LA ROCHELLE ET BAYONNE, MAR­CHÉS EN PLEIN ES­SOR

Le Pays basque d’un cô­té, l’ag­glo­mé­ra­tion de La Rochelle de l’autre : sé­pa­rés de plus de 350 ki­lo­mètres, ces deux ter­ri­toires de Nou­velle-Aqui­taine connaissent des pro­blé­ma­tiques si­mi­laires.

La Tribune Bordeaux - - LA UNE - MIKAËL LOZANO ET JEAN-PHI­LIPPE DÉ­JEAN @Mi­kaelLo­za­no

Les Ren­contres de l’im­mo­bi­lier or­ga­ni­sées par La Tri­bune à Bayonne en mai et à La Rochelle en juin ont mon­tré que ces deux pôles d’équi­libre de la Nou­velle-Aqui­taine, bien qu’éloi­gnés l’un de l’autre, vivent la même chose. À com­men­cer par une at­trac­ti­vi­té du lit­to­ral forte pou­vant en­traî­ner un dés­équi­libre ter­ri­to­rial im­por­tant, réel au sud de la Nou­velle-Aqui­taine, moins im­por­tant mais me­na­çant au nord. « Entre 2005 et 2015 on voit que 55 % de la construc­tion neuve s'est concen­trée sur la côte. D'ici à 2040 le Pays basque de­vrait ac­cueillir 22500 ha­bi­tants sup­plé­men­taires. Les prix sont dé­jà éle­vés », re­lève le pré­sident de la CCI Bayonne Pays basque, An­dré Gar­re­ta, « et les construc­tions ont en­core ten­dance à se fo­ca­li­ser sur la côte puisque 70 % des pro­jets se ré­par­tissent dans deux ag­glo­mé­ra­tions lit­to­rales. » La pres­sion est telle que 67 % des lo­ge­ments se si­tuent sur la côte et que le taux de lo­ge­ment sur la côte est plus éle­vé que le taux de po­pu­la­tion. Au­tre­ment dit, il y a sur le lit­to­ral basque plus de lo­ge­ments que d’ha­bi­tants, à cause du tou­risme et des ré­si­dences se­con­daires !

Le mar­ché basque a dé­sor­mais rat­tra­pé son ni­veau d’avant-crise, re­lève le pré­sident de la chambre Fnaim du Pays basque, Vincent Pou­lou, avec des tran­sac­tions im­mo­bi­lières en hausse de 8 % sur la seule an­née 2016. Signe d’une vraie prise de conscience, 73 % des pro­jets de construc­tion concernent des lo­ge­ments col­lec­tifs. Une cor­rec­tion de tra­jec­toire sans doute bien­ve­nue à la­quelle prend part Kauf­man & Broad, qui construit au Pays basque entre 250 et 300 lo­ge­ments par an et qui est no­tam­ment im­pli­qué dans le pro­gramme He­goal­dea, qui va re­des­si­ner une par­tie du centre-ville d’Hen­daye avec 324 lo­ge­ments construits, li­vrés en deux tranches au qua­trième tri­mestre 2018 puis au pre­mier tri­mestre 2019.

LA ROCHELLE N'EST PAS L'ARCHÉTYPE DE LA STA­TION BALNÉAIRE

Kauf­man & Broad a ci­blé le Pays basque mais il a éga­le­ment fait de La Rochelle une de ses cibles prio­ri­taires, et y a ou­vert une agence il y a quelques mois. « En termes de vo­lume, le mar­ché ro­che­lais est in­fé­rieur à ce­lui du Pays basque, mais il est très dy­na­mique, pour­suit Jacques Ru­bio. La ville cherche à se don­ner une nou­velle image, entre Nantes et Bor­deaux, et avance en ma­tière d'ur­ba­nisme. Son atout prin­ci­pal est le tou­risme, elle est re­con­nue pour ce­la, sans être l'archétype de la sta­tion balnéaire es­ti­vale : les com­merces y sont ou­verts et les vi­si­teurs pré­sents toute l'an­née. Les prix y ont beau­coup aug­men­té ces der­nières an­nées et com­mencent juste à se sta­bi­li­ser. » Les der­niers chiffres de l’Oi­so, l’Ob­ser­va­toire im­mo­bi­lier du Sud-Ouest, évoquent des élé­ments contras­tés. Son pré­sident, Laurent Ma­thio­lon, sou­ligne une pro­gres­sion des ventes sur le pé­ri­mètre de l’ag­glo­mé­ra­tion de 34 % dans le lo­ge­ment neuf en 2016 par rap­port à 2015, avec pré­ci­sé­ment 762 tran­sac­tions. Un chiffre sti­mu­lé par la ré­ali­men­ta­tion du mar­ché en 2015. Mais les stocks ne re­pré­sentent que sept mois théo­riques, en rai­son d’un faible re­nou­vel­le­ment de l’offre l’an pas­sé, abou­tis­sant à une si­tua­tion de re­la­tive pé­nu­rie. Le prix moyen au mètre car­ré en col­lec­tif libre se main­tient par rap­port à 2015, à 3886 €/m2. Cette ana­lyse glo­bale dans le neuf est aus­si va­lable pour l’an­cien, confirme Yann Du­pé, pré­sident de la chambre Fnaim de Cha­rente-Ma­ri­time, qui évoque une hausse de 10 % des tran­sac­tions en 2016 et des prix qui ont pa­ral­lè­le­ment grim­pé de 4 %. « On sort d'an­nées dif­fi­ciles. Re­prise ou rat­tra­page, on ne sait pas en­core, pré­cise le di­ri­geant de l’agence im­mo­bi­lière An­tioche. Les ven­deurs se sont cal­més sur les prix et les taux ont été long­temps at­trac­tifs. » Le res­pon­sable de la Fnaim sou­ligne que La Rochelle at­tire « beau­coup de re­trai­tés avec un pou­voir d'achat im­por­tant. Ceux qui viennent ne re­partent pas, c'est vrai pour les ac­tifs comme pour les re­trai­tés, d'ailleurs. »

Plu­tôt sa­tis­fait de cette em­bel­lie, le maire de La Rochelle et pré­sident de la Com­mu­nau­té d’ag­glo­mé­ra­tion ro­che­laise Jean-Fran­çois Foun­taine n’en de­meure pas moins pru­dent : « L'en­jeu est clai­re­ment pour nous de main­te­nir une mixi­té de l'offre. La hausse des prix pousse les jeunes à s'ins­tal­ler à une ving­taine de ki­lo­mètres, avec les dé­pla­ce­ments pen­du­laires que ce­la im­plique puisque 90 % de l'em­ploi de l'ag­glo­mé­ra­tion est lo­ca­li­sé à La Rochelle et sur la pre­mière cou­ronne. »

In­vi­té des Ren­contres de l’im­mo­bi­lier à La Rochelle, Ni­co­las Mi­che­lin a ap­por­té sa vi­sion de la fa­brique de la ville. Pour cet ar­chi­tecte-ur­ba­niste ré­pu­té, « on sort de la mo­der­ni­té pour en­trer dans une phase plus com­pli­quée ». En clair : fi­ni le geste ar­chi­tec­tu­ral hors-sol; il n’a de sens que s’il se fond dans le pay­sage et dans le cadre d’un ur­ba­nisme concer­té où les ha­bi­tants ont leur mot à dire. « Le site fait le pro­jet, le pro­jet fait la règle pour les pro­mo­teurs », ré­sume Ni­co­las Mi­che­lin, qui pointe en contre-exemple le quar­tier de Lyon Con­fluences, « une col­lec­tion d'ob­jets ex­tra­or­di­naires alors qu'il fau­dra tendre vers de l'or­di­naire ex­tra, de qua­li­té ». Une vi­sion à la­quelle sous­crit Jean-Fran­çois Foun­taine. Le maire ro­che­lais dé­plore tou­te­fois être ré­gu­liè­re­ment coin­cé entre « les règles édic­tées par l'État [qui] ne sont pas stables », no­tam­ment en ma­tière de pré­ven­tion des crues, par exemple, et des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers « qui de­mandent, eux, des règles gra­vées dans le marbre ». Dé­li­cat jeu d’équi­li­briste.

À Bayonne et sur le lit­to­ral basque, il y a plus de lo­ge­ments que d'ha­bi­tants, à cause du tou­risme et des ré­si­dences se­con­daires.

90 % de l'em­ploi de l'ag­glo­mé­ra­tion de La Rochelle est concen­tré dans la ville centre et la pre­mière cou­ronne.

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