, la prin­ci­pale concur­rence de Bor­deaux, c'est l'in­ter­ro­ga­tion sui­vante : “Est-ce que je quitte Pa­ris ou pas ?” »

Gi­gan­tesque pro­jet ur­bain de 2,5 mil­lions de mètres car­rés à construire sur 738 hec­tares, Bor­deaux Eu­rat­lan­tique n’a pas ca­lé au dé­mar­rage, au contraire. Et l’ar­ri­vée de la LGV va lui don­ner une im­pul­sion sup­plé­men­taire.

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